☆──00004 九龙仓集团──☆      
 
十一.经营评述 
 
◆ 本期回顾与展望 
 
更新日期：2014-06-30  
 
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│回顾                                                                                │
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│业务回顾 - 截至2014年06月30日六个月止                                               │
│                                                                                    │
│    地产                                                                            │
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│    投资物业                                                                        │
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│    期内核心业务投资物业的核心盈利较上年度增加18%至港币三十七亿五千一百万元，占集团 │
│基础盈利的75%（二○一三年：56%）。透过多年来的创优增值及不断投资，集团的投资物业组合│
│截至二○一三年十二月三十一日止的账面值达港币二千六百一十一亿元，跻身全球首三大地产同│
│行之列(按其他公司所公布资料作比较)。投资物业组合的账面值并於二○一四年六月三十日增加│
│至港币二千六百九十六亿元。上述账面值并未计入营运中价值合共为港币九十亿元的自置酒店，│
│合计成本为港币五十亿元的发展中自置酒店。新增的创优增值、将於九月份完成的卡佛大厦收购│
│交易，以及在二○一七年或之前落成的五个国际金融中心，将令集团的投资物业的账面值进一步│
│扩张。                                                                              │
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│    当中价值超过60%来自商场。集团积极主动的商场管理吸引同业最佳的零售商落户旗下顶级 │
│购物商场，进而刺激人流及商户销售。集团为进一步提升其零售资产的吸引力，不断改进商场的│
│布局、活化每个角落、完善租户组合、优化物业、丰富购物体验，并招揽能为商场带来更多人流│
│的零售商，从而创造增长循环。                                                        │
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│    集团结合投资与管理，整合出价值创造链，增强其市场信息及主动性。集团有序地提升商场│
│质素，带动了商场的租金收入及价值。在过去二○一○年至二○一三年四年间，净租金收入复合│
│年增长率为14.3%，商场价值复合年增长率为28.5%。                                      │
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│    集团在中国写字楼物业方面的策略，旨在提升未来的写字楼标准。集团作为一个高质素的业│
│主，专注在省市中心兴建连接或毗邻地铁站的顶级写字楼，如上海会德丰国际广场、成都国际金│
│融中心及长沙国金中心。集团亦有叁与建设新市区中心，如苏州国际金融中心。集团兴建的写字│
│楼物业拥有同级中最高的规格、当代的建筑风格、优质的管理服务，与众不同，为区内商业物业│
│市场订立新标准，预期能吸引具领导地位的投资及金融服务业及跨国企业，为金融界租户提供商│
│业互动的营商据点。举例说，位於上海市中心的会德丰国际广场是面向服务的写字楼综合物业，│
│提供卓越的物业管理。逾90%写字楼租户属跨国及大型企业，可见要求管理质素及可靠性要比得 │
│上香港核心商业区优质甲级写字楼的国际租户而言，会德丰国际广场必然是其首选。          │
│                                                                                    │
│    香港                                                                            │
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│    香港投资物业的收入增加15%至港币五十五亿六千万元，营业盈利增加16%至港币四十八亿九│
│千七百万元。海港城和时代广场已成为着名地标，占尽优势。凭藉领先业界的商场管理，集团继│
│续在香港零售市场处龙头地位。海港城和时代广场占香港零售业销售总额9%，成绩骄人，突显集│
│团持续的市场领导地位。                                                              │
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│    海港城                                                                          │
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│    商场                                                                            │
│    内地的反腐倡廉运动导致珠宝、腕表及相关货品的销售暴跌，同时去年「淘金热」令比较基│
│数偏高，香港的零售市场蒙上阴影。在当前零售市况愈见困难之际，海港城在期内仍然再次远远│
│跑蠃市场，尽管海港城的表现已连续超过十年胜过市场而建立了特高基数，又正进行多个增值改│
│善工程造成短期干扰。这巩固本集团在商场管理的领导地位。二○一四年上半年的销售总额增加│
│5%至半年度新高，达港币一百六十八亿元或每月每平方尺港币2,720元。其黄金位置、专业管理 │
│的店铺组合、强势的商场宣传推广使海港城成为区内翘楚。                                │
│                                                                                    │
│    海港城是全港最大兼包罗万有的商场，拥有连绵二百万平方尺的商场楼面，以零售总额计是│
│世界顶级购物地点之一。藉此关键规模，海港城是「大海港城」建筑群的创建核心。「大海港城│
│」建筑群覆盖约六百万平方尺面积，人流高，涵盖购物、娱乐、餐饮及生活时尚各方面，是尖沙│
│咀最繁华的购物区。作为区内的商场龙头，海港城提升了该区的名声及吸引力。海港城沿广东道│
│延绵530米的街铺已成为顶级品牌争夺对象，目前奢侈品牌的阵容包括LouisVuitton、Chanel及G│
│ucci。海港城现已是国际级奢侈品牌最渴望进驻的黄金地段，吸引同业最佳的零售商争相争取有│
│利位置及店面设计。闻名遐迩的广东道临街门面是全球零售品牌的陈列橱，对着名国际零售商，│
│尤其欲在内地经营者而言，在海港城开店是毋庸置疑的。                                  │
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│    广东道上的新店和现店扩充势将为顾客带来惊喜。Chanel於二○一四年一月扩充门店，其9,│
│000平方尺的临时店铺将由Valentino承租，售卖完整男女装系列。Bvlgari将於改建後在广东道 │
│的新增楼面开设门店。                                                                │
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│    凭藉其优越的商场管理，集团擅於零售、销售规划及市场推广，在商场物业占优。基於其广│
│东道临街门面的展示效应，在相对低迷的零售市道下，二○一四年上半年集团租金的增幅较零售│
│销售额的增幅更高。海港城二○○三年至二○一三年的商场收入复合年增长率为16.9%。       │
│                                                                                    │
│    集团相信拥有最多元化的业态组合及贴心服务的大型购物商场，最能在竞争激烈的零售环境│
│中发挥最佳表现。期内陆续有品牌在海港城开设新店，加强海港城不同档次定价的商户组合。  │
│                                                                                    │
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│    新进驻海港城的品牌包括高级珠宝商Bvlgari、Chaumet、VanCleef&Arpels及Wellendorff。│
│多间国际餐厅於期内在海港城开设香港首间分店，包括着名法国高级餐厅Dalloyau、意大利米芝│
│莲星级厨师餐厅LaLocandabyGiancarloPerbellini、JoelRobuchon先生的概念咖啡店LeCafedeRo│
│buchon（计划於二○一四年八月开业），以及深受欢迎的芬兰卡通人物主题餐厅MoominCafe（计│
│划於二○一四年十二月开业）。Uniqlo於四月中在海港城开设由写字楼面积改建而成的17,000平│
│方尺最大型九龙旗舰店。PageOne将於二○一四年十月开设由写字楼面积改建而成的37,000平方 │
│尺门店。Versace已开设由地库锅炉房改建而成8,000平方尺三层全概念店。Givenchy则将其门店│
│扩充至两层4,000平方尺。多个国际品牌如Moncler及Celine亦已承诺扩充其门店，以更有效地展│
│现品牌个性。其它首度登场的品牌包括RobertoCavalliJunior、Sabon、Scotch&Soda、Stylenan│
│da/3ConceptEyes及VDL，为海港城增添选择。                                            │
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│    翻新海运大厦是海港城创优增值措施的重要一环，开拓大量完善业态组合及优化物业的机会│
│。第二和第三阶中庭迁往商场中心位置的工程按计划进行。在KidX安装两条新电梯及兴建新中庭│
│的工程已完成。二○一五年年中或之前会进行下一期翻新工程，届时会在GoldenMile新增三间店│
│铺，以及在海运大厦第三阶新增七个零售店面和一个餐饮店面，会寻求同类最佳零售商加盟。  │
│                                                                                    │
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│    海运大厦的扩建大楼由国际着名建筑师事务所Foster&Partners设计，建筑图则目前正待相 │
│关部门作建筑审批。新扩建大楼将设优质食肆，让顾客欣赏到对岸港岛天际线及山顶全貌。    │
│                                                                                    │
│    包括海运大厦的整修及扩建在内的翻新及改建工程将推动海港城进一步增长。            │
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│    海港城的商场收入增加14%至港币二十七亿九千七百万元。                             │
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│    写字楼                                                                          │
│    市场对写字楼的需求继续由业务扩充、企业提升及迁离商业中心区所带动。续租租金增长令│
│收入增加13%至港币十亿二千七百万元。新租约租金维持稳定，二○一四年六月底的出租率达96%│
│。期内续租率维持在69%的稳健水平，租金升幅理想。                                     │
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│    服务式住宅                                                                      │
│    服务式住宅的收入为港币一亿五千二百万元，二○一四年六月底的出租率维持於82%（因进 │
│行翻新而暂停出租的四十四个单位不计在内）。正在进行的大型翻新将令单位焕然一新，提供更│
│切合顾客讲究及独特要求的贴心体验。服务式住宅锐意为懂得选择的顾客提供独特、宁静、舒泰│
│的生活空间。                                                                        │
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│    时代广场                                                                        │
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│    商场在二○一三年大致上完成创优增值的翻新工程，整体收入增加26%至港币十二亿三千三 │
│百万元，营业盈利亦增加27%至港币十一亿一千三百万元。                                 │
│                                                                                    │
│    商场                                                                            │
│    全赖独特的十七层设计、多元化的商户组合以及直通港铁的便利，时代广场仍然是本地及海│
│外消费者必到的购物地标，并且是全球最成功的直立式商场之一。时代广场座落港岛其中一个最│
│繁华的零售区铜锣湾的心脏地带，这亦是其成功的原因之一。港铁出口接驳时代广场地库，有效│
│带来大量人流，尤其令地库楼层受惠。                                                  │
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│    的全新戏院CINETIMES，继续带旺人流及刺激销售。新戏院设有五个配备顶尖专业影音设备 │
│及真皮座椅的放映院，共有约九百个观众座位，播放不同种类的电影，为电影迷提供全新的观影│
│体验。新加入食通天的食肆包括云阳阁、百乐潮州及於二○一四年一月首度登陆香港的高级日式│
│餐厅炎丸居酒屋，顾客对新食肆的反应甚佳。由地面直达食通天及戏院楼层的观光升降机已改为│
│高速升降机，并加大载客量，以吸引更多人流而至，有助天际戏院、特卖场及精选食肆提升较高│
│楼层的价值。二○一四年上半年，商场收入合共港币九亿零九百万元，较二○一三年同期高出港│
│币二亿三千万元。                                                                    │
│                                                                                    │
│    三至四楼的餐饮选择亦进一步优化，新加入以马卡龙闻名的着名法国咖啡店LadureeTeaRoom│
│及菜单与装潢均引入东方元素的巴黎咖啡店LGBRouge。两间食肆均大受欢迎。                │
│                                                                                    │
│    中庭各层陆续有新店加入，包括JimmyChoo、Kenzo,Topshop、Diesel、Carat*、Ash、Lee、│
│Durban及AmericanEagleOutfitters，进一步强化租户组合。现有租户如TommyHilfiger、JuicyC│
│outure及G-StarRAW则已承诺迁移铺位，并换上全新形象，以提升购物气氛及体验。Sulwhasoo已│
│承诺开设10,000平方尺的港岛首间旗舰美容中心。                                        │
│                                                                                    │
│    在更佳的租户组合及购物人流分布下，升级後的时代广场更能迎合对商场的服务、环境及娱│
│乐的要求越来越高的顾客，为访客带来新时代购物娱乐及时尚生活体验，并为时代广场立下更高│
│标准。                                                                              │
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│    写字楼                                                                          │
