☆──00014 希慎兴业──☆ 十一.经营评述 ◆ 本期回顾与展望 更新日期：2014-06-30 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2014年06月30日六个月止 │ │ │ │ 商铺业务 │ │ │ │ 集团商铺业务的营业额增加5.8%至893百万港元（2013年：844百万港元），当中包括按租户│ │营业额收取的租金60百万港元（2013年：64百万港元）。续约、租金检讨与新出租物业的租金录│ │得增幅，平均租金上升约60%，亦同时反映进一步优化商铺组合的成果。然而，於2014年期满的 │ │租约相对较少，其中大部分已获承租。 │ │ │ │ 若不包括於2013年年底实际上已经空置的新宁大厦，集团的商铺组合於2014年6月30日全数 │ │租出（2013年12月31日：96%）。出租率改善，主要由於利园二期的局部资产增值计划完成。（ │ │如将新宁大厦均计在两个年度的总面积之比较：2014年6月30日： 98%；2013年12月31日：95%；│ │2013年6月30日：99%，即接近全数租出）。 │ │ │ │ 希慎的购物黄金三角维持均衡的租户组合，提供不同格调和消费水平的商铺，确保不会过份│ │依赖某一消费组群，包括游客及本地消费者。这个定位已证明得当，零售业销售额一如预期於20│ │13年下半年开始常规化。集团的商铺组合於6月继续录得平均约150,000的周末每日访客人次。按│ │我们估计的租户整体销售额，较2013年同期增加16%，大幅跑蠃整体零售市场下跌1.3%的表现。 │ │ │ │ 希慎广场定位为以年轻人为对象的「时尚潮流」生活热点，由於深受消费者欢迎，按我们估│ │计的租户销售额，录得双位数的自然增长。希慎广场亦受惠於众多的推广盛事，近期的人气活动│ │包括《美国队长》展览、LINE通讯应用程序展览和短期实体店，以及adidas x足球小将的巨型人│ │像和展品。 │ │ │ │ 以利园为中心的商铺组群提供雅致豪华的优质商铺，续约租金上升。估计的租户销售额稍为│ │下跌，是由於数个品牌的表现。於期内，美国时装品牌Ralph Lauren进驻利园二期地下和一楼，│ │预计於2014年第3季开幕，而商场三楼则已完成翻新，增设多间售卖儿童用品的商店，并带来全 │ │新的美食体验。 │ │ │ │ 在以利舞台广场为中心的商铺组群中，利舞台广场低层完成翻新後，作出了首个全期贡献。│ │利舞台广场现已确立都会生活品味的定位，吸引Aland、无印良品、Uniqlo等韩国及日本品牌进 │ │驻，并有多间深受消费者欢迎的食府落户，辅以露天广场，带来更多精彩的推广活动。於首个全│ │期贡献，按我们估计的广场租户销售额，增加约50%。6月份的周末访客人次亦录得约20%的按年 │ │增幅。 │ │ │ │ 写字楼业务 │ │ │ │ 写字楼业务的营业额於期内增加5.5%至561百万港元（2013年：532百万港元），主要反映希│ │慎广场已全数租出，以及续约、租金检讨与新出租物业的租金亦录得平均租金上升约25%。这抵 │ │销了新宁大厦为进行重建已於2013年年底空置的影响。於本年期满的写字楼租约中，大部分亦已│ │获承租。 │ │ │ │ （若不计於2013年年底实际上已经空置的新宁大厦）於2014年6月30日，写字楼物业组合的 │ │出租率为96%（2013年12月31日：98%）。（如将新宁大厦均计在两个年度的总面积之比较：2014│ │年6月30日：86%；2013年12月31日：87%；2013年6月30日：93%）。 │ │ │ │ 集团的甲级写字楼物业组合提供中环暨金钟区外的可靠选择，尤其适合希望充分提升办公用│ │地的成本效益，并为员工提供良好作息均衡的企业。至於集团的非甲级写字楼物业组合，本地中│ │小企及国际公司的租用需求依然保持强劲。在集团均衡的写字楼租户组合中，所属行业的首四位│ │共占可供出租总楼面面积约54.5%，它们分别是保险业、专业及顾问服务业、高档零售商，以及 │ │金融业。当中并无单一行业占可供出租楼面面积超过20%。 │ │ │ │ 我们透过「Lee Gardens Office Plus」招收集团写字楼租户的员工为会员，提供全年购物 │ │及餐饮优惠，深受欢迎，会员人数已增至7,300名。 │ │ │ │ 住宅业务 │ │ │ │ 集团住宅业务的营业额减少8.4%至142百万港元（2013年：155百万港元），主要反映续约租│ │金整体减少，以及因新宁阁进行重建以致的租金损失，但部分影响已被集团优化出租率的成功策│ │略所抵销。 │ │ │ │ （若不包括於2013年年底大致上已空置的新宁阁）於2014年6月30日，住宅出租率为97%（20│ │13年12月31日：92%）。（如将新宁阁均计在两个年度的总面积之比较： 2014年6月30日：85%；│ │2013年12月31日：82%；2013年6月30日：87%）。集团已进一步拓展金融业租户以外的租户基础 │ │。 │ │ │ │ 新宁重建项目 │ │ │ │ 新宁大厦及新宁阁的重建项目正处於拆卸阶段。於2014年6月30日，新宁大厦的拆卸工程已 │ │经完成，而新宁阁的拆卸工程亦已大致完竣。重建项目预计将於2018年左右完成。 │ │ │ │ 资产增值项目 │ │ │ │ 利园/利园一期商场的大堂及部分商场高层将於2014年第四季展开资产增值计划。有关计划 │ │将改善写字楼及商场对外、以及对内的流通，亦将带来新的铺位吸引更多商户进驻。用户及购物│ │人士的整体体验将更提升，更确立利园/利园一期作为优越的写字楼及商场之地位。预期项目将 │ │於2016年下半年完成。 │ │ │ │ 资料来源: 希慎兴业 (00014) 中期业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2014年06月30日六个月止 │ │ │ │ 在此营商环境下，本集团业绩令人满意。我们实践策略性愿景，是作为一间不断求进及力争│ │上游的公司，致力使我们的物业为所有持份者带来独特的体验。 │ │ │ │ 我们将利园区打造成一个社区，为於此区办公或购物的人士建立归属感及独一无二的身份。│ │我们将继续优化集团多元化的商铺组合，致使无论在商品种类、格调及消费水平方面，都为消费│ │者提供多样性选择，亦使集团更能抵御零售周期的影响。我们认清不断转变的市场需要及继续吸│ │引商户进驻，以巩固位於希慎购物黄金三角定位不同的商铺组群。此外，我们引入众多新的食府│ │，并於物业组合内举办多项受欢迎的推广活动。写字楼业务方面，我们亦采取建立均衡租户组合│ │的策略，不会过份依赖某一行业租户。我们成功地吸引了很多不同的跨国及本地企业迁入。它们│ │欣赏我们的写字楼设施，以及本区包罗万有的配套、及完善的交通网络。新宁大厦及新宁阁合并│ │重建项目进度良好。我们致力缔造平衡而稳定的资产价值和收入增长，在进行需时较长的大型项│ │目时，亦推行可达致较即时回报的资产增值项目。 │ │ │ │ 我们相信以上的元素互相配合，未来将为利园区建构可持续的发展。 │ │ │ │ 资料来源: 希慎兴业 (00014) 中期业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘ ◆ 上期回顾与展望 更新日期：2013-12-31 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2013年12月31日止年度 │ │ │ │ 商铺业务 │ │ │ │ 希慎於铜锣湾拥有、推广及管理总楼面面积1.3百万平方尺的优质商铺，其商铺组合包括三 │ │个位於不同地点、汇聚不同档次零售商的组群，采用[LEEGARDENS]品牌，提供缤纷多姿、包罗万│ │象的独特购物体验，确立与一般商场截然不同 市场定位。这个多元化的综合购物区，汇聚各具 │ │特色的购物商场及其大型街铺，与热闹的街道景致、并存的少层数住宅区，相得益彰。连同琳琅│ │满目的商品、服务及餐饮选择，区内为不同目标客户群创造出独特而丰富的购物与时尚体验。 │ │ │ │ 这三个在希慎购物黄金三角的商铺组群，各占集团商铺楼面约三分之一。这三个组群为： │ │ │ │ ·希慎广场是楼高17层的垂直商场，以超卓的设计及发展质素蠃得城市土地学会「全球卓越│ │奖」，以及国际购物中心协会颁发的亚太购物中心大奖金奖。该项目定位为 「时尚潮流」生活 │ │热点，对象是较年轻的顾客群。希慎广场直达地铁站，为铜锣湾带来更多购物人流。落户希慎广│ │场的零售商包括别具特色的台湾诚品书店、Apple在香港的最大旗舰店、DFS的T Galleria、Gap │ │及Hollister等。 │ │ │ │ ·以利园商场为中心的商铺组群（包括利园一期、利园二期及希慎道十八号）提供雅致豪华│ │的优质商铺，区内绿树成荫、街铺林立，本地及外来的高档购物人士流连忘返。