☆──00012 恒基地产──☆
十一.经营评述
◆ 本期回顾与展望
更新日期：2014-06-30
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│回顾 │
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│业务回顾 - 截至2014年06月30日六个月止 │
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│ 香港 │
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│ 物业销售 │
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│ 二零一四年首季本港楼市初段比较淡静，除受印花税等措施影响之外，美国退出量化宽松货│
│币政策，中国经济前景不明朗等因素，一度令买家观望；及後港府於五月对《双倍印花税》作出│
│修订，放宽换楼人士有更充裕出售其原有物业之时间，过往所积压之换楼需求迅速释放，带动整│
│体物业交投转趋活跃。 │
│ │
│ 集团於二零一四年一月推售位於马鞍山之「迎海·星湾」(「迎海」二期)，该临海发展项目│
│邻近港铁总站，深受买家欢迎，其八百六十五个住宅单位，直至半年结算日已售出逾93%。加上 │
│重推「迎海」(一期)、港岛半山「天汇」、元朗「尚悦」、粉岭「逸峰」，以及多个「市区重建│
│」“TheHCollection”精品住宅项目，集团於截至二零一四年六月三十日止之六个月内，自占之│
│香港住宅物业销售总额达港币五十三亿八千二百万元。 │
│ │
│ 集团同时亦推售多项优质写字楼及工厦项目，包括柴湾「东贸广场」、黄竹坑「环汇广场」│
│及长沙湾「GlobalGatewayTower」。并於期内售出「聚贤居」之商铺。出售工商厦及商铺所得之│
│自占收入合共约港币十一亿七千三百万元，连同上述之住宅销售总额，集团期内在本港自占售楼│
│收入共约港币六十五亿五千五百万元。 │
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│ 土地储备 │
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│ 集团主要透过收购市区重建项目，及更改新界土地用途来补充土地储备，而甚少在投标或拍│
│卖场上以高价竞逐土地。尽管有关过程需时较长，但相对公开竞投，土地来源较易掌握，兼且成│
│本较低，可为集团带来长远之发展收益。 │
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│ 就以近期推售之市区重建项目北角「维峰」为例。以实用面积计算，所售出之单位每平方尺│
│平均售价约港币二万一千元，而收购所需之成本每平方尺约港币七千七百元(未计建筑费及其他 │
│费用)。至於透过更改土地用途发展而成之马鞍山「迎海·星湾」(「迎海」二期)，所售出之单 │
│位每平方尺平均售价约港币一万一千五百元，而购入成本每平方尺(包括购入新界土地及补价)则│
│只约为港币四千一百元(未计建筑费及其他费用)。由此可见，市区旧楼重建及新界项目之盈利贡│
│献甚为理想。 │
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│ 市区土地 │
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│ 如前文所述，集团拥有三十一个已购入全部或八成以上业权之市区旧楼重建项目，可於二零│
│一五年或之後开售或出租，预计可提供自占楼面面积合共约三百一十万平方尺，总地价成本估计│
│约港币一百七十三亿元，即使连同收购昂贵之地下铺位及位处半山西摩道专贵地段之项目在内，│
│折合每平方尺楼面地价仍然只约为港币五千六百元。 │
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│ 集团近日已完成购入大角咀嘉善街项目之全部业权，亦就北角民新街项目取得土地审裁署判│
│令将整幢物业拍卖。 │
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│ 除收购重建项目外，集团亦经常研究将原有项目之土地用途作适当更改，以配合市场需求变│
│化及善用土地资源。其中新蒲岗「威达工贸商业中心」及长沙湾「恒龙工商中心」，於期内已获│
│政府根据市区工厦活化计划，批准免补地价将现有工厦物业转作写字楼用途，涉及之楼面面积合│
│共约三十四万平方尺。集团另一楼面面积达十七万平方尺之工厦物业─九龙湾「巨升中心」，亦│
│可望於短期内获准转作写字楼用途。至於位於北角京华道之工业用地，集团则计划重建发展成为│
│写字楼，并已就补地价金额向政府提出上诉。 │
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│ 新界土地 │
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│ 截至二零一四年六月底，集团所持有约四千二百六十万平方尺之新界土地储备，为本港拥有│
│最多新界土地之发展商。 │
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│ 政府於二零一三年七月公布《新界东北新发展区规划及工程研究》结果，确认古洞北及粉岭│
│北作为粉岭/上水新市镇扩展部分。政府同时采取加强版「传统新市镇发展模式」，在符合发展 │
│条件下，容许原址换地，令私人土地业权人可发展个别私人项目。古洞北及粉岭北之分区计划大│
│纲草图已於同年十二月刊登宪报。集团於区内共拥有二百八十万平方尺土地，估计约有逾八十万│
│平方尺土地可符合原址换地之条件，其馀则可能会被政府以现金补偿方式，收回作公共用途。集│
│团早前已就其中两幅分别位於粉岭北及古洞之土地向政府申请换地，两幅土地面积分别约七十八│
│万七千平方尺及四万五千平方尺，预计可发展之楼面面积分别约为三百七十三万平方尺及二十七│
│万平方尺，有关发展面积有待达成补地价协议方可落实。 │
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│ 根据上述《新界东北新发展区规划及工程研究》，坪 /打鼓岭因应二零一三年《施政报告》│
│提出检视新界北部地区之发展潜力，包括新铁路基建所带来的机遇，而需再作规划。政府及後於│
│二零一四年一月落实展开《发展新界北部地区初步可行性研究》，有关研究涵盖土地面积约五千│
│三百公顷。此外，政府为增加房屋土地供应，亦於期内先後公布《元朗南房屋用地规划及工程研│
│究-勘查研究》初步发展大纲图及第二阶段社区叁与；以及《锦田南及八乡土地用途检讨》。本 │
│集团在该等研究范围内均拥有若干土地。 │
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│ 至於《洪水挢新发展区规划及工程研究》方面，第三阶段社区叁与谘询活动预计将於二零一│
│四年下半年展开，让公众讨论建议发展大纲图。洪水挢新发展区面积达八百二十六公顷，集团拥│
│有五百五十万平方尺土地。根据「初步发展大纲图」之建议，洪水挢可发展成为一个人口约二十│
│一万八千人之新市镇，容纳约六万个新增住宅，当中约一半为私营房屋。政府正审议公众意见，│
│并未就该区将徵地或原址换地表达立场。有关建议对本集团之影响有待评估，集团将继续积极配│
│合政府发展政策及跟进发展计划。 │
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│ 收租物业 │
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│ 於二零一四年六月三十日，集团於本港拥有已建成之自占优质收租物业约九百一十万平方尺│
│，当中商场或零售铺位占四百五十万平方尺，写字楼占三百六十万平方尺，工贸商厦占六十万平│
│方尺，住宅及套房酒店则占四十万平方尺。当中有26%座落於香港岛，32%位於九龙，而其馀42% │
│位於新界(大部份为新市镇之大型商场)。集团主要出租物业於二零一四年六月底之出租率为97% │
│。逾一万个泊车位亦为集团另一租金收入来源。 │
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│ 集团於期内在本港之应占租金总收入，包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业之贡献│