│    写字楼部分在续租租金增长的支持下，收入增加8%至港币三亿二千四百万元。二○一四年六│
│月底的出租率上升至97%。续租率维持於72%。                                            │
│                                                                                    │
│    荷里活广场                                                                      │
│                                                                                    │
│    荷里活广场是东九龙区处领导地位的购物商场，将在未来数年迅速增长。产品及品牌重新定│
│位及租户组合的调整持续推动表现。收入增加10%至港币二亿五千六百万元，营业盈利增加14%至│
│港币二亿零八百万元。二○一四年六月底的出租率几近100%。                              │
│                                                                                    │
│    荷里活广场的地理位置及高效的交通基建为其带来大量人流。广场位於钻石山港铁站上盖，│
│二○一七年该站将扩充成沙中线与现有港铁网络的中转站，届时两条港铁线将汇聚人流。荷里活│
│广场亦位於大老山隧道入口，是连接九龙东与新界及远至深圳的交通总汇，并接驳钻石山巴士总│
│站。                                                                                │
│                                                                                    │
│    荷里活广场占地利优势，与旅游热点及文化地标为邻，包括着名的黄大仙庙及唐代风格的志│
│莲净苑和南莲园池，令其有别於其它商场。                                              │
│                                                                                    │
│    时代广场是香港其中一个最繁华的零售区铜锣湾内的主要零售中心的聚焦点。一如海港城，│
│时代广场是「大时代广场」建筑群的核心，汇聚购物、娱乐、餐饮及生活时尚，吸引大量人流，│
│提升铜锣湾零售中心的吸引力。时代广场的地面露天广场是铜锣湾唯一一个露天城市广场，在此│
│举办的活动及展览多不胜数，是城中盛事集中地。时代广场的独特之处使其於该区显得与别不同│
│。                                                                                  │
│                                                                                    │
│    创新的措举继续推动表现及增长。全新的时代广场在铜锣湾中心地段提供最多购物、娱乐、│
│餐饮选择。期内零售销售额录得18%增长，达创纪录的港币五十二亿元，成绩超卓。商场收入增 │
│加34%至港币九亿零九百万元，二○一四年六月底的出租率维持於几近100%。                 │
│                                                                                    │
│    顶级奢侈品牌全新阵容延续零售动力，当中包括Chanel、LouisVuitton、DiorHomme、Fendi│
│、Tiffany&Co.及DeBeers。商场中庭设有天梯，可直达十二至十四楼荷里活广场刻意设计成无上│
│盖物业，以给予商场在规划上最大的灵活度。其高效布局令商场可出租65%的总楼面面积。商场 │
│内有超过250间零售商店、20间餐厅及一个设有六个萤幕及可容纳1,614个座位的多用途场地，为│
│购物人士及商户创造群聚效应。                                                        │
│                                                                                    │
│    荷里活广场位於有一百五十万人口的东九龙，将可受惠於政府的「起动九龙东」计划，该计│
│划旨在提升整个东九龙区的吸引力。                                                    │
│                                                                                    │
│    中国业务                                                                        │
│                                                                                    │
│    投资物业                                                                        │
│                                                                                    │
│    期内，上海会德丰国际广场及成都国际金融中心作出较高的贡献，令中国投资物业的收入增│
│加57%至港币八亿三千九百万元，营业盈利增加20%至港币四亿二千五百万元。                │
│                                                                                    │
│    会德丰国际广场是座落在南京西路的优质写字楼物业，位於上海浦西中央商务区心脏地带，│
│眺望静安公园。楼高270米的会德丰国际广场是浦西最高的商业大厦，位处静安寺地铁站正对面 │
│，有班次频密的火车直抵浦东国际机场。它同时位於外滩与中山西路之间，西面是虹挢国际机场│
│，毗邻延安高架路，此乃一条贯穿市中心的主要东西轴线。会德丰国际广场位置优越、设计独特│
│，加上世界级管理及至臻完美的服务，继续成为跨国公司及大型企业设立办公室的首选地点。  │
│                                                                                    │
│                                                                                    │
│    截至二○一四年六月三十日，写字楼的平均出租率为96%，是期平均即期租金为每月每平方 │
│米人民币接近390元。续租率为78%，续租租金水平稳健。期内租金回报率（以成本计）维持於17│
│%。会德丰国际广场获亚太顾客服务协会「杰出顾客关系服务奖─最佳顾客体验管理」及美国Gre│
│enBuildingCertificationInstitute「GoldCertification━LEEDforExistingBuildings:Operat│
│ionsandMaintenance」，表扬其品牌定位及超卓的物业管理服务。                          │
│                                                                                    │
│    大连时代广场是大连市中心的高级奢侈品购物地标，内有众多顶级品牌，包括店面逾10,000│
│平方尺的LouisVuitton，以及Celine、Dior、Gucci、Hermes、Prada和SalvatoreFerragamo。二│
│○一四年第三季引入Moncler，进一步完善商户组合。Dior的扩充工程计划於第三季展开，其位 │
│於第二层的临时店铺自二○一四年五月下旬开始全面营运。二○一四年六月底，大连时代广场的│
│出租率为97%。期内租金回报率（以成本计）维持於68%。                                  │
│                                                                                    │
│    重庆时代广场位於重庆商业金融中心重庆解放碑广场，翻新後的购物商场提供世界级设施及│
│服务，吸引了LouisVuitton落户开设其於重庆的首间旗舰店兼唯一一间重庆店，门店占地17,000│
│平方尺。二○一四年六月底，重庆时代广场的出租率为97%，表现持续稳健。地下第二层开始营 │
│运後，总人流按年增加40%，并录得稳定的销售增长。期内多个着名珠宝腕表及皮革品牌进驻第 │
│二层，包括Bvlgari及Hogan，并於二○一四年第二季开始营业。其它开设新店的品牌包括ClubMo│
│naco、AnnaStar、Dr.Kong及Nicholas&Bears。第五层是高级童装区。在地库楼层的迷你食堂於 │
│期内开始营业，餐饮商户众多，吸引大量地铁人流。租金回报率（以成本计）为25%。         │
│                                                                                    │
│    成都时代·奥特莱斯紧邻成都双流国际机场，地理位置方便，二○○九年下旬开幕後旋即成│
│为成都最受欢迎的名牌厂货场。成都时代·奥特莱斯整体销售表现极佳，期内的零售销售额有21│
│%增长。租金回报率（以成本计）激增至51%。                                            │
│                                                                                    │
│    大上海时代广场位於淮海路，其大规模翻新於期内完成，从经营大众零售发展成高档零售商│
│场。其商场自二○一二年五月起暂停营业，并於二○一三年十月分期重新开幕，最後一期於二○│
│一三年下旬完成。翻新後的商场为购物顾客提供真正的一站式购物体验。二○一四年六月底，有│
│97%零售楼面获承租。主要租户包括全中国最大的连卡佛百货，其门店共占四层，为中国市场提 │
│供最多最齐的设计师品牌，以及大型生活时尚专门店CitySuper，其门店占地库全层。顶层戏院 │
│及较高楼层的食肆已开始营业，为顾客带来更多餐饮娱乐。集时装、餐饮及玩乐元素於一层的儿│
│童专区於二○一四年七月开始全面营运。全新的大上海时代广场连同淮海路上的新零售群及新开│
│设的连卡佛百货店将互惠互利，创造更高价值。                                          │
│                                                                                    │
│    国际金融中心                                                                    │
│                                                                                    │
│    集团正在中国发展五个国际金融中心，其规模媲美、甚至超越香港的海港城和时代广场。当│
│五个项目在二○一七年或之前陆续落成时，集团在中国的经常性租金收入基础将会显着加强。  │
│                                                                                    │
│                                                                                    │
│    集团於中国的发展路线                                                            │
│                                                                                    │
│    五个国际金融中心的总楼面面积达二千一百九十万平方尺。商场及写字楼分别占集团已承担│
│的项目的24.3%及59.4%。                                                              │
│                                                                                    │
│    二○一四年上半年，集团已完成及交付成都国际金融中心第一期：a)购物商场：二百三十万│
│平方尺及b)第一座写字楼：一百四十万平方尺。                                          │
│                                                                                    │
│    二○一四年下半年及二○一五年年初，集团预期交付成都国际金融中心第二期：a)馀下的写│
│字楼：一百七十万平方尺，b)服务式住宅及酒店：一百二十万平方尺。                      │
│                                                                                    │
│    二○一五年／二○一六年：集团预期交付重庆国金中心：二百五十万平方尺及无锡国金中心│
│：二百零五万平方尺。                                                                │
│                                                                                    │
│    二○一六年／二○一七年：集团预期交付长沙国金中心：七百八十万平方尺及苏州国际金融│
│中心：三百万平方尺。                                                                │
│                                                                                    │
│    成都国际金融中心                                                                │
│                                                                                    │
│    成都国际金融中心以香港的海港城为阶模。项目位於红星路、大慈寺路及江南馆街三大主要│
│商业干道的交界，是成都最繁华的行人购物区，无缝接驳地铁2号线及3号线的中转站。成都国际│
│金融中心占尽地利优势，吸引大量消费者及商店聚拢，仿如香港中环商业中心区、铜锣湾和尖沙│
│咀的混合体。项目包括一座由Benoy设计的旗舰购物中心、两幢由KohnPedersenFoxAssociates设│
│计的超甲级写字楼、一幢豪华住宅及一间国际五星级酒店，总建筑面积为760,000平方米，总投 │
│资额逾人民币一百六十亿元。成都国际金融中心第一期包括一个210,000平方米的商场及一幢写 │
│字楼，已分别於二○一三年下旬及二○一四年年初落成。项目计划於二○一五年全面落成。    │
│                                                                                    │
│    商场                                                                            │
│                                                                                    │
│    旗舰购物中心於二○一四年一月十四日正式开幕，是华西的新地标，吸引了公众、本地及国│
│际媒体注视。开幕仪式亦同时为全球最大的熊猫艺术装置及约三百家国际着名品牌商铺揭幕，当│
│中逾一百个知名品牌更是首次进驻成都乃至华西地区。成都国际金融中心位置优越、质素高、设│
│计及管理均达国际级水准，在这个华西大都会的地位无可比拟。红星路仿如香港的广东道，是跨│
│层旗舰店的落户点。成都国际金融中心的临街商店长逾530米，可媲美广东道海港城的繁华盛景 │
│。其吸引力及展示效应与香港的海港城不遑多让，对国际零售商而言，在成都国际金融中心开设│
│门店是毋庸置疑的。                                                                  │
│                                                                                    │
│    商场首两层的热门铺位获一线时装品牌Chanel、Dior及DiorHomme、LouisVuitton、Dolce&G│
│abbana及Prada等承租，地面三层则由顶级珠宝腕表品牌Bvlgari、Chaumet、TagHeuer及Longine│
│s等承租。较高楼层有时装概念店I.T.集团及Uniqlo等提供时尚街头服饰。UA(IMAX)电影院、保 │