进驻的尊贵品牌│ │包括Bottega Veneta, Bvlgari, Cartier, Chanel, Christian Dior, Gucci, Hermes, Louis V│ │uitton, Piaget, Tod''s, Valentino及 Van Cleef & Arpels等。 │ │ │ │ ·以利舞台广场为中心的商铺组群（包括利舞台广场、礼顿中心及希慎道壹号）位於Lee Ga│ │rdens（利园）区西边，亦毗连时代广场一带的另一购物热点，汇聚充满都会生活品味的商店和 │ │环球食府。2013年，利舞台广场翻新工程完成，在22层高垂直购物中心的低层有多家旗舰店进驻│ │，除了商店和食肆外，还有一个新设的露天广场。以利舞台广场为中心的商铺组群汇集多家大型│ │旗舰店，包括 Aland, I.T., Jack Wills, Muji, Sasa Supreme及 Uniqlo等。 │ │ │ │ 商铺业务收入增加34.2%至1,678百万港元（2012年：1,250百万港元），其中包括按营业额 │ │收取的租金106百万港元（2012年：104百万港元），主要反映希慎广场带来首个全年度的租金 │ │收入，以及经翻新的利舞台广场低层商场的贡献。此外，因续约、租金检讨和新出租物业并於年│ │内生效的新租金水平较原有租约平均上升约50%。在商铺组合中，租户组合持续改善。年内，须 │ │重新磋商租金的商铺占整个租赁物业组合约三分之一。 │ │ │ │ 於2013年12月31日，商铺组合的整体出租率为95%（2012年12月31日：93%）。若撇除新宁大│ │厦因进行重建而空置的影响，出租率为96%。空置情况主要反映利园二期进行局部翻新工程的影 │ │响。翻新工程是为配合集团的资产增值策略，将於2014年第二季完成。 │ │ │ │ 於2013年12月的节庆日子，集团的商铺组合录得平均每天约150,000的访客人次。我们的 目│ │标，是吸引本地消费者及游客，不会过份依赖某一消费组群。於2013年，按我们估计的客户销售│ │额，约60%来自本地消费者。 │ │ │ │ 希慎广场的商场完成首个全年度营运，并保持作为香港地标式购物商场的地位。该商场全年│ │举办不少人气市场推广盛事，包括七人榄球赛推广活动、铁甲奇侠连带活动、露天剧场表演节目│ │等。最近向逾千名希慎广场购物人士进行的一项调查显示，绝大多数受访者（73%）同意或非常 │ │同意该商场定位为一个「时尚潮流」购物热点。 │ │ │ │ 以利园商场为中心的高档商铺组群於年内引进多个新品牌，包括Elli Saab、Enoteca及Monc│ │ler。本集团亦向Ralph Lauren租出一个20,000平方尺的两层高旗舰铺位，售卖男女时装。新店 │ │预计於2014年下半年开业。 │ │ │ │ 自2013年第二季起，利舞台广场低层已全部租予新开业的旗舰店。为了替整个物业组合建立│ │均衡的租户组合，我们适当引进比高档零售商更吸引广大消费者的成衣零售商，在游客消费增长│ │趋於正常化之时，此举更见明智。位处在利园区西边，以利舞台广场为中心的商铺组群成功建立│ │都会生活的时尚形象，并以利舞台广场为核心。 │ │ │ │ 我们优化了[LEEGARDENS]品牌，反映我们为区内缔造更多姿多彩的购物环境，并辅以清晰和│ │多样化的标志，以加强视觉联系。此外，我们为整个地区举办市场推广活动，包括「Lee Garden│ │s On Stage since 1923」历史展览，以彰显利园区近90年的发展历程。更多市场推广活动将於2│ │014年内陆续推出，宣传[LEEGARDENS]品牌。 │ │ │ │ 写字楼业务 │ │ │ │ 希慎於铜锣湾拥有、推广及管理总楼面面积2.3百万平方尺的优质写字楼组合，其甲级写字 │ │楼物业组合包括希慎广场、利园、嘉兰中心及希慎道十八号，而新宁大厦已空置进行重建。整个│ │物业组合定位为中环暨金钟区外的可靠选择，尤其适合希望充分提升办公用地的成本效益及高度│ │重视员工作息均衡的企业。希慎广场获得美国绿色建筑协会LEED（Leadership in Energy and E│ │nvironmental Design）最高水平「白金级」认证，并於2013年取得绿建环评BEAM Plus标准的「│ │铂金级」认证。重要的是，希慎广场夺得城市土地学会的「全球卓越奖」，为全球获得该项物业│ │发展殊荣的12个项目之一。集团写字楼组合中的其他写字楼大厦包括希慎道壹号、礼顿道111号 │ │及礼顿中心，均提供优质写字楼供租户使用。 │ │ │ │ 2013年，本集团成功吸引美国国际律师行佳利律师事务所（Cleary Gottlieb Steen & Hami│ │lton）和澳洲国民银行（National Australia Bank）分别由中环及金钟迁入希慎广场的优质写 │ │字楼。连同已落户的毕马威会计师事务所，这些迁移显示优质租户偏爱铜锣湾，同时这区的吸引│ │力逐渐增加，可视为中环区外的一个写字楼的可靠选择。 │ │ │ │ 写字楼业务的收入增加19.5%至1,085百万港元（2012年：908百万港元），主要反映 续约、│ │租金检讨与新出租物业订立，并於年内生效的租金水平较主要於2010年市道较疲弱时订立的原有│ │租约平均上升约50%。有关数字亦反映希慎广场带来的额外贡献，其出租率於2013年9月达至100%│ │。於2013年第四季，新宁大厦租户开始迁出，以方便大厦进行重建。於回顾年度结束时，新宁大│ │厦已经空置。本集团已作出重大努力，成功协助不少租户迁入旗下物业组合内其他写字楼物业。│ │ │ │ │ │ 於2013年12月31日，集团写字楼组合的整体出租率为87%（2012年12月31日：91%）。若撇除│ │新宁大厦因进行重建而空置的影响，出租率达98%的高水平。截至2013年底，希慎广场的写字楼 │ │已全数租出。 │ │ │ │ 在集团的写字楼租户组合中，所属行业的首四位共占可供出租总楼面面积约54.5%，它们分 │ │别是保险业、专业及顾问服务业、高档零售商，以及金融业。整体的租户组合均衡，当中并无单│ │一行业占可供出租总楼面面积超过20%。集团将继续积极管理租户组合。下图是按出租面积分析 │ │的写字楼租户组合： │ │ │ │ 铜锣湾的对外交通十分便利，而员工和客户无论於办公时间使用，或下班後与家人共享有的│ │生活设施更趋多姿多彩。因此，集团在区内的写字楼组合可提供甲级写字楼的完美体验，有助租│ │户展现优越价值及提升生产力，并为员工建立归属感。为了有效地向准租户传达旗下甲级写字楼│ │的卓越价值，集团创造了「A Small Step from Central, A Giant Leap in Value」及「Perfec│ │t from 9 to 5, and Even Better after 5」等宣传语句，以配合写字楼租赁传讯活动。 │ │ │ │ 住宅业务 │ │ │ │ 本集团的住宅物业组合包括位於半山的竹林苑，以及已空置进行重建的新宁阁，总楼面面积│ │合共0.8百万平方尺。我们提供优质的设施及一应俱全的个人化住客服务，为居港外籍人士及本 │ │地居民带来国际化的生活体验。住宅租约一般为期两年。 │ │ │ │ 住宅业务的收入减少8.5%至300百万港元（2012年：328百万港元），主要反映续约租金减少│ │，以及2013年年内新宁阁为进行重建而迁走租户所导致的收入损失。於2013年12月31日，整体住│ │宅出租率为82%（於2012年12月31日：92%）。若撇除新宁阁的因素，住宅业务在整体疲弱的市道│ │下录得92%的出租率。 │ │ │ │ 有见金融业依然受宏观经济环境影响，本集团继续拓展金融业以外的租户基础。我们亦继续│ │分散市场推广渠道、加强租户关系及直接推广活动，以及加强提升设施、服务及社区活动。 │ │ │ │ 持续的资产增值计划 │ │ │ │ 本集团正就新宁大厦（商用物业）及新宁阁（住宅物业）的合并重建计划进行预备工作。於│ │2013年12月31日，新宁大厦的租户已全部迁出，而新宁阁的租户亦即将完成搬迁。该项目正按计│ │划进行，预计约於2018年完成。 │ │ │ │ 资料来源: 希慎兴业 (00014) 全年业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2013年12月31日止年度 │ │ │ │ 香港经济於2014年料会继续温和增长。环球经济状况改善，及本港私人消费保持坚稳，应有│ │利於我们均衡的商铺及写字楼物业组合。我们已落实集团物业组合的资产增值计划。在进行需时│ │较长的大型项目，如新宁大厦及新宁阁合并重建项目，我们同时着眼争取较即时的回报而推行其│ │他资产增值项目，以致力缔造平衡而稳定的资产价值和收入增长。我们预期集团於2014年的整体│ │表现将保持平稳。 │ │ │ │ 资料来源: 希慎兴业 (00014) 全年业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