│，较去年同期增加7%至港币三十一亿四千六百万元，而应占税前租金收入净额，包括应占旗下附│
│属公司、联营公司及合营企业之贡献，则较去年同期上升8%至港币二十四亿一千万元。其中单就│
│集团拥有40.76%(二零一三年:40.51%)应占权益之国际金融中心项目，於期内所贡献之自占租金 │
│总收入达港币八亿九千三百万元(二零一三年:港币八亿三千三百万元)。 │
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│ 集团旗下之大型购物商场主要位於新市镇，且邻近或座落港铁沿线之上，以迎合本地顾客消│
│费为主，故此其租务表现保持理想。就以「荃湾城市中心I」为例，展开翻新及设施提升工程後 │
│，引入多间连锁式商户以优化租户组合，令大多数新近签订之租约租金有所提升。综观集团旗下│
│各大型购物商场，除部份正进行翻新或重整租户组合外，於二零一四年六月底均近乎全部租出。│
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│ 为提升租值及吸引优质租户，集团一直致力为写字楼物业增添环保设施及改善质素。当中位│
│於北角之「友邦广场」，於期内获得香港建筑环境评估认证为至高之《白金级别》。连同早前已│
│获此白金评级之中环「国际金融中心」及上环「金龙中心」，以及正进行设施提升工程之上环「│
│富卫金融中心」，集团旗下位於港岛之写字楼物业均有理想之租务表现。至於集团於九龙东持有│
│楼面面积约二百万平方尺之写字楼及工贸大厦─如「宏利金融中心」、「鸿图道78号」及「百本│
│中心」等，新租及续租租金均有良好增长。 │
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│ 集团之豪宅(即「惠苑」及「天汇」)与「四季汇」套房酒店皆有满意之租务表现。至於由美│
│丽华酒店企业有限公司经营，并提供九十一间时尚酒店客房之「MiraMoon」，於期内亦表现理想│
│。 │
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│ 集团近年致力优化旗下之投资物业组合。一幅位於北角京华道之临海优质地块，正计划发展│
│成为总楼面面积约三十三万平方尺之甲级写字楼。当与政府达成补地价协议後，上盖工程即可展│
│开。随着中环及湾仔绕道於二零一七年年底启用後，由中环驾车前往北角东区走廊只需约五分钟│
│，该项目连同邻近之「友邦广场」、「香港丽东酒店」及「北角丽东轩」届时将可受惠。集团将│
│继续於港岛东商业区物色重建项目，扩大区内投资物业组合。 │
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│ 酒店及零售 │
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│ 获《2014福布斯旅游指南》评为五星级别之「香港四季酒店」，期内入住率及平均房价均录│
│得稳定增长，其龙景轩酒家亦被《2014米芝莲指南港澳版》授予至高三星荣誉。集团旗下三间座│
│落新兴核心商业区之丽东酒店(包括「香港丽东酒店」、「北角丽东轩」及「观塘丽东酒店」)，│
│业务表现理想，入住率皆上升。集团酒店业务於截至二零一四年六月三十日止六个月内，连同集│
│团应占旗下附属公司、联营公司及合营企业之贡献，税前盈利较去年同期增长12%至港币一亿六 │
│千二百万元。 │
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│ 「千色Citistore」自一九八九年创办，现时拥有六间百货零售店，以及一间以销售日本潮 │
│流服饰品牌为主之「id:c」专门店。「千色Citistore」於期内之营业额及盈利贡献，分别增加8│
│%至港币二亿零七百万元，以及增加6%至港币三千八百万元。 │
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│ 建筑及物业管理 │
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│ 集团近年致力重建市区旧楼，当中新近落成之湾仔「尚汇」，在备受业界尊崇之「2014年度│
│优质建筑大奖」评选中，荣获香港住宅项目(单幢式建筑)优异奖，彰显集团推动活化旧社区，确│
│实切合住客以至社区发展之需要。 │
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│ 细心规划每个建筑环节，为集团取得如此超卓成就之关键。例如集团广泛采纳领先能源与环│
│境设计(LEED)及建筑环境评估方法升级版(BEAMPlus)所提倡之元素，除研发并采用预制组件外，│
│集团亦自行承办各发展项目之地基工程，务求加快工程进度，减少对地盘周边人口稠密之旧社区│
│造成滋扰。上述措施在现时劳工短缺及建材成本上涨下，既有助减省人手及材料损耗，亦令品质│
│及成本效益有所提升。 │
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│ 内地方面，集团建筑部坚持亲掌所有总包分包甄选、采购物料及判标等关键工作，并且严密│
│监察各项目之成本效益、工程质量、施工安全及进度。加上提供专业技术培训，确保集团内地项│
│目之建筑质素同样超卓。 │
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│ 集团之物业管理成员公司─恒益物业管理有限公司、伟邦物业管理有限公司及冠威管理有限│
│公司，於本港及内地合共管理逾八万个住宅及工商业单位、八百万平方尺商场及写字楼楼面面积│
│，以及二万个车位。 │
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│ 物业管理团队深信优秀之建筑质素，再配以周全细心之售後物业管理服务，可收相得益彰之│
│效。当中近年屡获建筑大奖之马鞍山「迎海」(一期)，於期内再夺「2014年最佳园林大奖─私人│
│物业组别金奖」。同样由集团管理之屋苑，如「新都城二期」、「豫丰花园」及「浅月湾一期」│
│，亦获颁发优异奖，充分印证物业管理团队为住客推动绿色生活不遗馀力。至於一系列位於市区│
│之“TheHCollection”精品住宅，物业管理团队则提供自成一家之一站式优质配套服务，令住户│
│尽情享受璀璨都市生活。集团内地发展项目同样享有高质素之物业管理服务，继广州「恒宝华庭│
│」获选「2013荔湾物业规范化服务先进单位」後，长沙「恒基·凯旋门」荣获「2013年住宅社区│
│物业服务等级评比二等奖」。 │
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│ 建筑及物业管理团队贯彻集团服务社群之理念，积极肩负企业公民责任。期内集团建筑部在│
│推动地盘安全及保护环境等各方面，均获得嘉许。至於物业管理成员公司则继早前《关爱年》之│
│後，再以《 乐年》为主题推动老有所依，其义工团队因此蠃得「最高服务时数奖-冠军」及「香│
│港杰出企业公民奖义工组别金奖」等多项殊荣。 │
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│ 中国内地 │
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│ 年初房地产市场延续去年炽热之成交势头，但三月份开始降温，整体市场随後进入观望状态│
│。受信贷政策收紧及市场预期住宅价格进入调整期的影响，第二季住宅销售面积和销售金额持续│
│下降，六月份降幅更进一步扩大，购房者信心明显不足。 │
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│ 上半年有鉴於地价与楼价脱轨，风险与回报不成正比，故认为并非买地之适合时机。待土地│
│市场回归理性，会及时扩充开发土地。 │
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│ 集团在售之住宅项目，其中刚需小户型单位仍是市场购买主力，销情甚为理想。而大型单位│
│及低密度豪宅销售则较为缓慢。期内集团致力加强推广力度，提升营销中心、示范单位、园林景│
│观和周边环境，以突出项目卖点。 │
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│ 期内优化买地评核流程、重组销售管理班子、加强标准化建设、吸纳内地开发模式之长处，│
│以缩短开发周期，改进成本效益和提升盈利水平。 │
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│ 物业销售 │