│龄球场、真雪溜冰场及顶楼的雕塑庭院和美术馆、Great高级超市、MUJI及PageOne精品书店则提│
│供娱乐、文化及生活时尚元素。连同连卡佛百货的全新门店，成都国际金融中心为消费者完美演│
│绎「城中城」概念，势必成为四川省及华西地区的一站式购物地标，提供最多元化的商户组合及│
│娱乐。                                                                              │
│                                                                                    │
│    二○一四年六月底有99%商场楼面获承租，租金水平亦远较预计为高，突显成都国际金融中 │
│心选址极佳，以及零售商对九龙仓的商场管理专业极具信心。至二○一四年七月接近九成零售租│
│户已开始营业，全部主要品牌均满意其销售表现，并对未来增长表示乐观。零售销售额屡创新高│
│。Chanel、Moncler、RogerVivier、ChristianLouboutin及MCM在中国西南区的首间店铺表现超 │
│越品牌预期。平均每日人流在周日达40,000人次，在周末更达60,000人次。在成都国际金融中心│
│内，Dior的最大亚洲旗舰店在五月下旬开业，而LouisVuitton在中国西南区的最大旗舰店则於二│
│○一四年七月初开业。预期商场於二○一四年产生约人民币四亿元的零售收入，此数额并未反映│
│全年贡献。当商场全面投入运作後，预期将带来约人民币六亿元的全年零售收入。快速增长的中│
│产阶层越来越讲究，其消费模式亦更见多样化，这对这个华西大都会的零售市场继续带来支持。│
│                                                                                    │
│                                                                                    │
│    「IamHere」大熊猫已成为城市地标及结婚热点，公众强烈要求延长其展览期。基於受大众 │
│欢迎及定位独特，成都国际金融中心与法国大使馆合作，在中国西南区举办首届「法国五月」。│
│近90%零售商店於商场开幕六个月内或获发入伙纸一年内开始营业，对於一个在中国的二百三十 │
│万平方尺旗舰购物中心而言是前所未见的。                                              │
│                                                                                    │
│    写字楼、酒店及服务式住宅                                                        │
│                                                                                    │
│    成都国际金融中心将兴建两幢楼高248米的超甲级写字楼，首幢总楼面面积为130,000平方米│
│，已於二○一四年年初落成。该幢优质双塔式写字楼是国际业务的理想营商据点，势将吸引具领│
│导地位的金融机构、财富500强公司、福布斯全球2000强及跨国企业承租。成都国际金融中心已 │
│准备就绪，成为金融服务提供者提供银行设施、经营业务及网路的场所。双塔式写字楼以其独特│
│的现代建筑风格及一流管理服务，为华西地区未来的写字楼物业立下新标准，并为租户及於该处│
│上班的行政人员提供全新的时尚生活体验。首幢写字楼的预租活动在二○一三年第三季展开，三│
│分一中低层写字楼面积已获承租，另三分一正在进行最後磋商。已承租租户包括财富500强公司 │
│、澳新银行集团、恒生银行、仲量联行、KingandWood、Stryker、Goodman、台湾第一银行、Ful│
│lertonInvestments等，以及多间投资金融公司及具领导地位的本地企业。                   │
│                                                                                    │
│    全新的奢华酒店品牌「马哥孛罗尼依格罗」国际五星级酒店共设有228间客房及套房，房间 │
│设计揉合当代精髓与传统风格，具体概括「完美邂逅华丽永恒」的定义。万众期待的尼依格罗酒│
│店及高级服务式住宅将於二○一五年年初开始服务。                                      │
│                                                                                    │
│    长沙国金中心                                                                    │
│                                                                                    │
│    长沙国金中心座落芙蓉区解放路黄金地段，总楼面面积为725,000平方米，势成为核心中央 │
│商务区的地标。与成都国际金融中心一样，长沙国金中心以海港城为仿效对象。其地库连接未来│
│地铁1号线及2号线的转车站（五一广场站）。同一条地底通道亦将接通中国最繁华的购物街─黄│
│兴路商业步行街。长沙国金中心位於蔡锷中路与解放西路交界，一旁是中国人民银行及国家外汇│
│管理局等金融机构，另一旁是传统购物区。此有利位置集香港中环商业中心区、铜锣湾和尖沙咀│
│的优点於一身，极富零售互动及商业气氛。项目将在市内人皆觊觎的位置上兴建一座具标志性的│
│452米塔楼、一个230,000平方米的超级大型商场，以及建於商场上的一座315米塔楼，提供高档 │
│次商场、甲级写字楼及全新的奢华酒店品牌「马哥孛罗尼依格罗」五星级天际酒店。长沙国金中│
│心的临街商店超过700米长，比广东道海港城长530米的临街商店更壮观。                    │
│                                                                                    │
│    该商场由Benoy设计，是长沙及华中地区最大型商场之一，将提供齐集娱乐、生活时尚、文 │
│化及餐饮的一站式顶级体验。项目计划於二○一六年全面落成。                            │
│                                                                                    │
│    长沙国金中心的写字楼整体上与成都国际金融中心相若，是以湖南省为基地的金融机构的理│
│想营商据点。                                                                        │
│                                                                                    │
│    重庆国金中心                                                                    │
│                                                                                    │
│    重庆国金中心是集团与中国海外发展各占五成权益的合营发展项目，座落重庆新中央商务区│
│江北城，是长江与嘉陵江的交汇处，可饱览迷人的江景全貌，附近有三条大挢以及轻轨6号线及9│
│号线贯通该区，各轻轨站近在咫尺，交通便捷，并毗邻重庆大剧院、重庆科技馆和中央公园。项│
│目包括一个102,000平方米的商场平台（比香港时代广场稍大），以及建於平台上一座具标志性 │
│的300米地标塔和四座大楼，提供不同档次定价、多元化租户组合的商场、甲级写字楼及「尼依 │
│格罗」品牌五星级天际酒店。将兴建的商场有三层，由Benoy设计，定位为精品型海港城，汇聚 │
│众多知名品牌、各式高级餐厅及戏院和溜冰场等娱乐设施。商场已展开预租活动，洽商中的租约│
│亦将近达成。写字楼预计於二○一四年年底落成，整个项目计划於二○一六年全面落成。      │
│                                                                                    │
│    无锡国金中心                                                                    │
│                                                                                    │
│    无锡国金中心位於无锡新中央商务区太湖广场，楼高339米，提供甲级写字楼及五星级天际 │
│酒店，总楼面面积为190,000平方米。此全无锡最高的地标建筑物座落於一个达29,000平方米的 │
│地盘上，俯瞰670,000平方米、内有大型园林广场、公共博物馆、公共图书馆及历史建筑大运河 │
│的太湖广场，左右两旁是570,000平方米的多用途发展项目无锡茂业城。无锡国金中心计划於二 │
│○一五年全面落成。                                                                  │
│                                                                                    │
│    苏州国际金融中心                                                                │
│                                                                                    │
│    苏州国际金融中心座落苏州新中央商务区，是一幢楼高450米的商业地标，俯瞰金鸡湖，总 │
│楼面面积为278,000平方米，集国际甲级写字楼、豪华公寓及设有129个客房兼可饱览苏州市全貌│
│的高级天际酒店於一身，将直通未来的地铁站。此项目毗邻一个170,000平方米、名为圆融时代 │
│广场的商场，该商场并非由本集团所拥有或营运，而另一旁则正兴建另一个35,000平方米的高级│
│商场，几个项目将形成合共约205,000平方米零售楼面、属於不同发展商的群落。             │
│                                                                                    │
│    中国业务─发展物业                                                              │
│                                                                                    │
│    中央政府继续对中国私人住宅市场地产实行多项降温措施，令市场环境变得困难。政策风险│
│拖累期内集团中国发展物业业务。发展物业的综合收入增加5%至港币五十二亿一千五百万元，毛│
│利率较低令净盈利减少至港币七亿九千二百万元，占集团总基础盈利的15%（二○一三年：26%）│
│。期内有626,000平方米的物业落成及确认入账（二○一三年：578,000平方米）。获确认入账的│
│盈利主要包括来自苏州时代上城、成都天府时代广场和无锡时代上城的贡献。                │
│                                                                                    │
│    虽然市场充满各种挑战，但凭藉集团在优越地点发展高质素住宅方面享负盛名及毋庸置疑的│
│执行能力，已签订销售额能顺利达到全年目标。已推出市场销售或预售的项目共有四十五个，包│
│括新推出的五个位於苏州、杭州、成都、武汉及上海的项目，遍及十四个城市。按集团应占份额│
│计算，期内合共售出641,000平方米的物业，销售所得为人民币八十九亿元，占全年目标的39%。│
│二○一四年六月底的未确认销售额（已扣除商业税）增加至人民币二百一十七亿元，涉及一百七│
│十三万平方米的物业。                                                                │
│                                                                                    │
│    集团目前的土地储备（中国投资物业包括在内）维持於一千一百一十万平方米，遍及十五个│
│城市。                                                                              │
│                                                                                    │
│    发展物业─华东                                                                  │
│                                                                                    │
│    销售                                                                            │
│                                                                                    │
│    目前有二十四个项目在六个城市销售。期内有三个分布在三个城市的新项目推出市场。杭州│
│方面，RoyalSeal的首数期於一月／三月推出市场，预售出7,400平方米，销售所得为人民币三亿│
│一千八百万元。上海方面，唐镇项目首数期於五月份推出市场，预售出6,100平方米，集团应占 │
│销售所得为人民币二亿八千八百万元。苏州方面，碧堤雅苑首数期於五月／六月推出市场，预售│
│出15,300平方米，销售所得为人民币一亿四千二百万元。                                  │
│                                                                                    │
│    苏州方面，时代上城及国宾1号分别进一步售出52,900平方米及18,600平方米，销售所得分 │
│别为人民币七亿四千五百万元及人民币四亿六千万元。上海方面，松江区祥和路兰宫项目加推期│
│数，进一步售出13,800平方米，销售所得为人民币四亿零七百万元。常州方面，时代上院及凤凰│
│湖墅分别进一步售出47,100平方米及56,300平方米，销售所得分别为人民币三亿五千五百万元及│
│人民币三亿二千三百万元。                                                            │
│                                                                                    │
│    其它正推售的项目包括苏州雍景湾、上海新华路一号、无锡时代上河、杭州绿城·之江壹号│
│及君廷。                                                                            │
│                                                                                    │
│    发展进度                                                                        │
│                                                                                    │
│    期内多个项目有分层住宅的首期落成或有更多期数落成，这些项目包括苏州时代上城，无锡│
│时代上城及时代上河，以及杭州绿城·之江壹号。其它华东发展项目的兴建进度皆符合计划。  │
│                                                                                    │
│                                                                                    │
│    发展物业─华西                                                                  │
│                                                                                    │
│    销售                                                                            │
│                                                                                    │
│    目前有十一个项目在成都及重庆销售。成都方面，时代上城於三月推出首期预售，市场反应│
│理想。御园及双流发展区的时代小镇分别进一步售出95,100平方米及38,000平方米，销售所得分│
│别为人民币八亿五千七百万元及人民币二亿二千七百万元。其它正推售的项目包括环球贸易广场│
