☆──00026 中华汽车──☆ 十一.经营评述 ◆ 本期回顾与展望 更新日期：2014-06-30 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2014年06月30日止年度 │ │ │ │ 柴湾，柴湾道391号内地段88号 │ │ │ │ 该物业为本公司全资拥有，继续作投资用途，同时仍然继续提供租金收入。 │ │ │ │ 该物业占地面积约为102,420平方尺。根据现时之柴湾分区计划大纲核准图编号S/H20/21， │ │政府已将此地段重新规划为综合发展区。於二○一三年八月二十三日城市规划委员会”「城规会│ │」〔决定有条件批准公司根据「城市规划条例」”「条例」〔第十七”一〔条，向当局申请之覆│ │核，将该物业之地盘及毗邻之若干土地发展为综合发展项目。根据城规会所批准之发展计划，於│ │该物业之地盘及毗邻之若干土地，将兴建三幢附有商铺之住宅单位，有盖公共车辆总站及公共休│ │憩用地。住宅之地积比率约为5.98倍，而非住宅比率约为0.017倍。该项目将有780住宅单住，而│ │楼宇最高为香港主水平基准以上140公尺。 │ │ │ │ 在过去多年内，公司就该物业之重建得到批准，曾多次向当局提出申请及上诉。其中，公司│ │曾一次根据条例第十二A条向政府当局申请将此地段转为综合用地，分别两次根据条例第十六条 │ │向当局申请将此段重新发展，一次申请修改发展计划，分别两次根据条例第十七条申请覆核，一│ │次根据条例第十七B条向城规会提中华汽车有限公司集团出上诉。 │ │ │ │ 在公司申请重新发展该地段过程中，因遇到很多需解决之因素而令该项发展更为复杂，包括│ │於2012年城规会对柴湾分区计划大纲草图编号S/H20/19作出若干修订，随後又作出物业高度限制│ │；而公司之重建计划亦需将若干在地段范围外之土地划入发展计划内，包括毗邻之露天巴士站、│ │部份常安街，同时需考虑到对交通之影响，对环保之影响及新引入之可持续建筑设计指引。 │ │ │ │ 公司最後克服多重障碍，於二○一三年八月二十三日获当局批准发展该地段之重建计划。 │ │ │ │ 根据现时与政府签定之契约，该物业仅限作工业用途，作为货仓之用，及/或巴士厂用途， │ │及/或巴士及汽车维修及服务用，及/或建筑承包商工场，木料工场，或汽车修理工场，及/或开 │ │放式货仓。为使公司能进行城规会批准之重建计划，公司需向政府申请换地，修改该物业之允许│ │用途及放宽其高度限制，因此公司将要向政府支付补地价款项。 │ │ │ │ 本公司正研究符合城规会之多项规划条件之最佳方法，同时公司亦积极地探讨重新发展该物│ │业之各种方案，以带给股东及公司最高之回报。 │ │ │ │ 香港仔黄竹坑香港仔内地段461号(旧称香港仔内地段338及339号) │ │ │ │ 该物业由集团之全资附属公司HeartwellLimited("Heartwell")持有百份之五十权益，而Har│ │etonLimited("Hareton")则为该物业之注册持有人。Hareton乃Heartwell与太古地产有限公司”│ │「太古地产」〔分别持有百份之五十权益之合营公司。 │ │ │ │ 该物业地盘面积约为2,369平方公尺。於二○一四年五月八日，Hareton与政府签署换地条款│ │，因此该物业得以发展为非住宅用途，”不包括酒店、加油站、住宅式护理等〔，而楼面面积将│ │不少於21,321平方公尺，亦不多过35,535平方公尺。而公司已在换地条款执行时或之前由Hareto│ │n缴付共港币1,069,730,000元之补地价款项予有关当局。 │ │ │ │ Hareton计划兴建一幢楼高28层之甲级办公楼，作为长线投资之用，该办公楼将包括三层地 │ │下停车场，地面为入口大堂并附有多间食肆，25层办公楼，一层避火层及一层电机房。补地价之│ │款项由Heartwell及太古地产以股东贷款形式平均承担，而将来所需之发展成本，亦以同等方式 │ │提供。Heartwell及太古地产向Hareton提供之股东贷款，将为无抵押、免息且无任何固定还款期│ │。 │ │ │ │ Hareton现已在此物业上进行发展兴建计划中之办公楼，而计划兴建之办公楼建筑图则、挖 │ │掘及地基图则亦已递交屋宇署等候审批。 │ │ │ │ 北角港运城，港涛轩及佐敦道三号 │ │ │ │ 本集团之上述住宅、写字楼及商铺等物业差不多全部租出，空置率低於百份之五。 │ │ │ │ 英国伦敦物业 │ │ │ │ 除ScorpioHouse外，本集团在英国伦敦中心区持有永久业权之商业物业於期内全部租出。Sc│ │orpioHouse租约将於二○一五年六月约满，公司现已积极考虑各方案，务使该物业能给予各股东│ │最大之收益。 │ │ │ │ 资料来源: 中华汽车 (00026) 全年业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2014年06月30日止年度 │ │ │ │ 根据近日环球金融政策迹象显示，预期在2015年中前，美国联邦储备局将维持低利率水平，│ │直到2015年第三季後，利率将逐步上升。至於欧洲方面，相信欧洲央行将维持现时之低利率水平│ │直至2015年尾，之後将会逐步上升。预计在未来一年，大部份时间利率将维持现时之低水平，因│ │此本集团之财务收入，将会继续受到不利之影响。 │ │ │ │ 至於本港物业市场由於特区政府於2014年5月放宽购买物业限制，允许港居民欲转换较佳物 │ │业时，有较多时间出售其旧有之物业，因此物业市场，尤其是中小型单位，由於用家需求之增加│ │而趋活跃。 │ │ │ │ 本集团全资附属公司HeartwellLimited与太古地产有限公司分别持有百份之五十权益之合营│ │公司HaretonLimited已为其拥有之黄竹坑地盘缴付因修改契约所需付之补地价款项。合营公司现│ │已在该地盘上进行兴建计划中之办公大楼。随.港铁港岛南线通车後，将有助该项目之发展。 │ │ │ │ 至於柴湾之地盘，公司正研究最佳之方法以满足城市规划委员会所提出之多项规划条件。同│ │时，公司亦积极寻找重新发展该物业之方案，务求为公司得到最大之回报。 │ │ │ │ 本集团会继续寻找优良之商机，为股东利益增值。同时，公司亦继续执行一贯谨慎及小心之│ │政策，而此政策多年来证明对公司有效，而公司之资产净值得以在过去多年间增值多倍。 │ │ │ │ 资料来源: 中华汽车 (00026) 全年业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘ ◆ 上期回顾与展望 更新日期：2013-12-31 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2013年12月31日六个月止 │ │ │ │ 未计入集团投资物业重新估值及应占合营企业业绩前，本集团截至二零一三年十二月三十一│ │日止之六个月内未经审核之营业盈利为港币五千三百七十八万元，去年同期则为港币五千零九十│ │二万元；营业盈利增加主要反映投资物业租金收入增加及英镑对港元.率有所上升引致之.兑收益│ │。同期计入集团投资物业重新估值及应占合营企业业绩後之除税後未经审核之综合盈利为港币四│ │亿四千七百三十八万元，去年同期则为港币二亿六千五百零四万元；主要反映集团持有之投资物│ │业有较多之重估盈馀，其中柴湾内地段88号由於公司根据「城市规划条例」第十七（一）条申请│ │覆核成功，所占之份额最大。 │ │ │ │ 柴湾，柴湾道391号柴湾内地段88号 │ │ │ │ 该物业为本公司全资拥有，现时继续作为投资物业，提供租金收入。该物业占地面积大约10│ │2,420平方尺。根据现时之柴湾分区计划大纲核准图编号S/H20/21，政府已将此地段重新规划为 │ │综合发展区。公司就有关向城市规划委员会(「城规会」)申请发展该地段事宜，经与政府当局多│ │次磋商後，若干未能解决之设计要点已获澄清。虽然公司根据「城市规划条例」第十六条向当局│ │申请将此地段及毗邻之若干土地发展为综合发展项目，最初未能获城规会辖下之都会规划小组委│ │员会批准。惟公司根据「城市规划条例」第十七（一）条，向城规会申请覆核都会规划小组委员│ │会之决定後，於二零一三年八月二十三日城规会在有附带条件下决定批准公司之覆核申请。