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│ 按自占权益计算，集团期内录得自占合约销售金额逾港币十八亿三千四百万元，而售出自占│
│楼面面积则达二百一十万平方尺，较去年同期分别下跌54%及54%。当中超过七成半之自占销售总│
│额来自苏州「水漾花城」、重庆「翔龙江畔」、西安「御锦城」及「碧翠锦华」，以及徐州「雍│
│景新城」等主要项目。 │
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│ 收租物业 │
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│ 坐拥七十万平方尺楼面之上海「688广场」已於二零一四年五月落成，令集团进一步受惠於 │
│上海作为全国主要金融中心及自贸区之发展，亦令集团内地业务更具规模。於二零一四年六月三│
│十日，集团内地投资物业组合内，主要项目已增至九项，并有自占总楼面面积达七百三十万平方│
│尺。於回顾期内，在租金上升及新近建成投资物业贡献增加所带动下，应占租金总收入较去年同│
│期上升10%至港币七亿零八百万元。应占税前租金收入净额亦较去年同期增加7%至港币五亿四千 │
│七百万元。 │
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│ 在上海市，「恒基名人购物中心」现已成为全市最繁华之南京东路步行街之潮流焦点。集团│
│正进一步提升商场的营业额及受欢迎度。坐落於徐家汇地铁站上盖之「港汇中心二座」，於二零│
│一四年六月底出租率达95%。「环智国际大厦」在落成一年多後，办公楼及商业裙楼早已全部租 │
│罄。至於刚落成之「688广场」，座落静安区南京西路优越地段，集团计划将其商业裙楼成为区 │
│内「目的性」餐饮热点。商场之洽商情况十分踊跃。在年初，集团引领上海物业共三十九家餐饮│
│租户发起首个全国私人机构「食品安全运动」，由各租户郑重向消费者承诺不用地沟油、不用过│
│期或违法原料，及遵守所有有关食品安全之法例及法规等。上海市各区政府、广泛消费者、上海│
│市各主流媒体，包括电视，报章及网站均高度赞赏及大力支持此运动。 │
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│ 集团在北京市之「环球金融中心」位於朝阳核心商业区。由於金融机构及跨国企业对国际甲│
│级写字楼楼面需求殷切，该项目於期内出租率持续高企，租金总收入为港币二亿七千三百万元。│
│而「恒基中心」商场云集多间特色专门店，并提供多元化餐厅食肆可供选择，其出租率於二零一│
│四年六月底逾九成，租金收入较去年同期上升21%。 │
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│ 在广州市，位於长寿路地铁站上盖之「恒宝广场」正进行租户组合重整，并於二零一四年六│
│月底录得出租率约九成。 │
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│ 恒基兆业发展有限公司（「恒发」） │
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│ 截至二零一四年六月三十日止六个月，恒发未经审核之股东应占亏损为港币九百万元，而去│
│年同期则录得股东应占盈利港币七百万元，主要因为期内人民币兑港币贬值而产生约港币五百万│
│元之汇兑亏损净额所致(二零一三年：汇兑收益净额港币一千万元)。 │
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│ 由於恒发之合营公司自二零一二年三月二十日起，被暂停支付有关杭州钱江三挢之通行费，│
│加上有关当局未有就有关通行费收费权提交任何正式方案或赔偿建议，为审慎起见，通行费收入│
│亦自二零一二年三月二十日起不予确认入恒发账目内。恒发因此於截至二零一四年六月三十日止│
│六个月期间，与去年同期一样，均无录得任何营业额。截至二零一四年六月三十日止，不予确认│
│入恒发账目内之通行费收入(扣除中国营业税後)累计达港币六亿九千九百万元。 │
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│ 上述之通行费收费权问题已交由中国国际经济贸易仲裁委员会（「国际仲裁委员会」）作出│
│仲裁。国际仲裁委员会已於二零一二年十一月十二日确认受理上述仲裁案件，并於二零一三年八│
│月二十六日组成仲裁庭。仲裁庭已於二零一四年四月十四日开庭审理此案，但未有结论，仲裁庭│
│认为双方应继续协商寻求和解方案，就此合营公司已去信与杭州市人民政府联系。仲裁庭及後於│
│二零一四年七月要求双方各自提交调解方案，以便可於二零一四年九月中旬赴杭州就本案争议进│
│行调解。 │
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│ 除非仲裁裁决或各方所达成之协议均令恒发满意，又或恒发能物色合适投资项目并有理想收│
│益，否则恒发於本财政年度或会继续录得经营亏损。 │
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│ 联营公司 │
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│ 香港中华煤气有限公司（「香港中华煤气」） │
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│ 截至二零一四年六月三十日止之六个月内，香港中华煤气未经审核股东应占税後溢利为港币│
│三十七亿二千七百万元，较去年同期增加港币一亿零七百万元。 │
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│ 未计所占国际金融中心重估增值及人民币未变现汇兑差额，其税後溢利为港币三十七亿四千│
│八百万元，较去年同期增加港币四亿二千八百万元，上升约13.0%。溢利增加主要来自本港业务 │
│及中国内地公用事业业务溢利之上升。 │
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│ 本港煤气业务 │
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│ 今年上半年工商业煤气销售量有所增加，住宅煤气销售量亦上升。整体而言，与去年同期比│
│较，今年上半年本港煤气销售量上升4.1%，达15,765百万兆焦耳，而炉具销售额亦有理想增幅，│
│上升达15.3%。截至二零一四年六月三十日止，客户数目达1,810,647户，较二零一三年年底增加│
│11,916户。 │
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│ 中国内地公用事业业务 │
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│ 港华燃气有限公司(「港华燃气」；股份代号：1083)今年上半年不包括人民币未变现汇兑差│
│额之净利润为港币六亿一千二百万元，较去年同期增加约33.4%。期内由於人民币贬值，计入汇 │
│兑亏损後港华燃气之股东应占税後溢利为港币四亿六千八百万元，较去年同期减少港币六千五百│
│万元。香港中华煤气於今年六月底占港华燃气约62.25%权益。 │
│ │
│ 今年五月，标准普尔评级服务公司(「标准普尔」)将港华燃气之评级展望由「稳定」调升至│
│「正面」，并确认其「BBB」之长期企业信用评级。根据评级展望之调整，标准普尔亦调高港华 │
│燃气之长期大中华区信用评级，由「cnA」调升至「cnA+」。此外，穆迪投资者服务公司(「穆迪│
│投资」)亦於今年七月将港华燃气之评级展望由「稳定」调升至「正面」，并确认其「Baa2」之 │
│发行人信用评级。 │
│ │
│ 港华燃气今年上半年新增七个管道燃气项目，分别位於贵州省兴义市、吉林省四平市、内蒙│
│古自治区包头市固阳县、四川省乐山市夹江县、浙江省丽水市松阳县、江苏省徐州市铜山区、云│
│南省曲靖市陆良县；另新增一个位於黑龙江省齐齐哈尔市之汽车加气站项目。 │
│ │
│ 包括旗下之港华燃气在内，该集团今年内新增七个城市燃气业务项目，至今总数已达一百二│
│十六个，遍布二十三个省、自治区和直辖市。今年上半年总售气量约76.8亿立方米，较去年同期│
│增长17.2%，燃气客户已增加至约一千八百二十六万户，增长16.6%。 │
│ │
│ 该集团之天然气中游项目，包括安徽省、河北省和浙江省杭州市之天然气管线项目、吉林省│