│的天曜、时代·晶科名苑、雍锦汇及天府时代广场，市场反应理想。                        │
│                                                                                    │
│    重庆方面，国际社区加推零售及住宅单位，进一步售出27,600平方米，集团应占销售所得为│
│人民币二亿一千二百万元。按集团应占份额计算，寰宇天下进一步售出7,100平方米，销售所得 │
│为人民币一亿四千四百万元。重庆国金中心推出多座写字楼预售，销情理想。第二座写字楼单位│
│於四月份推出，预售出20,200平方米，集团应占销售所得为人民币三亿九千一百万元。市场对紫│
│御江山的反应热烈。                                                                  │
│                                                                                    │
│    发展进度                                                                        │
│                                                                                    │
│    成都方面，天府时代广场最後一座写字楼单位於期内落成。                            │
│                                                                                    │
│    成都及重庆其它发展项目全皆按计划进行。                                          │
│                                                                                    │
│    发展物业─华南                                                                  │
│                                                                                    │
│    销售                                                                            │
│                                                                                    │
│    目前有五个项目在佛山及广州销售。佛山方面，依云天汇进一步售出14,500平方米，应占销│
│售所得为人民币二亿一千一百万元。依云曦城、依云水岸及依云上城亦获理想反应。这四个项目│
│皆透过与招商地产各占一半权益的合营发展。                                            │
│                                                                                    │
│    广州方面，按集团应占份额计算，东荟城进一步售出8,600平方米，销售所得为人民币一亿 │
│八千五百万元。此项目与万科企业股份有限公司及招商地产合营发展，集团占33%权益。       │
│                                                                                    │
│    发展进度                                                                        │
│                                                                                    │
│    广州东荟城首期住宅单位已落成。佛山及广州其它发展项目全皆按计划进行。            │
│                                                                                    │
│    发展物业─华中／华北                                                            │
│                                                                                    │
│    销售                                                                            │
│                                                                                    │
│    目前有五个项目在北京、武汉、天津及大连销售。武汉方面，月湖B地盘於六月推出首期， │
│预售出25,700平方米，销售所得为人民币二亿六千二百万元。北京方面，臻园加推期数，迅即售│
│出20,800平方米，应占销售所得为人民币九亿三千八百万元。                              │
│                                                                                    │
│    发展进度                                                                        │
│                                                                                    │
│    天津、武汉及北京的发展项目全皆按计划进行。                                      │
│                                                                                    │
│    发展物业─绿城                                                                  │
│                                                                                    │
│    集团持有绿城中国控股有限公司（「绿城」）约24.3%权益。集团对绿城的投资与集团中国 │
│发展物业的策略相辅相成。                                                            │
│                                                                                    │
│    绿城品牌广为人知，是在中国名列前茅的高级房地产开发商。绿城在中国指数研究院公布的│
│《2013年中国城市居民居住满意度调查报告》中，绿城高踞「居民居住整体满意度」及「顾客忠│
│诚率」首位。                                                                        │
│                                                                                    │
│    山顶物业组合及其它香港物业                                                      │
│                                                                                    │
│    九龙仓的山顶物业组合位於香港最尊贵地段。除於二○一○年七月购入的聂哥信山地块外，│
│组合还包括多项位於山顶的优质住宅，包括种植道1号、种植道11号、山顶道77号、ChelseaCour│
│t及红莓阁多个单位。这些豪华住宅（应占总楼面面积逾397,000平方尺）的价值估计合共为港币│
│二百七十亿元，平均楼面价为每平方尺约港币68,000元，远超一般土地储备。                │
│                                                                                    │
│    聂歌信山是集团与南丰各占一半权益的合营发展项目，提供162,000平方尺的应占楼面面积 │
│，将发展为可饱览维港全景的超级豪华住宅。项目已获批总纲发展蓝图及建筑图则，现正进行建│
│筑工程，并已申请预售同意书。                                                        │
│                                                                                    │
│    山顶物业组合的重建工程（包括种植道1号、种植道11号及山顶道77号）按计划进行。相关 │
│重建计划已获批准。                                                                  │
│                                                                                    │
│    种植道1号将会由二十间洋房组成，总楼面面积合共为91,000平方尺；种植道11号将有七间 │
│洋房，总楼面面积合共为46,000平方尺；山顶道77号将有八间洋房，总楼面面积合共为42,200平│
│方尺。各个项目均正进行地基工程。                                                    │
│                                                                                    │
│    ChelseaCourt於二○一四年六月底时的出租率为93%。                                 │
│                                                                                    │
│    其它                                                                            │
│                                                                                    │
│    集团在九龙东有一群发展中或重建中的项目。政府在二○一一至一二年度的施政报告内计划│
│将九龙东转型为另一个富吸引力的香港核心商业区，该区的发展潜力可惠及集团的项目。九仓电│
│讯广场、九龙货仓及会德丰的OneBayEast位於新发展的第二个核心商业区心脏地带，横跨500米 │
│海岸线并享有无阻挡的维港景致，组成「九龙东海旁组合」。九龙货仓已获准重建为住宅及商业│
│项目，其总楼面面积为829,000平方尺。                                                 │
│                                                                                    │
│    九仓电讯广场已获准重建为总楼面面积596,200平方尺的甲级商业高厦。修订土地契约所须 │
│的补地价款项已支付，而准许兴建额外楼面面积的补地价建议已於二○一三年二月获接纳。相关│
│整体建筑图则已於二○一四年三月递交。                                                │
│                                                                                    │
│    油塘货仓已获准重建为总楼面面积256,000平方尺的住宅及商业项目。修订土地契约所须的 │
│补地价款项已支付，现正进行建筑工程。                                                │
│                                                                                    │
│    集团占约15%权益的油塘合营项目已於二○一三年二月获城市规划委员会批出总纲发展蓝图 │
│。项目包括十二幢住宅及商厦，总楼面面积合共约为四百万平方尺。                        │
│                                                                                    │
│    马哥孛罗酒店                                                                    │
│                                                                                    │
│    集团目前在亚太区经营十三间马哥孛罗酒店，其中四间为集团自置。                    │
│                                                                                    │
│    集团十一间自置酒店组合（包括七间位於内地作为投资的新酒店，投资总额超过港币一百亿│
│元），将构成未来五年酒店网络持续扩张的核心平台。最少三间新自置酒店是将以全新品牌「尼│
│依格罗」经营的豪华酒店。「尼依格罗」为一系列时尚别致的城市酒店，将进驻中国各个特选黄│
│金地段，并为集团的风格与服务写下全新定义。首间尼依格罗酒店将於二○一五年年初於成都国│
│际金融中心开幕，是集团发展策略中不可或缺的一部分，显示了集团对於亚太区商务及消闲旅游│
│业务持续发展的信心。                                                                │
│                                                                                    │
│    与此同时，常州马哥孛罗酒店将於二○一四年第四季开幕，项目被广阔庭园环抱，庭园可供│
│举行大型活动及婚礼之用，将成为集团未来发展的示范作。这些酒店设计讲究、服务至臻完美，│
│将酒店分部的好客之道提升至更高层次。                                                │
│                                                                                    │
│    三间於海港城内的酒店表现理想，港威酒店的表现尤其出色。港威酒店的客房翻新工程已完│
│成，并开始带来正收益。总收入增加8%至港币七亿六千万元，营业盈利增加3%至港币一亿八千九│
│百万元。香港三间马哥孛罗酒店的整体入住率达88%，平均房租增加2%。武汉马哥孛罗酒店继续 │
│在当地市场占有领导地位。                                                            │
│                                                                                    │
│    美利大厦                                                                        │
│                                                                                    │
│    美利大厦楼高二十七层，有宏伟的拱门设计，是别具一格的着名地标，已屹立香港近半个世│
│纪。它位处中环贯通东西南北的交通要道交界，尽享香港公园的开扬翠绿景观，并有通道连接附│
│近大厦及港铁。作为香港市中心的一项重要保育项目，集团会将这幢标志性物业改建成一间与别│
│不同的豪华五星级酒店，总投资额将超过港币七十亿元。酒店计划於二○一七年启业。        │
│                                                                                    │
│    现代货箱码头                                                                    │
│                                                                                    │
│    美国及欧州经济有渐趋稳定的迹象，全球贸易流量在二○一四年续有轻微复苏。华南地区的│
│货柜吞吐量较上年度增加5%。葵青及深圳的吞吐量分别增加8%及3%。深圳及葵青货柜码头的市场│
│占有率分别为54%及46%。                                                              │
│                                                                                    │
