☆──00029 达力集团──☆ 十一.经营评述 ◆ 本期回顾与展望 更新日期：2014-06-30 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2014年06月30日止年度 │ │ │ │ 於回顾年度，本集团之经营分类包含中国大陆之物业租赁及物业销售。本集团之主要分类资│ │产（位处於北京及上海之投资物业之租赁分类）维持收益增长，并仍为本集团营业额及业绩的关│ │键稳固来源。 │ │ │ │ 本集团核心业务之投资物业（为位处於上海浦东之优质办公楼及北京朝阳区的完善购物商场│ │）之资产价总计为港币1,930,079,000元（二零一三年：港币1,867,428,000元），於年内体验稳│ │步租赁收入增长。物业租赁收入总额为港币96,862,000元（二零一三年：港币90,536,000元），│ │占本集团总营业额91%（二零一三年：73%），且相比去年度，升幅为7%。与此同时，投资物业公│ │平升值增加合共为港币56,171,000元（二零一三年：港币87,395,000元），升值减少乃由於市场│ │气氛疲弱。据此，物业租赁分类业绩录得溢利为港币129,538,000元（二零一三年：港币158,084│ │,000元）。 │ │ │ │ 在北京，本集团成熟完备之社区购物中心（名为「尚街购物中心」）於中档及大众化零售市│ │场业务维持大致稳定，经本集团於年内在其地下层完成优化使用为美食广场後，见证着高占用率│ │及租金稳健增长。购物中心租赁收入合计为港币35,216,000元（二零一三年：港币33,609,000元│ │），相比去年同期，表现5%增幅并占本集团总收益33%。就投资物业公平值方面而言，本集团确 │ │认公平值上升总值为港币13,254,000元（二零一三年：港币34,612,000元）。因此，分类业绩（│ │包括物业升值减少）录得溢利为港币36,618,000元（二零一三年：港币57,846,000元）。 │ │ │ │ 由於本集团仅馀少量住宅单位可供销售，连同北京住宅市场的气氛降温，故「朝阳园」之住│ │宅单位销售收益为港币9,353,000元（二零一三年：港币33,968,000元），则占本集团总营业额9│ │%（二零一三年：27%），而物业销售分类业绩录得溢利为港币7,103,000元（二零一三年：港币2│ │2,539,000元）。 │ │ │ │ 在上海，浦东（政府重点金融业区）办公楼市场租赁需求及净占用率已呈现相当增长。於年│ │内，本集团名为「裕景国际商务广场」的优质办公楼（位处於浦东小陆家咀的优越金融区）持续│ │全部占用，且租金收益总额为港币61,646,000元（二零一三年：港币56,927,000元），对比去年│ │度，显示8%升幅，并占本集团总营业额58%。至於就办公楼物业之公平价值而言，本集团已确认 │ │升值总额为港币42,917,000元（二零一三年：港币52,783,000元）。分类业绩（包括物业升值的│ │减少）则确认溢利为港币92,920,000元（二零一三年：港币100,238,000元）。 │ │ │ │ 由於本公司持有合营企业权益49%之深圳圳华港湾企业有限公司（「圳华」）经营期於二零 │ │一四年一月届满，圳华已开始其清算工作。 │ │ │ │ 根据本集团获得的中国法律意见，圳华现时并继续会拥有位处於深圳南山区东角头的一幅土│ │地使用权（「土地」）。圳华合营双方已同意作出努力就其各自权利和利益受影响的相关事宜协│ │商，包括在双方之间公平及适当地分配土地。为此，合营双方已通过圳华聘用相关专业人士制订│ │有关土地的可行性及全面的规划设计提议（「提议」）予相关土地部门及政府机构。该提议将会│ │针对充分扩大重建价值以提升土地价值。这将会包括可行的官方土地重新分区及配套设施以增加│ │容积率、可发展总面积和可销售总面积。一旦提议制订完成，本集团预期会进一步与相关国土部│ │门及政府机构以及与中国合营方诚意协谈，目标为达成可行安排以实施圳华清算工作。须留意任│ │何安排的达成必需有待於获取各中国政府相关机构批准（「批准」）。 │ │ │ │ 由於涉及复杂性及不确定性因素，包括与中国合营方就适当条款达成共识及获取不同机构批│ │准，预期要解决上述提及的事宜，将无可避免地需相当时间协商和努力达成，而且不能确定可达│ │成任何协议或任何该等协议能否取得所需批准。 │ │ │ │ 倘若合营双方未能达成协议及／或未能获取相关安排所需之批准，根据本集团获得之中国法│ │律意见，该土地将会最终经公开拍卖或根据中国法律以其他适当方式处置，而从进行清算所产生│ │的盈馀（经偿付所有相关负债後）届时将根据中国法律依合营双方的权益出资比例分派，就此而│ │论，合营双方在进行清算期间亦将有可能产生进一步争议及／或诉讼。 │ │ │ │ 资料来源: 达力集团 (00029) 全年业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2014年06月30日止年度 │ │ │ │ 展望未来，尽管中国的整体经济增长仍有可能放缓，惟在持续官方及金融经济改革以及城市│ │发展以复兴经济的支持下，已有逐步复苏迹象，从而加强办公楼及零售业的租赁需求。 │ │ │ │ 在北京，日益普及的网上零售及官方正致力收紧高档消费将会持续对零售业销售增长带来负│ │面影响。惟由於消费者信心增强及对有质素购物的需求，预期中档及大众化零售市场的租赁活动│ │维持平稳。且本集团将持续策略性地优化租户及品牌组合，以配合购物者的需求和生活方式，务│ │求提升「尚街购物中心」的购物体验及服务质素，以发展及加强其市场定位从而承托高占用率及│ │提供予本集团稳定收入。 │ │ │ │ 在上海，尽管在优质办公楼面临供应过剩的逼近压力下，在浦东设立的中国（上海）自由贸│ │易试验区将强化其在中国金融中心的角色，并长远来说促进对办公楼需求。预期中小型国内企业│ │的强韧活力将会持续带动办公楼需求。本集团将会采取具竞争性租赁，致力保留现有租户并聚焦│ │於中小型租户的新租赁，以维持高占用率及固定经常性收入。 │ │ │ │ 在深圳，本集团将会密切监察并促使圳华清算工作进度，而会继续叁与相关国土部门及政府│ │机构以及与中国合营方的谈判交涉，旨在达成最适宜的安排并为本公司及其股东争取最佳利益。│ │ │ │ 资料来源: 达力集团 (00029) 全年业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘ ◆ 上期回顾与展望 更新日期：2013-12-31 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2013年12月31日六个月止 │ │ │ │ 於回顾期内，本集团的营业额及业绩主要源自其在中国大陆物业租赁之经营分类。 │ │ │ │ 本集团从其在两主要城市（即上海及北京）的投资物业，带来租金收入金额为港币48,104,0│ │00元（二零一二年：港币47,277,000元），於期内本集团综合收益收入占84%（二零一二年：79%│ │），与去年同期相比，则微升2%，而期内本集团源自此等投资物业（包括在北京的购物商场及停│ │车场以及在上海的办公楼）合共升值港币32,178,000元（二零一二年：港币43,211,000元）。因│ │此，物业租赁分类业绩共录得溢利港币68,921,000元（二零一二年：港币82,164,000元），相比│ │去年同期，下降16%。 │ │ │ │ 在北京，本集团名为「尚街购物中心」（建立悠久之社区购物商场）的地库层进行装修翻新│ │以优化使用为美食广场，於期内租金收入因而轻微减少。与此同时，购物商场已达致高占用水平│ │，而租赁分类录得租金收入共港币17,980,000元（二零一二年：港币19,187,000元），且公平值│ │上升港币10,726,000元（二零一二年：港币15,345,000元），於期内在物业租赁分类业绩带来溢│ │利港币22,224,000元（二零一二年：港币30,069,000元）。同时，由於本集团仅馀少量住宅单位│ │可供销售，故物业销售收益金额为港币9,379,000元（二零一二年：港币12,655,000元），於期 │ │内为物业销售分类业绩带来溢利合共港币7,215,000元（二零一二年：港币8,715,000元）。 │ │ │ │ 在上海，本集团名为「裕景国际商务广场」的优质办公楼（位处於浦东小陆家咀的优越金融│ │区）维持全部占用水平，连同增长租金总额为港币30,124,000元（二零一二年：港币28,090,000│ │元），对比去年同期，微升7%，且升值总额为港币21,452,000元（二零一二年：港币27,866,000│ │元），而於期内分类业绩录得总溢利为港币46,697,000元（二零一二年：港币52,095,000元）。│ │ │ │ │ │ 就本公司持有49%股权之深圳圳华港湾企业有限公司，合营企业圳华之经营期已於二零一四 │ │年一月十六日届满。按情况，圳华（有权获得位处於深圳南山区东角头的一幅土地（「该土地」│ │）之使用权）现在正依据中国有关法律进行清算。 │ │ │ │ 基於本集团接获的中国法律意见，圳华合营双方可协定有关进行清算的相关安排，如在合营│ │双方之间公平适当地分派该土地，惟任何该等协议可能须获中国有关政府机关批准。与圳华之中│ │国合营方的协商现正积极进行中。倘若合营双方未能达成协议及／或未能获取有关中国政府机关│ │就该等协议的批准，基於本集团接获之中国法律意见，预期该土地将会最终经公开拍卖或根据中│ │国法律以其他适用方式出售，而从进行清算所产生的盈馀（经偿付所有相关负债後）将根据合营│ │双方的权益出资比例分派。 │ │ │ │ 本质上，预期圳华进行清算不会对本集团财务状况构成任何重大负面影响。然而，概不能保│ │证不会就圳华事宜及／或其资产事宜产生任何进一步争议或诉讼。 │ │ │ │ 资料来源: 达力集团 (00029) 中期业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2013年12月31日六个月止 │ │ │ │ 尽管全球及中国的经济增长均仍放缓，相信中国在持续官方经济改革、快速城市化及大型城│ │市建设项目支援下，主要城市的内需将会保持稳健增长，这将加强办公楼及零售业的租赁需求。│ │ │ │ │ │ 在北京，预期本集团购物商场在地下层完成优化使用为美食广场後，将会增进其租金收入，│ │而由於个人可支配收入的提高，故中档及大众化零售市场的租赁活动将会维持平稳。在上海，尽│ │管在优质办公楼面临供应过剩的逼近压力下，预期中国（上海）自由贸易试验区的设立将为其金│ │融地位带来直接的正面影响，而且长远来看，将会支持办公楼的需求。为维持高占用率及固定经│ │常性收入，本集团将会继续致力於提升北京购物商场的策略性定位及合适租户／品牌组合，以提│ │高市场竞争力及促进购物活动；而在上海，会采取具竞争性租赁策略，务求保留现有租户续租及│ │扩充现行租赁，并聚焦於小型至中型办公楼租户的新租赁。 │ │ │ │ 在深圳，本集团将会持续寻求其认为最合适的相关协议及采取相关行动，以保障及／或提升│ │本集团及其股东之利益。 │ │ │ │ 资料来源: 达力集团 (00029) 中期业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