│和河南省天然气支线项目、广东液化天然气接收站项目，以及港华燃气位於辽宁省大连瓦房店市│
│之中游长输管线项目等。 │
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│ 该集团至今共投资和营运六个水务项目，分别为江苏省苏州市吴江区和安徽省芜湖市之供水│
│合资项目、安徽省马鞍山市郑蒲港新区和芜湖市江北产业集中区起步区供水独资项目、江苏省苏│
│州市苏州工业园区内之供水和污水处理合资项目和特殊工业污水综合处理合资项目。 │
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│ 新兴环保能源业务 │
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│ 该集团透过全资附属公司易高环保投资有限公司及其属下公司(统称「易高」)致力开拓之新│
│兴环保能源业务之发展亦稳步向前。易高在本港之两个主要业务，即香港国际机场航空燃油设施│
│和专用液化石油气加气站均运作良好，二零一四年上半年航空燃油库之周转量为二百七十九万吨│
│；石油气加气站业务上半年之边际盈利较去年同期有明显改善。 │
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│ 在内地，易高位於山西省晋城市之煤层气液化生产厂营运平稳顺畅，生产量及销售价格较去│
│年同期均显着上升。易高近期已於江苏省徐州市及山东省 泽市全面展开筹建年产分别为7.5万吨│
│及8.3万吨之液化天然气生产厂，预计可於二零一五年下半年投产。易高位於陕西、山东、山西 │
│、河南和辽宁等省份之天然气加气站网络正在逐步成形，更计划为其在山东省济宁市京杭大运河│
│旁之铁水联运码头设施进出码头之重载车和船舶提供液化天然气加气设施。现时易高已投入运作│
│和在建及筹建中之加气站共有三十个。 │
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│ 易高已启动了位於江苏省张家港化工园之项目筹建工作，将生物脂肪酸(如棕榈油残渣及地 │
│沟油等)提质至可替代柴油之化学品，年产十二万吨。 │
│ │
│ 易高在内蒙古自治区之煤制甲醇厂於二零一四年上半年整体营运顺畅，已全面展开利用自主│
│研发之工艺技术把甲醇深加工至十四万吨稳定轻烃（一种可替代汽油之化学品）之建设工作，预│
│计该项目可於二零一四年年底前投产。 │
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│ 易高位於泰国之油田项目於今年三、四月先後钻出两口高产油井，令项目每日产油量超过四│
│千桶之水平。 │
│ │
│ 连同其附属公司港华燃气之项目，该集团至今已於内地二十四个省、自治区和直辖市取得合│
│共一百九十二个项目，较去年底增加十九个，业务范围覆盖天然气上、中、下游项目、水务、环│
│保能源应用、能源资源开发和利用，以及电讯等项目。 │
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│ 地产发展项目 │
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│ 位於马头角之翔龙湾项目之商场租务理想。而该集团持有国际金融中心项目约15.8%权益， │
│该项目租务畅旺。 │
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│ 融资计划 │
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│ 该集团自二零零九年设立中期票据发行计划，截至二零一四年六月三十日止，已发行合共相│
│当於港币一百零二亿元之中期票据，年期由五年至四十年。此外，该集团於二零一四年一月首次│
│发行永续次级担保资本证券(「永续资本证券」)，发行金额为三亿美元，首五年之票面年息率为│
│4.75%，创当时亚洲区企业发行之同类型证券最低年息率之纪录，其後为浮动息率。穆迪投资和 │
│标准普尔分别给予该永续资本证券「A3」及「A-」之信贷评级。 │
│ │
│ 香港小轮(集团)有限公司（「香港小轮」） │
│ │
│ 截至二零一四年六月三十日止六个月，香港小轮总营业额为港币三十三亿零八百六十万元，│
│较去年同期增加1,249%。增加主要由於「逸峰」之住宅单位销售所致。 │
│ │
│ 截至二零一四年六月三十日止六个月，其未经审核除税後综合纯利为港币十亿四千八百万元│
│，较去年同期之溢利港币一亿三千零五十万元增加703%。回顾期内，其溢利主要来自销售「逸峰│
│」住宅单位之收益。 │
│ │
│ 「逸峰」为三幢住宅大楼及两层商场之物业，楼面总面积约为五十四万平方尺。於二零一四│
│年六月三十日，该集团共售出六百九十六个「逸峰」住宅单位。其入伙纸已於二零一四年六月发│
│出，出售「逸峰」之销售额为港币三十一亿五千二百万元，已拨入该集团之未经审核之中期财务│
│报表内。「逸峰」商铺出租率为41%。「亮贤居」之商铺已全部租出。「港湾豪庭」及「嘉贤居 │
│」商铺之出租率分别为98%及60%。期内，出售「逸峰」之溢利，以及商铺租金及其他收入共港币│
│十亿九千四百万元。 │
│ │
│ 「城中汇」之预售已於二零一四年七月展开，该商住物业共有九十五个住宅单位，其中六十│
│个推出应市，供买家选购，反应理想，项目已售出三十六个住宅单位。 │
│ │
│ 香港小轮就「通州街项目」关於官契「房屋」一词之涵义续与地政总署澄清，暂时仍未获悉│
│政府的决定。 │
│ │
│ 期内，渡轮、船厂及相关业务共录得盈利港币四百二十万元，较去年同期减少85%，减少的 │
│其中一个原因为本年并无一次性售出船舶收益。 │
│ │
│ 因市场竞争激烈及邻近国家政治不稳，旅游业务今期之业绩亏损达港币四百三十万元。 │
│ │
│ 由於上半年市道出现调整，可供出售证券投资於期内录得港币六百八十万元之减值亏损。 │
│ │
│ │
│ 出售「逸峰」之收入预期仍为该集团本年度之主要收益。 │
│ │
│ 美丽华酒店企业有限公司（「美丽华」） │
│ │
│ 截至二零一四年六月三十日止的六个月内，美丽华营业额持续增长，录得约港币十五亿零三│
│百万元，较去年同期上升7%。股东应占溢利继续稳步上扬，录得港币七亿零八百万元，较去年同│
│期增加4%。扣除投资物业公允价值之净增加金额後，股东应占基本溢利增至港币二亿四千六百万│
│元。 │
│ │
│ 其四大核心业务─收租、酒店及服务式公寓、餐饮和旅游，收入录得增长。 │
│ │
│ 收租业务方面，收入录得6%的增长，至港币三亿八千九百万元。美丽华大厦的出租率维持稳│
│定，新租约租金亦录得升幅。美丽华商场及MiraMall出租率轻微下跌，但新租约租金仍然上升。│
│ │
│ │
│ 适时应对充满挑战的营商环境，为酒店及服务式公寓业务收入带来15%的增长。崭新设计酒 │
│店MiraMoon在本报告期内，录得稳定增长。美丽华正计划於二零一四年年终前开设美丽华酒店系│
│列的第三间酒店。 │
│ │
│ 餐饮业务於报告期内录得21%的收入增长。其多元化的餐饮业务进一步扩充发展，旗下韩国 │
│餐厅SchoolFood於人流畅旺的商场加开两间分店，而第四间分店亦计划於今年第四季开业。此外│
│，胜博殿第二间分店已於尖沙咀开业。 │
│ │
│ 受惠於海外假期及邮轮假期等高消费旅游的需求上升，旅游业务持续增长，收入增加4%。 │
│ │
│ 资料来源: 恒基地产 (00012) 中期业绩公告 │
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│展望 │
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│业务展望 - 截至2014年06月30日六个月止 │
│ │
│ 本港目前处於低利率及高通胀之环境，将继续为本地住宅物业市场带来支持，楼价大幅下调│
│机会不大。近月中央政府推动「沪港通」计划，让香港及上海两地股票市场於年内互通，该项计│
│划有助提升香港作为国际金融中心及离岸人民币业务中心之地位，亦推动人民币国际化，为本港│
│经济发展增添动力。 │
│ │
│ 「销售」─集团有多个住宅项目拟於本年下半年开售，连同尚存现货，集团在本港约有二千│
│六百个住宅单位可供出售。此外，两个已开售之住宅项目预计可於年内竣工，其截至本年六月三│
│十日所得之自占销售金额合共逾港币三十六亿元，有关之盈利有望於本年度入账。 │
│ │
│ 集团将继续在本港扩展土地储备，当中「市区旧楼重建」项目，已购入八成以至全部权益之│