│    期内现代货箱码头在香港的吞吐量增加11%至二百九十万个标准箱，令综合收入增加至港币 │
│十六亿一千八百万元。尽管业务组合持续趋向较少利润的转口货运，营业盈利增加11%至港币五 │
│亿零八百万元。                                                                      │
│                                                                                    │
│    内地方面，深圳大铲湾码头（一期）及苏州太仓国际门户的吞吐量分别增加23%及27%至567,│
│000个标准箱及837,000个标准箱。深圳的蛇口集装箱码头（现代货箱码头持有20%权益）处理了 │
│二百二十五万个标准箱，较二○一三年上升10%。赤湾集装箱码头（现代货箱码头持有8%应占权 │
│益）则处理了一百二十万个标准箱。                                                    │
│                                                                                    │
│    通讯、媒体及娱乐与其它投资                                                      │
│                                                                                    │
│    有线宽频                                                                        │
│                                                                                    │
│    由於竞争更趋激烈，过往体育节目成本飚升的情况，已扩展到外购剧集。除了急速上升的节│
│目成本，收视亦下跌。此外，面对电视市场开放後的竞争局面，各电视台均争相采购节目作储备│
│之用。受上述因素影响，电视业界将继续面对相当程度的结构性困难。收入持续受压，利润率较│
│二○一三年上半年有显着改善，惟比对其下半年则有所减少。盈利能力需有更显着改善，方有望│
│转亏为盈，惟短期内现况将持续不变。互联网及电话业务收益，自二○一二年起至今不断增长，│
│本期更录得自二○一一年以来最高的未计利息、税项、折旧及摊销前盈利。电视业务收入继续下│
│调，惟二○一四年之跌幅较二○一三年下半年为少。未计利息、税项、折旧及摊销前盈利因此有│
│所下降，然而，仍是自二○一○年以来同期最好表现。免费电视业务将提供新机会，并同时带来│
│新风险。                                                                            │
│                                                                                    │
│    九仓电讯                                                                        │
│                                                                                    │
│    九仓电讯的光纤到位网络基建覆盖面广，服务引擎强劲，加上独特的资讯及通讯科技方案组│
│合，在二○一四年上半年内录得创纪录的业绩。数据业务表现依然最突出，数据收入上升11%。 │
│竞争稳定下来，商业话音收入维持不变。总营业额上升3%至港币九亿四千七百万元。未计利息、│
│税项、折旧及摊销前盈利增加6%至港币三亿六千五百万元，毛利率增加39%。营业盈利上升15%至│
│港币一亿六千五百万元。受惠较高的未计利息、税项、折旧及摊销前盈利，以及较轻的资本性开│
│支，自由现金流量增至港币一亿八千八百万元。                                          │
│                                                                                    │
│    香港空运货站                                                                    │
│                                                                                    │
│    在处理国际货物方面，香港机场是全球最繁忙的机场。香港空运货站（集团占其20.8%权益 │
│的联营公司）是香港领先的空运货站营运商，期内处理了868,900吨货物。                   │
│                                                                                    │
│    资料来源: 九龙仓集团 (00004) 中期业绩公告                                       │
├──────────────────────────────────────────┤
│展望                                                                                │
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│-                                                                                   │
└──────────────────────────────────────────┘
 
 
◆ 上期回顾与展望
 
更新日期：2013-12-31     
 
┌──────────────────────────────────────────┐
│回顾                                                                                │
├──────────────────────────────────────────┤
│业务回顾 - 截至2013年12月31日止年度                                                 │
│                                                                                    │
│    <B><U>投资物业</B></U>                                                          │
│                                                                                    │
│    二○一三年，核心业务投资物业占集团核心盈利的58%。有赖集团领先的商场管理，香港及 │
│中国的投资物业皆表现稳健。透过多年来创优增值及进行新投资，集团的投资物业组合跻身成为│
│全球首五大由上市公司持有的物业组合，其於二○一三年十二月三十一日的账面值为港币二千六│
│百一十亿元。                                                                        │
│                                                                                    │
│    <B>香港</B>                                                                     │
│                                                                                    │
│    收入增加11%至港币九十八亿七千二百万元，营业盈利增加13%至港币八十五亿零七百万元。│
│                                                                                    │
│                                                                                    │
│    <U>海港城</U>                                                                   │
│                                                                                    │
│    收入（不包括酒店）增加14%至港币七十亿九千九百万元，营业盈利增加15%至港币六十一亿│
│八千九百万元。海港城的市值（三间酒店不计在内）已在二○一三年年结时获重估为港币一千三│
│百八十亿元，较二○一二年增加10%，占集团营业资产的36%。                              │
│                                                                                    │
│    <U>商场</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    香港的零售业销售额在二○一三年录得11%的不俗增长，意味本地零售业界活跃兴旺。惟增 │
│长部分是金价於年内大部分时间大跌而引发的「淘金热」所致。海港城十年来的表现均抛离香港│
│零售市场，而尽管其并非「淘金热」的受益者，二○一三年的零售销售额仍录得10%增长，巩固 │
│其在商场管理的领导地位。                                                            │
│                                                                                    │
│    海港城拥有二百万平方尺无间断的商场楼面，以零售总额计依然是世界顶级购物地点之一。│
│其黄金位置、专业管理的店铺组合、强势的商场宣传推广使海港城在区域内无与伦比。二○一三│
│年的销售总额创新纪录，达港币三百三十八亿元或每月每平方尺港币2,814元。十二月份亦刷新 │
│每平方尺平均销售额逾港币4,210元的纪录。海港城在香港零售业销售总额的市场占有率维持於6│
│.8%，傲视同侪。商场部分的收入增加16%至港币四十九亿零九百万元。                      │
│                                                                                    │
│    海港城继续加快速度提升其闻名遐迩的「购物娱乐」体验，陆续有品牌在海港城开设新店，│
│加强海港城不同档次定价商户的巧妙配搭。新进驻海港城的品牌包括高级珠宝商Boucheron、Cha│
│nel Watch & Jewellery、Dior Cosmetics、Giuseppe Zanotti Design、Loewe Men''s、Van Cl│
│eef & Arpels及Zenith、。另外亦有多个着名品牌选择在海港城开设首间香港门店，包括Aquasc│
│utum Junior、ASH、国际知名的义大利运动鞋品牌Superga、Zegna Sport及日本动画电影商品宫│
│崎骏专门店，後者店外更经常出现人龙。Zara Home亦首度在港登场，二○一三年第四季於海港 │
│城开设7,500平方尺门店。食肆方面，有C''est la B Cafe、法式蛋糕店Pierre Herme Paris、 │
│着名韩国餐厅伽耶、高级义大利咖啡馆Illy、着名巴黎甜品店Fauchon及以鸭为主题的摩登中菜 │
│馆美中·鸭子加盟，进一步扩阔海港城的餐饮选择。此外，多间欧洲餐厅亦将於二○一四年三月│
│在海港城开设首间香港店，包括着名法国高级餐厅Dalloyau及义大利米芝莲星级厨师餐厅La Loc│
│anda by Giancarlo Perbellini。                                                      │
│                                                                                    │
│    海港城座落香港最繁华的购物区心脏地段，其沿广东道长530米的零售街铺对到访香港的内 │
│地顾客极具吸引力，现已是国际级奢侈品牌（包括顶尖星级品牌）最渴望进驻的黄金地段，亦成│
│为了内地零售业界一个重要示范。二○一三年四月份，Paul & Shark''s在广东道开设旗舰店， │
│进一步强化海港城的奢侈品牌阵容。其他高级时装品牌如Berluti、Chanel、Givenchy及Tod''s │
│等正扩充其门店，以更有效地展现品牌个性。二○一四年一月份，Chanel门店的面积增加了10,0│
│00平方尺。Versace准备开设7,900平方尺的三层全概念店。Uniqlo将於二○一四年年中开设由写│
│字楼面积改建而成的18,000平方尺最大型九龙旗舰店。                                    │
│                                                                                    │
│    市场推广方面，海港城举办了一连串有趣好玩的活动以刺激人流及零售销售额。除一年一度│
│甚具代表性的圣诞及农历新年节日布置外，二○一三年五月推出的「橡皮鸭游世界」更在全城掀│
│起热潮。海港城与荷兰概念艺术大师Florentijin Hofman合作创作出高16.5米的巨型充气橡皮鸭│
│，并在海运码头展出。在维港漂浮的巨型橡皮鸭及在露天广场展出的橡皮鸭装置展品吸引大批市│
│民及游客到访，其空前盛况在国际媒体间引起哄动。                                      │
│                                                                                    │
│    「橡皮鸭游世界」市场推广计划取得空前成功，更获多个本地及海外奖项表扬，包括Market│
│ing Magazine的Marketing Events Awards 2013「Best Event Ambiance (Consumer)」金奖、「│
│Best Consumer Event」金奖、多个银奖及铜奖，Marketing Magazine的Marketing Excellence │
│Awards 2013「Excellence in Event Marketing」金奖、「Excellence in Integrated Marketi│
│ng」金奖及其它多个奖项，ICSC「亚太购物中心大奖」的「传统市场推广公关」金奖及「社交媒│
│体」金奖，以及高踞新浪微博「2013微博影响力十大香港话题」榜首。                      │
│                                                                                    │
│    翻新海运大厦是海港城主要物业改善措施的重要一环，为海港城创优增值。工程包括将第二│
│和第三阶的中庭迁往商场中心位置，将海运大厦极具价值的前端部分大幅扩建至商场後部。工程│
│在四月份展开，现正按计划进行。扩建部分可让更多品牌进驻重新规划的楼面，以及在第二阶开│
│设新店，包括Qeelin、Rolex、Tag Heuer、Tudor、Wellendorff 及Zenith 等高级腕表品牌，并│
│寻求同类最佳的零售商加盟。                                                          │
│                                                                                    │
│    海运大厦的扩建大楼由国际着名建筑事务所Foster & Partners设计，相关建筑图则目前正 │
│待相关部门作建筑审批。新扩建大楼将设优质食肆，让顾客欣赏到对岸港岛天际线及山顶全貌。│
│地基工程已於二○一四年三月展开。                                                    │
│                                                                                    │
│    在商场竞争日趋激烈的环境下，海港城将继续集中创富增值，力邀更多品牌进驻，丰富租户│
│组合，并提供更多元化的餐饮选择，为顾客带来独一无二的购物娱乐体验。                  │
│                                                                                    │
│    <U>写字楼</U>                                                                   │
│                                                                                    │
│    市场对写字楼的需求继续由业务扩充、企业提升及迁离商业中心区所带动。在续租租金增长│
│的支援下，收入增加10%至港币十八亿八千五百万元。新租约租金维持稳定，二○一三年年杪的 │