根据│ │该覆核申请之设计，将包括在地盘上兴建三幢附有商铺之住宅楼宇，有盖公共车辆总站及公共休│ │憩用地，住宅地积比率约为5.98倍，非住宅比率约为0.017倍；该项目将有780住宅单位，而楼宇│ │高度限制为香港主水平基准以上140公尺。本公司正?究符合各规划条件之最佳方法，以重新发展│ │此地段。 │ │ │ │ 香港仔黄竹坑香港仔内地段338及339号（将重新列为香港仔内地段461号） │ │ │ │ 该地盘由本集团之全资附属公司HeartwellLimited（「Heartwell」）持有百份之五十权益 │ │。而HaretonLimited(「Hareton」)则为该地盘之注册持有人，Hareton乃本集团与太古地产有限│ │公司(「太古地产」)成立之合营公司，由Heartwell及太古地产分别持有百份之五十权益。该地 │ │盘占地25,500平方尺。根据各相关之卖地条款，此地盘应作工业及／或货仓用途，但於二零一一│ │年五月三日之香港仔及鸭?洲分区计划大纲核准图第S/H15/27号，该地盘被划作为「其他特定用 │ │途(1)(商贸)区」。鉴於港铁港岛南线工程预算於二零一五年完成，Hareton正积极地探讨将地盘│ │转为商厦用途，并已向政府当局申请更改契约条款，以允许在该地盘上兴建一幢办公楼。於二零│ │一二年十月二十四日，地政总署向Hareton提供若干修改契约补地价的基本条款，惟Hareton对该│ │等条款未感满意。於二零一二年十一月十九日，Hareton对地政总署所提出之修改契约补地价提 │ │出上诉。 │ │ │ │ 於二零一三年六月七日举行之股东特别大会，议案获通过批准公司以无抵押及不收取利息之│ │股东贷款形式下，提供财务资助，提供足够之资金予Heartwell以转贷予Hareton，得以进行因契│ │约修订而须支付之重估修改契约补价及於该地盘上兴建办公楼之建筑费用等。於二零一四年一月│ │十三日，地政总署向Hareton提出重估修改契约补价之金额改为港币1,069,730,000元。由於此重│ │估修改契约补价金额合理及该地盘开发成办公楼作长期投资的前景属商业上可行，此重估修改契│ │约补价金额获Heartwell及太古地产双方接纳。Hareton会按计划发展此地盘为一办公楼作长期投│ │资。Heartwell会向Hareton提供的股东贷款的金额及条款须与太古地产同时向Hareton提供的股 │ │东贷款相同，惟在任何情况下不得超过股东已批准之金额，并将为无抵押、免息且无任何固定期│ │限的贷款。 │ │ │ │ 预计於该地盘上将兴建一幢28层高之甲级办公楼(由三层地下停车场，地面一层入口，25层 │ │办公楼，一层避火层及一层机房组成)。 │ │ │ │ 北角港运城，港涛轩及佐敦道三号 │ │ │ │ 本集团之上述住宅、写字楼及商铺等物业差不多全部租出，空置率低於百份之五。 │ │ │ │ 英国伦敦物业 │ │ │ │ 本集团在英国伦敦中心区持有永久业权之商业物业於期内全部租出。 │ │ │ │ 资料来源: 中华汽车 (00026) 中期业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2013年12月31日六个月止 │ │ │ │ 环球经济前景有所改善，虽然美国实行之量化宽松措施随着时间将逐步结束，但利率於短至│ │中期来说可能仍持续低企，因而本集团之财务收入将继续受到不利之影响。 │ │ │ │ 在香港方面，在当局引入之买家印花税及额外印花税後，可能令住宅及商业物业之楼价及租│ │金放缓，但董事局仍相信在长远而言，楼价及租金会有所复苏。因此，董事局认为Hareton(由He│ │artwellLimited，一间本公司直接持有之全资附属公司，及太古地产有限公司共同持有之合营公│ │司)於黄竹坑兴建办公楼之计划完成後带来之租金收入，将对集团财务有非常正面之影响。 │ │ │ │ 此外，本集团会继续谨慎及小心地寻找优良之商机，为股东利益增值。 │ │ │ │ 资料来源: 中华汽车 (00026) 中期业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