│地盘共有三十一个，可供二零一五年或之後出售或出租之发展项目自占楼面面积约有三百一十万│
│平方尺。集团持有之新界土地亦增加至四千二百六十万平方尺，为全港拥有最多新界土地之发展│
│商，政府於施政报告中，承诺发展新界以及引入「补地价仲裁先导计划」，有助加快农地改变用│
│途之速度。 │
│ │
│ 内地方面，预计下半年房地产之行政调控手段将由地方主导，让市场自行调节，而微调刺激│
│措施将会持续。在中国经济稳定发展下，观望情绪有望舒缓，刚需有望回升。 │
│ │
│ 「租务」方面，集团在本港及内地拥有庞大之优质投资物业组合，分别达九百一十万平方尺│
│及七百三十万平方尺。随着上海「688广场」快将开业及其他投资物业不断优化其租户组合，租 │
│金收入预计将持续增加。 │
│ │
│ 「联营公司」亦将继续为集团带来丰厚且稳定收入，其中香港中华煤气预期庞大的中港客户│
│基础将为不断扩展中之多元化业务创造更佳收益，而随着内地重视能源多元化和注重环保，该集│
│团之新兴能源长远发展方向和业务增长策略将为一个新亮点。 │
│ │
│ 三大主要收益支柱「销售」、「租务」及「联营公司」将继续令集团业绩稳步向前。如无不│
│可预见之情况下，集团本年度业绩将有理想表现。 │
│ │
│ 资料来源: 恒基地产 (00012) 中期业绩公告 │
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◆ 上期回顾与展望
更新日期：2013-12-31
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│回顾 │
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│业务回顾 - 截至2013年12月31日止年度 │
│ │
│ 香港 │
│ │
│ 港府於二零一三年二月宣布推行双倍印花税新措施，同年四月《一手住宅物业销售条例》全│
│面实施，大部份发展商为适应新条例运作，而推迟楼盘开售。市场需求及供应因而同时减少，一│
│手住宅物业交投一度显着下跌。由於集团在编制售楼书及提高资讯透明度方面均早作准备，令集│
│团能无间断推售楼盘。自《一手住宅物业销售条例》生效以来，截至去年年底，集团为本港推出│
│最多一手楼盘之发展商，亦为去年全港售楼金额最高发展商之一。 │
│ │
│ 物业销售 │
│ │
│ 集团於本年度推出多个住宅项目预售，包括九龙城「晓荟」、长沙湾「晓尚」、界限街「晓│
│珀」及北角「维峰」，以及旗下联营公司香港小轮(集团)有限公司所发展之粉岭「逸峰」，各项│
│目销情均理想，可见集团优质之中小型单位，备受本地用家欢迎。就以粉岭「逸峰」为例，其七│
│百二十八个住宅单位，由二零一三年三月推出销售，直至年结日已售出近九成半。连同元朗「尚│
│悦」、马鞍山「迎海」(一期)、半山「天汇」及沙田「名家汇」等多个备受欢迎之项目，集团於│
│截至二零一三年十二月三十一日止之年度内，自占之香港住宅物业销售总额达港币七十三亿八千│
│九百万元。 │
│ │
│ 集团同时亦积极推售不受《一手住宅物业销售条例》之写字楼及工厦项目。黄竹坑「环汇广│
│场」自二零一三年四月推售，至年结日已近乎全部售罄。位处长沙湾永康街63号之「GlobalGate│
│wayTower」亦於二零一三年十二月展开销售，年度内售出整座楼面面积十一万平方尺之「九龙行│
│」。出售商厦及收租物业所得之自占收入合共约港币三十一亿零七百万元，连同上述之住宅销售│
│总额，集团本年度自占售楼收入共计约为港币一百零四亿九千六百万元。 │
│ │
│ 本年度完结後，集团推出「迎海 星湾」(「迎海」二期)销售。首四批推售之住宅单位合共 │
│八百二十三个，於短短两个星期之内即已售出逾92%。连同其他已开售之项目，二零一四年首两 │
│个月本集团自占之本港销售总额已超过港币三十六亿元。 │
│ │
│ 土地储备 │
│ │
│ 市区土地 │
│ │
│ 如前文所述，集团拥有三十一个已购入全部或八成以上业权之市区旧楼重建项目，可於二零│
│一五年或之後开售或出租，预计可提供自占楼面面积合共约三百一十万平方尺，总地价成本估计│
│约港币一百七十三亿元，即使连同收购昂贵之地下铺位及位处半山西摩道专贵地段之合营项目在│
│内，折合每平方尺楼面地价仍然只约为港币五千六百元。 │
│ │
│ 集团於本年度完成统一收购尖沙咀山林道项目、土瓜湾马头角道/炮仗街项目、何文田胜利 │
│道项目，以及西环德辅道西项目(集团占该项目20%权益)之全部业权。此外，透过收购毗邻物业 │
│，令两个分别位於深水步西洋菜北街及石硖尾耀东街项目之地盘面积扩大。集团亦购入大角咀角│
│祥街项目、大角咀利得街/角祥街项目，以及半山西摩道项目(集团占该项目65%权益)逾八成业权│
│，可於短期内向法庭申请强制拍卖。 │
│ │
│ 集团持有五成权益之尖沙咀天文台道项目，已就放宽发展地积比率及高度限制，与政府达成│
│更改地契手续，补地价金额约为港币一亿三千三百七十万元。 │
│ │
│ 新界土地 │
│ │
│ 截至二零一三年十二月底，集团所持有约四千二百五十万平方尺之新界土地储备，为本港拥│
│有最多新界土地之发展商。 │
│ │
│ 政府於二零一三年七月公布《新界东北新发展区规划及工程研究》结果，确认古洞北及粉岭│
│北作为粉岭/上水新市镇扩展部分。政府同时采取加强版「传统新市镇发展模式」，在符合发展 │
│条件下，容许原址换地，令私人土地业权人可发展个别私人项目。古洞北及粉岭北之分区计划大│
│纲草图已於同年十二月刊登宪报。集团於区内共拥有二百八十万平方尺土地，估计约有逾八十万│
│平方尺土地可符合原址换地之条件，其馀则可能会被政府以现金补偿方式，收回作公共用途。集│
│团早前已就其中两幅分别位於粉岭北及古洞之土地向政府申请换地，两幅土地面积分别约七十六│
│万八千平方尺及四万五千平方尺，预计可发展之楼面面积分别约为三百六十二万平方尺及二十七│
│万平方尺，有关发展面积须完成补地价手续方可落实。 │
│ │
│ 根据上述《新界东北新发展区规划及工程研究》，坪 /打鼓岭因应二零一三年《施政报告》│
│提出检视新界北部地区之发展潜力，包括新铁路基建所带来的机遇，而需再作规划。政府及後於│
│二零一四年一月落实展开《发展新界北部地区初步可行性研究》，有关研究涵盖土地面积约五千│
│三百公顷，本集团在该研究范围内拥有若干土地。 │
│ │
│ 至於《洪水挢新发展区规划及工程研究》方面，第三阶段社区叁与谘询活动预计将於二零一│
│四年年中展开，让公众讨论建议发展大纲图。洪水挢新发展区面积达八百二十六公顷，集团拥有│
│五百五十万平方尺土地。根据「初步发展大纲图」之建议，洪水挢可发展成为一个人口约二十一│
│万八千人之新市镇，容纳约六万个新增住宅，当中约一半为私营房屋。政府正审议公众意见，并│
│未就该区将徵地或原址换地表达立场。有关建议对本集团之影响有待评估，集团将继续积极配合│
│政府发展政策及跟进发展计划。 │
│ │
│ 集团於二零一三年十一月十五日与博爱医院达成协议，将向该院捐出一幅位於屯门蓝地约十│
│万平方尺之土地，作分阶段兴建长者护养院及有关配套设施之用。李主席根据独立测计师行对该│
│幅土地评估之价值，将向集团捐助港币一亿零七百万元。 │
│ │
│ 收租物业 │
│ │
│ 於二零一三年十二月三十一日，集团於本港拥有已建成之自占收租物业约九百一十万平方尺│
│，当中商场或零售铺位占四百五十万平方尺，写字楼占三百三十万平方尺，工贸商厦占九十万平│
│方尺，住宅及套房酒店则占四十万平方尺。此收租物业组合分布广泛，当中有25%座落於香港岛 │
│，33%位於九龙，而其馀42%位於新界(大部份为新市镇之大型商场)。集团主要出租物业於二零一│
│三年十二月底之出租率为96%。逾九千个泊车位亦为集团另一租金收入来源。 │
│ │
│ 集团本年度在本港之应占租金总收入，包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业之贡献│
│，增加10%至港币六十亿零四百万元，而应占税前租金收入净额，包括应占旗下附属公司、联营 │
│公司及合营企业之贡献，则较去年上升12%至港币四十五亿三千四百万元。其中单就集团拥有40.│
│76%(二零一二年:40.51%)应占权益之国际金融中心项目，於本年度内所贡献之自占租金总收入达│
│港币十七亿一千一百万元(二零一二年:港币十五亿九千一百万元)。 │
│ │
│ 受惠消费意欲强劲，兼且访港旅客人数增加，本港零售业总销货价值及数量於二零一三年全│
│年均上升约11%。集团期内推出一系列针对式推广部署，当中包括组织内地旅客来港购物团，以 │
│及更广泛采用多媒体宣传渠道等，务求吸引更多顾客以提升租户业绩。集团旗下各大型购物商场│