│出租率达95%。                                                                       │
│                                                                                    │
│    年内续租率维持在65%的稳健水平，租金升幅理想。续租的包括主要租户如中国银行、花旗 │
│银行、Estee Lauder、GlaxoSmithKline、Huawei Tech. 及马莎百货。                      │
│                                                                                    │
│    海港城写字楼依然是跨国、内地及本地企业首选的办公地点。其位置方便、交通网络四通八│
│达、管理极佳，再配合大型商场、三间马哥孛罗酒店、服务式住宅、健身中心及私人会所等全面│
│的周边设施，与「纯写字楼」相比，海港城尽享无可匹敌的竞争优势。                      │
│                                                                                    │
│    租务及物业管理团队将继续提升海港城物业质素，灵活应对市场转变，在日趋激烈的竞争环│
│境中保持领先地位。                                                                  │
│                                                                                    │
│    <U>服务式住宅</U>                                                               │
│                                                                                    │
│    服务式住宅的收入为港币三亿零五百万元，二○一三年年杪的出租率上升至88%（因进行翻 │
│新而暂停出租的四十七个单位不计在内）。正在进行的大型翻新将令单位焕然一新，提供更切合│
│顾客讲究及独特要求的贴心体验。                                                      │
│                                                                                    │
│    时代广场                                                                        │
│                                                                                    │
│    虽然商场在二○一三年进行大规模翻新，但整体收入仍录得10%增长，达港币二十亿九千六 │
│百万元，营业盈利亦增加9%至港币十八亿三千万元。                                      │
│                                                                                    │
│    <U>商场</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    全赖独特的十七层设计、多元化的商户组合以及直通港铁的便利，时代广场是全球最成功的│
│直立式商场之一，并依然是香港必到的购物地标。而时代广场座落香港其中一个最繁华的零售区│
│铜锣湾的心脏地带亦是其成功的原因之一。港铁出口接驳时代广场地库，有效带来大量人流，尤│
│其令地库楼层受惠。                                                                  │
│                                                                                    │
│    虽然二○一三年大部分时间进行大规模翻新工程令可出租的商场面积大幅减少17%，但时代 │
│广场零售销售额仍有1.6%增幅，达创纪录的港币九十四亿元或每月每平方尺港币1,729元。商场 │
│收入增加10%至港币十四亿九千二百万元，二○一三年年杪的出租率维持於几近100%。         │
│                                                                                    │
│    <U>全新的时代广场</U>                                                           │
│                                                                                    │
│    大型翻新工程於二○一三年年底完成後呈现全新的时代广场，在铜锣湾心脏地带提供最多购│
│物、娱乐、餐饮选择。全新的时代广场重新开幕，顶级奢侈品牌阵容顶盛，继Chanel、De Beers│
│、Fendi、Louis Vuitton及Tiffany & Co.於二○一三年下半年开始营业後，Dior Homme亦已於 │
│二○一四年一月初开始营业。商场中庭设有天梯，可直达十二至十四楼的全新戏院CINE TIMES。│
│新戏院於二○一三年十一月开幕，是港岛区最大的戏院，设有五个配备顶尖专业影音设备及真皮│
│座椅的放映院，共有约九百个观众座位，播放不同种类的电影，为电影迷提供全新的观影体验。│
│                                                                                    │
│                                                                                    │
│    较高楼层的价值亦因食肆组合优化而得以提升，包括十楼三间新加入的高级餐厅云阳阁（於│
│二○一三年下旬开业）、百乐潮州（於二○一四年年初开业），以及首度登陆香港的高级日式餐│
│厅炎丸居酒屋（於二○一四年一月开业）。新引入十二至十三楼的食肆则包括PizzaExpress、芽│
│庄、School Food及 穴。由地面直达食通天及戏院楼层的观光升降机已改为高速升降机，并加大│
│载客量。令人引颈以待的天际戏院、特卖场及经精心挑选的食肆将吸引更多人流至较高楼层，提│
│升这些楼层的价值。                                                                  │
│                                                                                    │
│    估计全新的时代广场将可於二○一四年创造接近港币二亿元的新增的租金价值。          │
│                                                                                    │
│    此外，三至四楼的餐饮选择亦进一步优化，新加入以马卡龙闻名的着名法国咖啡店Laduree │
│Tea Room及菜单与装潢均引入东方元素的巴黎咖啡店LGB Rouge。广受欢迎的亚洲餐厅土司工坊 │
│亦於二○一三年五月在地库开业，Agnes B. CafeL.P.G./Delices则调迁至六楼。             │
│    中庭各层引入了a.testoni、Daks、Loewe、MCM、Qeelin、TAG Heuer、Tissot及Versace Je│
│ans，进一步强化租户组合。现有租户如Aquascutum、Cerutti 1881、Jaeger-LeCoulture、Kent│
│ & Curwen及Saint Laurent Paris等则作出了迁移，换上全新形象，以提升购物气氛及体验。  │
│                                                                                    │
│    时代广场强势新颖的市场推广活动继续吸引顾客的注视，并将时代广场打造成城中盛事集中│
│地。除了香港最受欢迎的活动之一除夕苹果倒数活动外，二○一三年下旬时代广场在露天广场地│
│下举办了首个Hong Kong Music Festival，将超过一百二十个本地音乐单位的独特声音带到时代│
│广场。为了将CINE TIMES定位为香港的娱乐焦点，时代广场与UA院线合作举办首映活动，包括分│
│别在二○一三年下旬及二○一四年年初在CINE TIME进行「救火英雄」及「西游记之大闹天宫」 │
│的首映。全新的时代广场广告系列於去年十二月面世，透过一系列六段各十五秒的广告带出「新│
│」时代广场的各个亮点，以「时代是你的」为题，道出「典型时代广场购物顾客」心声，引发共│
│鸣。                                                                                │
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│    极具增值能力的翻新令全新的时代广场在竞争激烈的市场上的地位无可比拟。在更佳的租户│
│组合及购物人流分布下，变得更好的时代广场得以吸纳对商场的服务、环境及娱乐的要求越来越│
│高的购物顾客，为访客带来一个更为刺激的新时代购物体验，并为商场立下更高标准。        │
│                                                                                    │
│    <U>写字楼</U>                                                                   │
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│    写字楼部分在续租租金增长的支援下，收入增加9%至港币六亿零四百万元。二○一三年年杪│
│的出租率为95%。                                                                     │
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│    时代广场写字楼仍是从事服务及消费品行业的跨国企业首选的办公地点。续租率维持於65% │
│的水平，续租的租户包括Apple Asia、Avaya、BMC Services及L''Oreal。二○一三年的新租户 │
│包括Grand Central、SAP及Vicini Apac。Bayin Resources、Google、Hitachi Data及SAIC 则 │
│进行内部扩充。                                                                      │
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│    荷里活广场                                                                      │
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│    荷里活广场是东九龙区在前列位置的购物商场，将在未来数年迅速增长。全赖品牌重新定位│
│及调整租户组合，零售销售额增长7.5%至创纪录的港币二十六亿元或每月每平方尺港币602元。 │
│收入增加13%至港币四亿七千五百万元，营业盈利增加18%至港币三亿六千三百万元。二○一三年│
│年杪的出租率达100%。                                                                │
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│    荷里活广场的地理位置及高效的交通基建带来大量人流。广场位於钻石山港铁站上盖，当该│
│站扩充成未来沙中线与现有港铁网络的中转站後，人流将倍增。荷里活广场亦位於大老山隧道入│
│口，是连接九龙东与新界以及远至深圳的交通总汇，并接驳钻石山巴士总站。                │
│                                                                                    │
│    荷里活广场亦毗邻多个旅游景点，包括着名的黄大仙庙及唐代风格的志莲净苑和南莲园池。│
│荷里活广场占据地利优势，并与旅游热点为邻，令其有别於其他商场。广场一直与志莲净院合办│
│文化旅游推广活动，广受欢迎。荷里活广场正从一个成功的地区商场，快速转型成为各区市民及│
│游客也必到的旅游点。                                                                │
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│    荷里活广场刻意设计成无上盖，给予商场最大规划灵活度。其高效布局令商场可出租65%的 │
│总楼面面积。商场内有超过二百五十间零售商店、二十间餐厅及一个设有六个萤幕及1,614个座 │
│位的多用途场地。                                                                    │
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│    荷里活广场位於有一百五十万名居民的东九龙，将可受惠於政府的「起动九龙东」计划，该│
│计划旨在提升整个东九龙区的吸引力。                                                  │
│                                                                                    │
│    <B>中国</B>                                                                     │
│                                                                                    │
│    虽然大上海时代广场的商场进行翻新，但由於上海会德丰国际广场及成都时代·奥特莱斯作│
│出较高的贡献，令中国投资物业的收入增加25%至港币十二亿六千一百万元，营业盈利增加20%至│
│港币七亿六千一百万元。                                                              │
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│    会德丰国际广场是座落在南京西路上的优质写字楼物业，位於上海浦西中央商务区心脏地带│
│，楼高270米，是浦西最高的商业大厦，眺望静安公园。会德丰国际广场座落静安寺地铁站正对 │
│面，有快车直抵浦东国际机场。它同时位於外滩与中山西路之间，西面是虹挢国际机场，毗邻延│
│安高架路，此乃一条贯穿市中心的主要东西轴线。会德丰国际广场位置优越、设计独特，加上优│
│质管理服务，继续成为跨国公司及大型企业开设办公室的首选地点。                        │
│                                                                                    │
│    二○一三年年杪，有超过99%的写字楼楼面获承租，平均即期租金为每月每平方米人民币403│
│元。二○一三年的租金回报率（以成本计）维持於16%。会德丰国际广场在二○一三年获《第一 │
│财经日报》「2013中国地产荣耀榜·最佳品牌价值写字楼」奖项及《21世纪经济报导》「中国十│
│大最佳品牌建设案例」，并在二○一三年第四季获《经济观察报》「2013 China Commercial Re│
│al Estate Value List -Outstanding Brand Building (Office)」，表扬其优质品牌定位及超 │
│卓的物业管理服务。                                                                  │
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│    大连时代广场是大连市中心的高级奢侈品购物地标，内有众多奢侈品牌，包括店面逾10,000│
│平方尺的Louis Vuitton，以及Celine、Dior、Gucci、Hermes和Prada。MCM及Salvatore Ferrag│
│amo 於近期开业，Gucci及Hermes则准备扩充。二○一三年年杪的出租率维持於100%。虽然内地 │
│奢侈品市场充满挑战，但大连时代广场在零售销售额方面仍录得7%增长。二○一三年的租金回报│
│率（以成本计）上升至65%。                                                           │
│                                                                                    │
│    重庆时代广场位於重庆商业金融中心重庆解放碑广场，翻新後的购物商场提供世界级设施及│
│服务，吸引了Louis Vuitton落户开设其於重庆的首间旗舰店兼唯一一间重庆店，门店占地17,00│