│，除部份正进行翻新或重整租户组合外，於二零一三年年底均近乎全部租出，大部份零售铺位续│
│租租金有显着升幅。为不断求进，集团旗下多个邻近港铁站，且拥有广泛顾客群之区域性购物商│
│场─如马鞍山新港城中心、将军澳新都城二期商场、元朗千色广场及荃湾城市中心I，现正进行 │
│翻新工程，以进一步加强竞争优势。 │
│ │
│ 环球经济渐趋稳定，写字楼租务市场亦保持平稳。集团旗下位於核心商业区之写字楼物业─│
│如中环国际金融中心、北角友邦广场、上环之金龙中心及富卫金融中心等，其租务均表现理想。│
│集团於九龙东持有楼面面积约二百万平方尺之写字楼及工贸大厦─如宏利金融中心及友邦九龙金│
│融中心等，新租及续租租金增长强劲。为提升租值及吸引优质租户，集团一直致力为写字楼物业│
│增添环保设施及改善质素。北角友邦广场设施全面提升工程已於二零一三年第四季展开，上环之│
│金龙中心及富卫金融中心之翻新工程则预计於二零一四年进行。 │
│ │
│ 集团之豪宅-惠苑、天汇与四季汇套房酒店均有满意之租务表现。一幢位於湾仔谢斐道388号│
│并拥有楼面面积达六万六千平方尺之酒店物业，已於二零一三年十一月正式开业并由美丽华酒店│
│企业有限公司冠名“MiraMoon”经营，为旅客提供九十一间别具风格之客房。 │
│ │
│ 集团旗下一间占20%权益，且持有东涌东荟城之合营企业，为把握访港旅客人数不断增长之 │
│机遇，於二零一三年三月以约港币二十三亿二千八百万元投得一幅毗邻东荟城之商业地块。将兴│
│建一个具五十四万平方尺之地标式商业物业，并将与东荟城连接，组成一项逾一百万平方尺且邻│
│近香港国际机场之大型综合项目。 │
│ │
│ 酒店及零售 │
│ │
│ 访港旅客人数於本年度创出逾五千四百万人次之新高，当中过夜旅客增长8.0%，达二千六百│
│万人次。香港四季酒店作为本地酒店业界之翘楚，其入住率及平均房价均继续上升，并继续取得│
│多项荣誉及奖项。当中包括获《福布斯旅游指南》再度评为五星级别，而《2014米芝莲指南港澳│
│版》亦向龙景轩颁发至高三星荣誉。然而，集团旗下三间丽东酒店(包括设有362间客房之香港丽│
│东酒店、317间客房之北角丽东轩及598间客房之观塘丽东酒店)，面对类近经济型酒店相继落成 │
│令竞争加剧，平均房租虽保持稳定，但入住率则有所下降。集团酒店业务於截至二零一三年十二│
│月三十一日止之年度内，连同集团应占旗下附属公司、联营公司及合营企业之贡献，应占盈利减│
│少14%至港币二亿四千八百万元。 │
│ │
│ 「千色Citistore」自一九八九年创办，现时拥有六间百货零售店，以及一间以销售日本潮 │
│流服饰品牌为主之「id:c」专门店。「千色Citistore」於本年度之营业额及盈利贡献，分别增 │
│加7%至港币三亿九千九百万元，以及18%至港币七千九百万元。 │
│ │
│ 建筑及物业管理 │
│ │
│ 集团近年致力重建市区旧楼，既改善香港市容，亦为市民缔造更安全舒适之居住环境。由於│
│该等项目多位处人口稠密之地区，集团因此采纳领先能源与环境设计(LEED)及建筑环境评估方法│
│升级版(BEAMPlus)所提倡之元素，除设置厂房研发并采用预制组件外，亦斥资购入先进设施自行│
│承办各发展项目之地基工程，务求加快工程进度以减少对周边社区之滋扰。上述措施在现时劳工│
│短缺及建材成本上涨下，有助减省人手及材料损耗，令品质及成本效益有所提升。 │
│ │
│ 内地方面，集团建筑部坚持亲掌所有总包分包甄选、采购物料及判标等关键工作，并且严密│
│监察各项目之成本效益、工程质量、施工安全及进度，确保集团内地项目之建筑质素同样超卓。│
│ │
│ │
│ 集团之物业管理成员公司─恒益物业管理有限公司、伟邦物业管理有限公司及冠威管理有限│
│公司，於本港及内地合共管理逾八万个住宅及工商业单位、八百万平方尺商场及写字楼楼面面积│
│，以及二万个车位。 │
│ │
│ 为配合集团近期积极推广“TheHCollection”一系列市区重建精品住宅，物业管理成员公司│
│将提供自成一家之一站式优质配套服务，令住户尽情投入繁华都市生活。内地项目亦同样享有优│
│质物业管理服务，广州「恒宝华庭」及「恒荔湾畔花园」於近年相继获得「优秀物业管理示范小│
│区」及「广东省守合同重信用企业」荣衔，并被称为「2013荔湾物业规范化服务先进单位」。 │
│ │
│ │
│ 建筑及物业管理团队为履行集团服务社群之承诺，一直紧守前线岗位，对回馈社会不遗馀力│
│。集团建筑部除在业内积极推广地盘安全外，亦透过捐助「建筑业关怀基金」，对工业意外不幸│
│受害者及时施予援手。至於物业管理成员公司则继早前《关爱年》之後，再以《 乐年》为主题 │
│推动老有所依。其义工服务队已八度荣膺「最高服务时数奖冠军」，并为义务工作发展局第五届│
│「杰出义工奖企业奖」唯一得主。所有详情将於年报内之「可持续发展及企业社会责任」一栏中│
│详述。 │
│ │
│ 中国内地 │
│ │
│ 二零一三年内地商品房市场整体向好发展，虽然上半年内地经济增长放缓，但在政策鼓励下│
│，住房刚性需求不断释放，而预期未来房价上涨亦使改善型住房需求持续增加。在下半年八月後│
│中国宏观经济平稳回升，加上政策由调控措施转变为以市场机能进行调节，同时容许当地政府采│
│取较弹性措施以配合其市场环境，故整体销售持续畅旺，土地竞投普遍热烈。 │
│ │
│ 年内，集团在内地之发展项目致力整改架构，提升效益和资源整合能力，特别着重标准化设│
│计图纸及用料去加快滚动开发的速度，同时把成本降低，以提高竞争力及盈利。内地项目的营销│
│任务已由当地项目负责人推行，并以热销项目受欢迎之元素重新为产品定位。此亦作为项目後期│
│发展及日後买地决策之基础。 │
│ │
│ 於二零一三年七月，集团与旭辉控股(集团)有限公司(“旭辉”，为本港上市之房地产开发 │
│商)签订一项合作框架协议，以我方及对方分别占51%及49%权益之比例，携手发展一幅位於杭州 │
│市余杭区，占地约九十三万平方尺之住宅及商业地块。该土地买入价为人民币七亿六千三百万元│
│，可提供规划总建筑面积逾二百三十万平方尺，其中不少於九成拟作为住宅用途。 │
│ │
│ 於二零一三年十二月，集团与旭辉签订另一项合作框架协议，成立各占一半之合营企业，以│
│发展一幅位於上海市闵行区虹挢商务区，占地约九十一万平方尺之住宅及商业地块。该幅土地早│
│前以人民币二十一亿四千四百万元投得，可提供规划总建筑面积逾一百八十万平方尺。 │
│ │
│ 物业销售 │
│ │
│ 集团本年度销售及预售之内地物业，按自占权益计算，总值达港币七十三亿一千五百万元，│
│较去年所录得之港币六十五亿四千八百万元，增长达12%。当中以苏州「水漾花城」、重庆「翔 │
│龙江畔」、重庆「雍翠名门」、徐州「雍景新城」及南京「九珑天誉」之销售成绩最为突出。 │
│ │
│ │
│ 收租物业 │
│ │
│ 於二零一三年十二月三十一日，集团在内地有六百六十万平方尺已建成投资物业，主要为位│
│於北京、上海及广州市中心之写字楼及购物广场。受惠於租金上升，以及新投资物业贡献增加所│
│带动下，集团於本年度内应占之租金总收入及税前租金收入净额，分别增加12%至港币十三亿零 │
│三百万元，以及增加24%至港币十亿七千一百万元。 │
│ │
│ 在北京市，「环球金融中心」现有多家着名金融机构及跨国公司进驻，包括渣打银行、英国│
│石油、壳牌中国、阿里巴巴及荷兰合作银行等。本年度，该国际甲级综合写字楼租金总收入上升│
│12%至港币五亿一千一百万元，并於二零一三年十二月底录得出租率逾95%。「北京恒基中心」商│
│场透过周详之策略部署，利用优化商户组合及全面提升资产质素，令租金按年上升71%，并於二 │
│零一三年十二月三十一日录得逾93%出租率。 │
│ │
│ 在上海市，恒基名人商业大厦凭毗邻外滩优越地位，独特设计，众多名牌旗舰店(包括超前 │
│的Apple旗舰店)，创新推广活动，优质管理，已经成为上海最繁华的南京东路步行街之潮流焦点│
│。2013年改良工程方面包括翻新整个B2层，使消费者耳目一新，在招租方面，集团为商场引进更│
│多特色餐饮、新潮时装及消闲娱乐配套的店铺，目的是丰富购物中心的业态及满足现代家庭消费│
│模式。恒基名人购物中心每月均举办独特宣传推广活动，提升商场的知名度及营造热闹氛围，增│
│进客流及增加营业额。港汇中心二座办公楼，已成为徐汇区甲级写字楼之表表者，受大型跨国企│
│业欢迎及进驻。环智国际大厦引进多家优质租户，成为闸北区的新地标。经过一年多的招租，办│
│公楼及商业裙楼经已全部租罄，集团的努力，亦获闸北区政府以税收回馈方式作嘉许。恒汇国际│
│大厦在集团的高效管理下，办公楼再下一城获得闸北区政府颁布2013年「优秀大厦」之称号。「│
│688广场」位於繁华的静安区南京西路地段，其独特阶梯递进之设计风格，不同角度皆呈现晶莹 │