│0平方尺。二○一三年年杪的出租率跃升至99%。重庆时代广场的销售表现依然理想，零售销售额│
│有10%增长。年内有更多国际时装及鞋履品牌进驻第3层，包括ASH、DKNY、iBlues及Laurent Bri│
│ght。第5层的高级儿童服装区有Armani Junior及Ralph Lauren Child加入。第6层食肆楼面已全│
│数租出，最後一个进驻的租户翠河小厨亦已於二○一三年十一月开业。在地库楼层的迷你食堂於│
│二○一三年下旬开始营业，预期会吸引地铁人流。租金回报率（以成本计）为23%。           │
│                                                                                    │
│    成都时代·奥特莱斯紧邻成都双流国际机场，地理位置方便，二○○九年下旬开幕後旋即成│
│为成都最受欢迎的奥特莱斯。成都时代·奥特莱斯整体销售表现出色，二○一三年的零售销售额│
│有36%增长。租金回报率（以成本计）上升至45%。                                        │
│                                                                                    │
│    大上海时代广场位於淮海路，该处经历了重大改变，从经营大众零售发展成经营高级零售。│
│大上海时代广场的商场自二○一二年五月起暂停营业进行翻新，并於二○一三年下旬重新开幕，│
│为购物顾客提供真正的一站式购物体验。全中国最大的连卡佛百货门店已於十月份开业，该店共│
│占四层，为中国市场提供最多最齐的设计师品牌；Salvatore Ferragamo於二○一三年十一月开 │
│业；租用地库全层另一个大型生活时尚专门店CitySuper已於去年十一月开业；顶层戏院於去年 │
│十二月开业。除有戏院之外，较高楼层亦有食肆专区。商场准备开设全层儿童专区，集时装、餐│
│饮及玩乐元素。全新的大上海时代广场连同淮海路上的新零售群及新连卡佛百货店将相辅相成，│
│创造更高价值。                                                                      │
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│    <U>国际金融中心</U>                                                             │
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│    集团正在中国发展五个国际金融中心，其规模媲美、甚至超越香港的海港城和时代广场。当│
│五个项目在二○一七年或之前陆续落成时，集团在中国的经常性租金收入基础将会显着加强。  │
│                                                                                    │
│    <U>成都国际金融中心</U>                                                         │
│                                                                                    │
│    成都国际金融中心是集团下一个以海港城为模范的旗舰发展项目。项目位於红星路、大慈寺│
│路及江南馆街三大主要商业主干道的交汇，是成都最繁华的行人购物区，无缝接驳地铁2号线及3│
│号线的中转站。成都国际金融中心占尽地利优势，吸引大量消费者及商店聚拢，仿如香港中环商│
│业中心区、铜锣湾和尖沙咀的混合体。项目包括一座由Benoy设计的旗舰购物中心、两幢由Kohn │
│Pedersen Fox Associates设计的超甲级写字楼、一幢豪华住宅及一间国际五星级酒店，总建筑 │
│面积为760,000平方米，总投资额逾人民币一百六十亿元，计划於二○一五年全面落成。成都国 │
│际金融中心第一期包括一个210,000平方米的商场及一幢写字楼，已分别於二○一三年下旬及二 │
│○一四年年初落成。                                                                  │
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│    <U>商场</U>                                                                     │
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│    锐意成为华西瞩目新地标的旗舰购物中心已於二○一四年一月十四日正式开幕，吸引了公众│
│、本地及国际媒体注视。开幕仪式亦同时为全球最大的熊猫艺术装置及约三百家国际着名品牌商│
│铺揭幕，当中近九十个知名品牌更是首次进驻成都乃至华西地区。红星路仿如香港的广东道，是│
│跨层旗舰店的落户点。成都国际金融中心的临街商店长逾530米，可媲美广东道海港城的繁华盛 │
│景。                                                                                │
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│    商场首两层的热门铺位吸引一线时装品牌Chanel、Dior及Dior Homme、Dolce & Gabbana、E│
│rmenegildo Zegna、Giorgio Armani、Louis Vuitton及Prada等承租。地面3层则由顶级珠宝腕 │
│表品牌Bulgari、Chaumet、IWC及Tiffany等承租。时装概念店包括I.T.集团及Uniqlo 将在较高 │
│楼层提供时尚街头服饰，而UA (IMAX)电影院、保龄球场、真冰溜冰场及顶楼的雕塑庭院和美术 │
│馆、Great高级超市、MUJI及Page One精品书店则提供娱乐、文化及生活时尚元素。连卡佛百货 │
│亦将於商场开设全新门店。各种体验汇聚成都国际金融中心，为消费者完美演绎「城中城」概念│
│。成都国际金融中心位置优越、设计及管理均达国际级水准，势必成为四川省及华西地区的一站│
│式购物地标，提供最多元化的商户组合及娱乐。                                          │
│                                                                                    │
│    商场的预租情况续胜预期，年杪时有95%商场楼面获承租，租金水平亦远较预计为高。强劲 │
│的需求突显成都国际金融中心选址极佳，以及零售商对九龙仓的商场管理专业极具信心。目前已│
│有超过七成零售租户开始营业，当中部分销售表现出色。预期商场会於二○一四年年中接近全面│
│运作，於二○一四年产生约人民币四亿元的零售收入，此数额并未反映全年贡献。预期当商场全│
│面投入运作後将带来约人民币六亿元的全年零售收入。快速增长的中产阶层越来越讲究，其消费│
│模式亦更见多样化，这对零售市场继续带来支援，他们对高质素产品及生活品味的追求将推高中│
│国的零售需求。成都国际金融中心仿效海港城的成功模式，为华西地区提供独一无二的一站式购│
│物体验。                                                                            │
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│    二○一三年，成都国际金融中心获北京中购联颁发「中国购物中心2013年潜力星秀奖」，获│
│成都华西传媒集群颁发「2013年最受期待购物中心」奖，以及获四川省连锁商业协会、成都商报│
│社、西部商报社、新浪乐居联合颁发「2013中国西部商业地产最具示范性综合体」奖，肯定其优│
│秀品质及定位。                                                                      │
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│    <U>写字楼、酒店及服务式住宅</U>                                                 │
│                                                                                    │
│    成都国际金融中心将兴建两幢楼高248米的超甲级写字楼，首幢总楼面面积为130,000平方米│
│，已於二○一四年年初落成。该幢优质双塔式写字楼势将吸引具领导地位的金融机构、财富500 │
│强公司、福布斯全球2000强及跨国企业承租。成都国际金融中心已准备就绪，成为金融界租户提│
│供畅顺商务互动的场所。双塔式写字楼以其独特的现代建筑风格及一流管理服务，为成都及华西│
│地区的商用物业市场立下新标准。首幢写字楼的预租活动在二○一三年第三季展开，年杪时中低│
│层写字楼已有逾14%的面积获具声望的公司承租，当中包括澳新银行集团、恒生银行、仲量联行 │
│、King and Wood及华澳融信。成都国际金融中心将为租户及於该处上班的行政人员提供全新的 │
│时尚生活体验。国际五星级酒店计划於二○一五年年中启业，豪华服务式住宅则於二○一五年年│
│初开始投入服务。                                                                    │
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│    <U>重庆国金中心</U>                                                             │
│                                                                                    │
│    重庆国金中心是集团与中国海外发展各占五成权益的合营项目，座落重庆新中央商务区江北│
│城，是长江与嘉陵江的交汇处，可饱览迷人的江景全貌，附近有三条大挢以及轻轨6号线及9号线│
│贯通该区，各轻轨站近在咫尺，交通便捷，并毗邻重庆大剧院、重庆科技馆和中央公园。项目包│
│括一个102,000平方米的商场平台（比香港时代广场稍大），以及建於平台上一座具标志性的300│
│米地标塔和四座大楼，提供不同档次定价、多元化租户组合的商场、甲级写字楼及五星级天际酒│
│店。计划兴建的商场有三层，由Benoy设计，定位为精品型海港城，汇聚众多知名品牌、各式高 │
│级餐厅及戏院和溜冰场等娱乐设施。商场已展开预租活动，洽商中的租约亦将近达成。写字楼预│
│计於二○一四年年底落成，整个项目计划於二○一五年全面落成。                          │
│                                                                                    │
│    <U>长沙国金中心</U>                                                             │
│                                                                                    │
│    长沙国金中心座落芙蓉区解放路黄金地段，总楼面面积为725,000平方米，与成都国际金融 │
│中心相似，以海港城为仿效对象，势成为核心中央商务区的地标。其地库直通未来地铁1号线及2│
│号线的转车站（五一广场站）。同一条地底通道亦将接通中国最繁华的购物街─黄兴路商业步行│
│街。长沙国金中心位於蔡锷中路与解放西路交界，一旁是中国人民银行及国家外汇管理局等金融│
│机构，另一旁是传统购物区。此有利位置集香港中环商业中心区、铜锣湾和尖沙咀的优点於一身│
│，极富零售互动及商业气氛。项目将在市内人皆觊觎的位置上兴建一座具标志性的452米高塔、 │
│一个230,000平方米的超级大型商场，以及建於商场上的一座315米高塔，提供高档次商场、甲级│
│写字楼及五星级天际酒店。长沙国金中心的临街商店超过700米长，比广东道海港城长530米的临│
│街商店更壮观。该商场由Benoy设计，是长沙及华中地区最大型商场之一，将提供齐集娱乐、生 │
│活时尚、文化及餐饮的一站式顶级体验。项目计划於二○一六年全面落成。                  │
│                                                                                    │
│    长沙国金中心的写字楼亦与成都国际金融中心相若，优质的写字楼势必吸引大量以湖南省为│
│基地的金融机构承租。                                                                │
│                                                                                    │
│    <U>无锡国金中心</U>                                                             │
│                                                                                    │
│    无锡国金中心位於无锡新中央商务区太湖广场，楼高339米，提供甲级写字楼及五星级天际 │
│酒店，总楼面面积为190,000平方米。此全无锡最高的地标建筑物座落於一个达29,000平方米的 │
│地盘上，俯瞰670,000平方米、内有大型园林广场、公共博物馆、公共图书馆及历史建筑大运河 │
│的太湖广场，左右两旁是570,000平方米的多用途发展项目无锡茂业城。无锡国金中心计划於二 │
│○一四年全面落成。                                                                  │
│                                                                                    │
│    <U>苏州国际金融中心</U>                                                         │
│                                                                                    │
│    苏州国际金融中心座落苏州新中央商务区苏州工业园区，是一幢楼高450米的商业地标，俯 │
│瞰金鸡湖，总楼面面积为278,000平方米，集国际甲级写字楼、豪华公寓及设有129个客房兼可饱│
│览苏州市全貌的高级天际酒店於一身，将直通未来的地铁站。此项目毗邻一个170,000平方米、 │
│名为圆融时代广场的商场，该商场并非由本集团所拥有或营运，而另一旁则正兴建另一个35,000│
│平方米的高级商场，几个项目将形成合共约205,000平方米零售楼面、属於不同发展商的群落， │
│引证了集团对苏州国际金融中心的投资理念。                                            │
│                                                                                    │
│    <B><U>发展物业</B></U>                                                          │
│                                                                                    │
│    <B>香港</B>                                                                     │
│                                                                                    │
│    政府推行一系列降温措施，包括对非永久居民及公司买家徵收买家印花税及额外印花税，以│
│打击短线投机炒卖及抑制楼价过度增长。这一连串的楼市降温措施无疑令市场环境更具挑战。普│
│遍预期此政策框架在短期内不会放宽。                                                  │
│                                                                                    │
│    <U>山顶物业组合</U>                                                             │
│                                                                                    │
│    九龙仓的山顶物业组合位於香港最尊贵地段。除於二○一○年七月购入的聂哥信山地块外，│
│组合还包括多项位於山顶的优质住宅，包括种植道1号、种植道11号、山顶道77号、赛诗阁及红 │
│莓阁多个单位。这些豪华住宅（应占总楼面面积逾397,000平方尺）的价值估计合共为港币二百 │
│六十二亿元，平均楼面价为每平方尺约港币66,000元，远超一般土地储备。                  │
│                                                                                    │
│    聂歌信山是集团与南丰各占一半权益的合营发展项目，提供162,000平方尺的应占楼面面积 │
│，将发展为可饱览维港全景的超级豪华住宅。项目已获批总纲发展蓝图及建筑图则，现正进行建│