│剔透之建筑美感。项目预计於二零一四年落成，集团已展开招租工作。预租反应良好，商场部分│
│已与多间着名餐饮客户签约，为办公楼商业配套打好基础。集团的努力，令上海地区投资物业之│
│租金总收入按年上升10%。 │
│ │
│ 在广州市，位於长寿路地铁站上盖之「恒宝广场」，由於正进行租户组合重整，其出租率於│
│二零一三年十二月三十一日轻微下跌至90%。 │
│ │
│ 恒基兆业发展有限公司（「恒发」） │
│ │
│ 截至二零一三年十二月三十一日止年度，恒发之股东应占盈利为港币一千万元，较截至二零│
│一二年十二月三十一日止年度之港币二千五百万元，减少港币一千五百万元或60%。由於恒发之 │
│合营公司自二零一二年三月二十日起，被暂停支付有关杭州钱江三挢之通行费，为审慎起见，通│
│行费收入亦自二零一二年三月二十日起不予确认入恒发账目内。本年度盈利主要为银行利息收入│
│及外币兑换收益净额收入共港币五千万元，并扣除港币三千九百万元之直接成本(主要包括该收 │
│费大挢之摊销金额)後所致。 │
│ │
│ 该集团就通行费收费权向中国国际经济贸易仲裁委员会(「国际仲裁委员会」)提出仲裁。国│
│际仲裁委员会已於二零一二年十一月十二日确认受理上述仲裁案件，并於二零一三年八月二十六│
│日组成仲裁庭。国际仲裁委员会现已确定於二零一四年四月十四日开庭审理此案。截至二零一三│
│年十二月三十一日止，不予确认入恒发账目内之通行费收入(扣除中国营业税後)累计达港币五亿│
│七千二百万元。 │
│ │
│ 除非仲裁裁决或各方所达成之协议均令恒发满意，又或恒发能物色合适投资项目并有理想收│
│益，否则恒发於将来财政期间或会继续录得经营亏损。 │
│ │
│ 联营公司 │
│ │
│ 香港中华煤气有限公司（「香港中华煤气」） │
│ │
│ 本年度香港中华煤气股东应占税後溢利为港币六十八亿五千四百万元，较上年度减少港币八│
│亿五千八百万元。扣除所占之投资物业重估增值及一次性净收益後，其税後溢利达港币六十六亿│
│八千万元，较二零一二年增加港币七亿六千七百万元，上升13%。溢利增加主要来自本港业务及 │
│中国内地公用事业业务溢利之上升。 │
│ │
│ 该集团本年度投资港币五十二亿九千四百万元於生产设施、管道、厂房和其他固定资产，以│
│拓展及配合本港和内地各项现有及新增业务之持续发展。 │
│ │
│ 本港煤气业务 │
│ │
│ 二零一三年本港煤气销售量微升约0.7%，达28,556百万兆焦耳，而炉具销售额则上升约3.3%│
│。去年四月一日生效之煤气标准收费上调有助该集团抵销部份成本之增加。截至二零一三年年底│
│，客户数目达1,798,731户，较上年度增加22,371户。该集团铺设一条全长十五公里之管道，从 │
│大埔输送天然气至马头角煤气厂，以取代部份石脑油作为生产煤气之原料，工程已於二零一三年│
│大致完成，现正更改相关之调压站和马头角煤气厂之设施以配合天然气供应，预计二零一四年第│
│三季启用。该集团亦正在铺设一条全长九公里之管道，以提升新界西地区之供气能力及可靠性，│
│逾半工程已完成。为配合政府西九龙和东南九龙之发展，该集团正就该等区域之供气管网进行规│
│划、设计及建造，其中连接启德邮轮码头之供气管道已於二零一三年年中启用；为规划中兴建之│
│东九龙安达臣道大型房屋发展供气之管道铺设工程亦已展开。马头角至北角之新海底煤气管道铺│
│设工程亦进展良好，计划在未来一年可以投入使用。 │
│ │
│ 中国内地公用事业业务 │
│ │
│ 该集团於二零一三年十二月底占港华燃气有限公司(「港华燃气」，股份代号：1083)约62.3│
│1%权益。港华燃气於二零一三年度之股东应占税後溢利持续录得理想增长，达港币十一亿零六百│
│万元，较上年度增加约32%。港华燃气二零一三年共新增十四个管道燃气项目，分别位於安徽省 │
│马鞍山市郑蒲港新区现代产业园区、芜湖市繁昌县和亳州市亳州芜湖现代产业园；河北省沧州市│
│沧县、孟村回族自治县、盐山县和石家庄市南部工业区；山东省滨州市博兴县经济开发区和肥城│
│市石横镇；四川省绵竹市；江苏省大丰市；广东省潮州市枫溪区；辽宁省建平县；以及广西壮族│
│自治区中威管道燃气项目。 │
│ │
│ 香港中华煤气集团之城市燃气业务进展良好，去年共取得十五个新项目，包括杭州市项目。│
│包括旗下之港华燃气在内，该集团截至二零一三年年底之内地城市燃气项目总数已达119个，遍 │
│布二十个省、自治区和直辖市；全年总售气量约134亿立方米，较上年度增长13%，燃气客户已增│
│加至约1,729万户，增长17%。 │
│ │
│ 其天然气中游项目包括安徽省、河北省和浙江省杭州市之天然气管线项目、吉林省和河南省│
│天然气支线项目、广东液化天然气接收站项目，以及港华燃气位於辽宁省大连瓦房店市之中游长│
│输管线项目等。 │
│ │
│ 该集团至今共投资和营运六个水务项目，分别为江苏省苏州市吴江区和安徽省芜湖市之供水│
│合资项目、安徽省马鞍山市郑蒲港新区供水独资项目、江苏省苏州市苏州工业园区内之供水和污│
│水处理合资项目和特殊工业污水综合处理合资项目，以及於去年十二月取得之安徽省芜湖市江北│
│产业集中区起步区供水项目。 │
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│ 新兴环保能源业务 │
│ │
│ 该集团透过全资附属公司易高环保投资有限公司和其属下公司(统称「易高」)致力开拓之新│
│兴环保能源业务之发展亦稳步向前。 │
│ │
│ 易高在本港之两个主要业务，即香港国际机场航空燃油设施和专用液化石油气加气站均运作│
│良好，二零一三年之航空燃油库全年周转量为556万吨，为香港国际机场提供安全可靠之燃料供 │
│应；石油气加气站业务全年之边际盈利较二零一二年有明显增幅。 │
│ │
│ 易高加强以非常规气体资源包括煤层气和焦炉气等为气源建立之液化天然气供应能力。位於│
│山西省晋城市之煤层气液化生产厂营运顺畅，液化产品销售价格有所提高。易高最近也着眼於加│
│快争取与多家焦化厂透过长期供应协议购买焦炉气之资源，焦炉气可透过甲烷化并液化而产出液│
│化天然气，首个位於江苏省徐州市之项目已开展了筹建工作，预计可於二零一五年上半年投产；│
│另一个位於山西省介休市之同类型项目预计也可於短期内落实并进入建厂阶段。 │
│ │
│ 易高於二零零八年进军内地市场时，首个项目是在陕西省建设以重载车为服务目标之压缩天│
│然气加气站。易高位於陕西、山东、山西、河南和辽宁等省份之天然气加气站网络正在逐步成形│
│，更计划为其在山东省济宁市京杭大运河旁之铁水联运码头设施进出码头之重载车和船舶提供液│
│化天然气加气设施。现时易高已投入运作和在建及筹建中之加气站共有二十五个，并在陆续扩展│
│至其他省份。 │
│ │
│ 易高将植物脂肪酸(棕榈油残渣)提质至汽柴油之验证工作已经完成，并已为此技术申请专利│
│。首个项目将落户於江苏省张家港化工园，每年可为十五万吨植物脂肪酸作提质处理，为易高发│
│展生物质能产业迈出重要之第一步。 │
│ │
│ 易高在内蒙古之煤制甲醇厂於二零一三年年底完成试运行并正式投产，整体营运顺畅。甲醇│
│是一种良好之化工原材料，可经过裂解及聚合技术生成高增值之烯烃类及烷烃类产品。易高完成│
│了自主研发之工艺技术把甲醇深加工至可替代汽油之高质产品，并启动了在内蒙古甲醇项目生产│
│十四万吨高质汽油替代产品之转化工程，为易高发展甲醇深加工产业迈出重要之一步，预计该项│
│目可於二零一四年年底前投产。 │
│ │
│ 上游资源业务方面，泰国油田项目之营运相对平稳，现时主要是加强勘探工作以进一步优化│
│钻井开采计划。内蒙古之煤矿开采受制於内地煤炭需求下降而面对不利直接销售之影响。 │
│ │
│ 截至二零一三年年底，连同港华燃气之项目，该集团已於内地二十二个省、自治区和直辖市│
│取得合共173个项目，较上年度增加二十三个，业务范围覆盖天然气上、中、下游项目、水务、 │
│环保能源应用、能源资源开发和利用，以及电讯等项目。 │
│ │
│ 地产发展项目 │
│ │
│ 香港中华煤气位於马头角翔龙湾项目之商场租务理想，而持有约15.8%权益之国际金融中心 │
│项目亦租务畅旺。 │
│ │
│ 融资计划 │
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│ 该集团自二零零九年透过HKCG(Finance)Limited设立中期票据发行计划，截至二零一三年十│
│二月三十一日止，透过该计划已发行合共相当於港币一百零二亿元之中期票据，年期由五年至四│
│十年。该集团於二零一四年一月透过Towngas(Finance)Limited首次发行永续次级担保资本证券(│
│「永续证券」)，发行金额为三亿美元，首五年之票面年息率为4.75%，创亚洲区企业发行之同类│
│型证券最低年息率之纪录，其後为浮动息率。该永续证券无固定到期日，该集团可选择於二零一│
│九年一月或其後每半年派息日赎回。该永续证券获六倍认购额，国际评级机构穆迪投资者服务公│
│司和标准普尔评级服务公司分别给予A3及A-之信贷评级。此永续证券由该公司担保，已於今年一│
│月二十九日在香港联合交易所有限公司上市。 │
│ │
│ 香港小轮(集团)有限公司（「香港小轮」） │
│ │
│ 香港小轮截至二零一三年十二月三十一日止年度，除税後综合溢利约为港币二亿九千三百万│
│元，比对二零一二年之除税後综合溢利港币三亿九千七百万元(重列)，下降26%。於回顾年内， │
│该集团之溢利主要来自出售「亮贤居」及「嘉贤居」之住宅、租金收入、投资物业之重估盈馀及│
│出售股票投资收益。诚如该公司於二零一四年一月二日刊发之公告所披露，粉岭马适路一号「逸│
│峰」因工程延误未能於二零一三年十二月三十一日前取得入夥纸，须推迟至二零一四年，其售楼│
│利润因此於二零一三年财政年度之综合损益表内未被确认。 │
│ │
│ 於回顾年内，商场租金与其他收入及出售物业金额共约为港币一亿二千一百万元。「港湾豪│
│庭」商场及「亮贤居」商场已全数租出，而「嘉贤居」之商铺於年底之出租率约为60%。 │
│ │
│ 年内，「逸峰」项目销售成绩非常理想，售价稳定，截至年结日累积售出共六百九十一个单│
│位，占可售单位总数95%。 │
│ │
│ 位於红 机利士南路及宝其利街交界之红 内地段第555号之建筑工程已平整至六楼，兴建约 │
│九十五个住宅单位，连商业部份，楼面面积约为五万六千平方尺。 │
│ │
│ 通州街208号之地基工程已完成。诚如该公司於二零一三年五月十六日刊发之公告所披露， │
│因香港终审法院关於官契项下「房屋」一词之涵义，令通州街项目工程或需延迟。该公司现正与│
│有关政府部门澄清该词之涵义，并将於适当时候另行刊发公告以知会其股东有关事情之进一步发│
│展。 │
│ │
│ 渡轮、船厂及相关业务合共录得经营溢利港币三千四百万元，较去年增加21%，其盈利增长 │
│主要来自年内出售两艘运油船舶。年内，旅游业务因内地出现禽流感及泰国反政府示威，其经营│
│业绩倒退至亏损港币三百三十万元。而出售若干证券投资则录得港币一亿零四百万元之溢利。 │
│ │
│ │
│ 该集团计划於今年继续出售「逸峰」馀下之单位及开售红 宝其利街楼盘，若「逸峰」如期 │
│取得入夥纸，将为该集团今年带来可观之售楼收益。 │
│ │
│ 美丽华酒店企业有限公司（「美丽华」） │
│ │
│ 截至二零一三年十二月三十一日止之财政年度，美丽华营业额约为港币三十亿四千四百万元│
│，较去年度上升2%。股东应占溢利约为港币十二亿七千八百万元，较去年度下跌7%。扣除投资物│
│业公允价值净增加後，股东应占基本溢利约为港币四亿七千八百万元，较去年度上升7%。 │
│ │
│ 四项核心业务（酒店及服务式公寓、收租、餐饮及旅游）在本年度均录得理想业绩。 │
│ │
│ 酒店及服务式公寓业务的每日平均房价（ADR）仅轻微下跌。本年度的除利息、税项、折旧 │
│及摊销前盈利（EBITDA）轻微下跌至港币二亿二千三百八十万元。本年度之焦点为位於湾仔区的│
│精品酒店MiraMoon於十一月一日隆重开幕，提供九十一间客房。美丽华正计划以「Mira」品牌推│
│出第三家酒店。 │
│ │
│ 美丽华於香港及内地的投资物业组合，本年度的收入录得7%的增长，EBITDA则录得8%的升幅│
│。位於尖沙咀的地标物业，包括两个购物中心及一幢写字楼大厦。美丽华商场及MiraMall持续表│
│现理想。美丽华商场於本年度的出租率维持在97%，单位平均尺租金较去年同期上升6%。美丽华 │
│大厦的出租率为95%，较去年度轻微下跌，然而单位平均尺租金则较去年增加19%。 │
│ │
│ 餐饮业务在过去一年整体收入录得12%的增长，而亏损亦较去年同期减少。本年度美丽华於 │
│铜锣湾开设粤菜馆翠亨村第三分店。另外，提供法式美馔的FrenchWindowBrasserieandBar於国 │
│际金融中心重新开幕，而云阳阁川菜馆亦迁至铜锣湾时代广场并改名为云阳。美丽华亦於时代广│
│场开设休闲连锁式餐厅SchoolFood，为顾客带来韩式美食。 │
│ │
│ 旅游业务收入增长9%至约港币十二亿二千零九十万元，EBITDA录得约港币五千六百六十万元│
│。 │
│ │
│ 鉴於服饰销售业务的业绩亏损情况日渐扩大，美丽华决定於二零一三年十二月分销合约期届│
│满时结束服饰销售业务。 │
│ │
│ 资料来源: 恒基地产 (00012) 全年业绩公告 │
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│展望 │
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│业务展望 - 截至2013年12月31日止年度 │
│ │
│ 美国联储局新任主席於本年初上任後，贯彻推行量化宽松退市措施，但同时重申除非物价及│
│劳动市场等显示经济前景有变，否则联邦基金利率在未来一段时间内保持低企。香港目前所处之│
│低息环境可望得以延续，有利用家置业。 │
│ │
│ 集团之「销售」─除前述「迎海 星湾」外，集团计划於本年推售「迎海」三期以及多个市 │
│区住宅项目。连同已建成项目之存货，二零一四年本港可供出售之住宅单位将逾三千八百个。 │
│ │
│ 集团持有全港最多之新界土地，达四千二百五十万平方尺，可望随着政府於施政报告中承诺│
│发展新界及引入「补地价仲裁先导计划」而加快完成换地。此外，集团近年致力并购市区旧楼以│
│扩大可供发展之土地储备，多个重建项目已开售并陆续落成，於本年度及未来三年，预计可供出│
│售及出租项目之自占楼面达近七百万平方尺，有关项目资料已详列於发展项目表一至六。 │
│ │
│ 内地方面，去年三中全会对房地产作出新定调，明确以市场化为主，着重全面深化改革机制│
│。热点城市政策仍将强化，限购限贷等措施短期难以退出，但二、三线城市或有序放宽。预计中│
│国经济整体继续向好，刚需类项目的需求将可延续。除物色自主开发的刚需类项目外，亦继续与│
│内地发展商合作开发项目。 │
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│ 集团於香港土地储备中，约一千三百七十万平方尺为正在进行发展中之地盘，连同约八十万│
│平方尺之已建成主要存货，自占楼面面积合共约为一千四百五十万平方尺，当该等发展项目陆续│
│落成时，连同存货，若假设平均每平方尺楼面能以港币一万元出售计算，其累计物业销售总额将│
│会相当於港币一千四百五十亿元；该等项目约有一半处於市区优越地点，而成本相对较低，乃集│
│团未来数年之重要收益支柱。 │
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│ 集团之「租赁」─集团於本港拥有已建成优质收租物业连同酒店之自占楼面面积合共逾一千│
│万平方尺，而香港写字楼整体新增供应仍然短缺，加上来港购物旅客人数增加令商场受惠，本地│
│租金收入可望持续上升。内地物业租金收入不断提升，当上海「688广场」於二零一四年落成後 │
│，集团内地投资物业之总楼面面积将增加约七十万平方尺至七百三十万平方尺。於二零一三年，│
│集团税前租金收入净额继续录得双位数字升幅至港币五十六亿零五百万元。在投资物业面积不断│
│增加及租户组合不断优化下，租金收益可望持续增长，为集团稳定收入之重要支柱。 │
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│ 集团之「联营公司」─香港中华煤气、美丽华及香港小轮皆为集团经常性收入增长之来源，│
│其中尤以香港中华煤气之盈利贡献至为重要。香港中华煤气现时连同附属公司港华燃气已於内地│
│二十二个省、自治区和直辖市投资合共一百七十三个项目。当中管道燃气业务在香港和内地之客│
│户数目合共超过一千九百万户，庞大之客户基础将为不断扩展中业务创造更佳收益，为集团收益│
│稳步向前之另一支柱。 │
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│ 集团有上述三大主要收益支柱，加上低负债之稳健财务状况，集团将继续为股东长远创造理│
│想回报。如无不可预见情况，集团下年度业绩将有满意表现。 │
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│ 资料来源: 恒基地产 (00012) 全年业绩公告 │
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