│筑工程，并已申请第一期的预售同意书。                                                │
│                                                                                    │
│    山顶物业组合的重建工程（包括种植道1号、种植道11号及山顶道77号）按计划进行。相关 │
│重建计划已获批准。                                                                  │
│                                                                                    │
│    种植道1号将会由二十间洋房组成，总楼面面积合共为91,000平方尺；种植道11号将有七间 │
│洋房，总楼面面积合共为46,000平方尺；山顶道77号将有八间洋房，总楼面面积合共为42,200平│
│方尺。各个项目均正进行地基工程。                                                    │
│                                                                                    │
│    赛诗阁於年杪时全数租出。                                                        │
│                                                                                    │
│    <U>其他</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    集团在九龙东有一群发展中或重建中的项目。政府在二○一一至一二年度的施政报告内计划│
│将九龙东转型为另一个富吸引力的香港核心商业区，该区的发展潜力可惠及集团的项目。九仓电│
│讯广场、九龙货仓及会德丰的One Bay East位於新发展的第二个核心商业区心脏地带，横跨500 │
│米海岸线并享有无阻挡的维港景致，组成「九龙东海旁组合」，总楼面面积合共为一百九十万平│
│方尺，与海港城不遑多让。九龙货仓已获准重建为住宅及商业项目，其总楼面面积为829,000平 │
│方尺。                                                                              │
│                                                                                    │
│    九仓电讯广场已获准重建为总楼面面积596,200平方尺的甲级商业高厦。修订土地契约所须 │
│的补地价款项已支付，而准许兴建额外楼面面积的首个补地价建议已於二○一三年二月获接纳。│
│相关整体建筑图则已於二○一三年十一月递交。                                          │
│                                                                                    │
│    油塘货仓已获准重建为总楼面面积256,000平方尺的住宅及商业项目。修订土地契约所须的 │
│补地价款项已支付，现正进行地基工程。                                                │
│    集团占约15%权益油塘合营项目已於二○一三年二月获城市规划委员会批出总纲发展蓝图。 │
│项目包括十二幢住宅及商厦，总楼面面积合共约为四百万平方尺。                          │
│                                                                                    │
│    <B>中国</B>                                                                     │
│                                                                                    │
│    地产市场在二○一三年走势强劲，预期二○一四年增长势头可能回软。中央政府在数年前开│
│始收紧私人住宅市场，以抑制房价飚升及防止地产市场过热。情况与香港发展物业相若，面对政│
│策逆风而行，市场环境变得更困难。                                                    │
│                                                                                    │
│    即使如此，中国发展物业仍然是集团增长的主要动力之一。物业落成量在二○一三年有所增│
│加，有1,228,000平方米的物业落成及确认入账（二○一二年：758,000平方米）。发展物业的综│
│合收入增加20%至港币一百一十四亿四千二百万元，核心盈利上升至港币三十四亿二千八百万元 │
│。年内确认入账的盈利主要包括来自成都天府时代广场、苏州时代上城及常州时代上院的贡献。│
│                                                                                    │
│                                                                                    │
│    核心盈利上升5%，对集团作出的贡献则维持於30%。                                   │
│                                                                                    │
│    虽然市场充斥各种挑战，但由於集团品牌在被受追捧的位置发展高质素住宅方面信誉可靠，│
│已签订销售持续加快。多个重点地区录得稳健增长，突显当地对优质住宅的强劲需求及集团毋庸│
│置疑的执行能力。已推出市场销售或预售的项目共有四十一个，包括新推出的十一个位於常州、│
│重庆、杭州、上海、苏州、无锡、北京及宁波的项目，遍及十四个城市。按集团应占份额计算，│
│二○一三年合共售出一百五十万平方米的物业，销售所得为人民币二百零九亿元，较二○一二年│
│高出39%，并较目标高出4%。                                                           │
│                                                                                    │
│    年杪的未确认销售额（已扣除商业税）增加至人民币二百零六亿元，涉及一百七十二万平方│
│米的物业。                                                                          │
│                                                                                    │
│    二○一三年，集团在上海、宁波、天津、佛山及杭州购入了七幅发展物业地块，应占楼面面│
│积为六十七万平方米，作价人民币六十八亿元。集团目前的土地储备（中国投资物业包括在内）│
│维持於一千一百七十万平方米，遍及十五个城市。                                        │
│                                                                                    │
│    <U>华东</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    <U>销售</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    华东地区的已签约销售额较一年前增长78%。目前有二十一个项目在六个城市销售。       │
│                                                                                    │
│    二○一三年有九个新项目在六个城市推出市场。杭州方面，世纪华府及碧玺的首数期推出市│
│场预售，迅即分别预售共62,200平方米及69,100平方米，销售所得分别为人民币六亿六千七百万│
│元及人民币十八亿元。上海方面，兰宫第一期於八月份推出市场，预售出26,000平方米，销售所│
│得为人民币七亿三千七百万元。苏州方面，碧堤半岛第一期於七月／八月推出市场，预售出37,1│
│00平方米，销售所得为人民币六亿一千九百万元。市场对宁波泊 廷及铂翠湾、常州凤凰湖墅及 │
│无锡碧玺等新项目推出的首数期反应热烈。                                              │
│                                                                                    │
│    苏州方面，时代上城及国宾1号分别进一步售出131,500平方米及52,100平方米，销售所得分│
│别为人民币十七亿元及人民币十二亿元。无锡方面，时代上城及玺园分别进一步售出116,900平 │
│方米及44,900平方米，销售所得分别为人民币十一亿元及人民币五亿一千九百万元。常州时代上│
│院加推期数而进一步售出106,700平方米，销售所得为人民币八亿四千八百万元。             │
│                                                                                    │
│    其他正推售的项目包括苏州雍景湾、上海玺园及新华路一号、无锡时代上河、杭州绿城·之│
│江壹号及君廷。                                                                      │
│                                                                                    │
│    <U>购入地块</U>                                                                 │
│                                                                                    │
│    二○一三年三月，集团购入上海浦东区一个住宅项目，总楼面面积为97,900平方米，作价人│
│民币十三亿元。项目被三河环抱，毗邻地铁16号线车站，计划於二○一七年落成。            │
│                                                                                    │
│    二○一三年七月，集团购入宁波江北区一幅51,800平方米的住宅地块，该区发展成熟。项目│
│的总楼面面积为103,600平方米，计划於二○一五年落成。                                 │
│                                                                                    │
│    二○一三年十二月，集团与招商地产组成各占五成权益的合营公司发展一幅位於杭州拱墅区│
│的住宅地块，该地块为41,600平方米，附近社区设施完备。项目提供应占总楼面面积62,500平方│
│米，是该区振兴计划下新住宅城镇的一部分，计划於二○一六年全面落成。此外，集团亦透过与│
│绿城中国控股有限公司（「绿城」）各占五成权益的合营公司购入一幅位於杭州萧山区中心的住│
│宅地块，周边设施一应俱全。该地块为70,200平方米，位於金惠路与市心路主要南北轴线交界，│
│毗邻未来地铁2号线及5号线转车站。项目提供应占总楼面面积94,800平方米，计划於二○一八年│
│落成。                                                                              │
│                                                                                    │
│    <U>发展进度</U>                                                                 │
│                                                                                    │
│    二○一三年内多个项目有分层住宅的首期落成或有更多期数落成，这些项目包括苏州时代上│
│城、国宾1号及雍景湾，无锡玺园、时代上城及时代上河，以及常州时代上院。常州时代上院内 │
│的国宾馆、五星级酒店及服务式住宅计划於二○一四年落成。其他华东发展项目的兴建进度皆符│
│合计划。                                                                            │
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│    <U>华西</U>                                                                     │
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│    <U>销售</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    华西地区的已签约销售额较前一年增长6%。目前有十个项目在成都及重庆销售。          │
│                                                                                    │
│    成都方面，天府时代广场进一步售出60,700平方米，销售所得为人民币十三亿元。御园加推│
│期数，进一步售出39,100平方米，销售所得为人民币四亿一千五百万元。其他正推售的项目包括│
│环球贸易广场的天曜、时代·晶科名苑、雍锦汇及双流发展区的时代小镇，销情理想。        │
│                                                                                    │
│    重庆方面，国际社区加推零售及住宅单位，进一步售出103,200平方米，集团应占销售所得 │
│为人民币八亿三千四百万元。按集团应占份额计算，寰宇天下进一步售出40,300平方米，销售所│
│得为人民币八亿六千五百万元。紫御江山及重庆国金中心写字楼单位的销情亦理想。          │
│                                                                                    │
│    <U>发展进度</U>                                                                 │
│                                                                                    │
│    成都方面，雍锦汇第一座及御园（八幢分层住宅）的第一期住宅单位、时代·晶科名苑更多│
│住宅及写字楼单位，以及天府时代广场最後一幢写字楼均於二○一三年落成。                │
│                                                                                    │
│    重庆方面，国际社区、寰宇天下及紫御江山皆再有期数於年内落成。这些项目皆透过与中国│
│海外发展合组的合营公司发展，集团持有的权益由40%至55%不等。                          │
│                                                                                    │
│    成都及重庆其它发展项目全皆按计划进行。                                          │
│                                                                                    │
│    <U>华南</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    <U>销售</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    华南地区的已签约销售额较前一年增长20%。目前有五个项目在佛山及广州销售。         │
│    佛山方面，年内依云天汇、依云曦城、依云水岸及依云上城均加推期数预售。按集团应占份│
│额计算，依云天汇及依云曦城在二○一三年分别进一步售出47,600平方米及34,600平方米，销售│
│所得分别为人民币六亿三千三百万元及人民币三亿四千三百万元。依云水岸及依云上城年内分别│
│进一步售出12,700平方米及28,700平方米，销售所得分别为人民币四亿二千二百万元及人民币四│
│亿五千万元（包括泊车位的销售所得）。这四个项目皆透过与招商地产各占一半权益的合营发展│
│。                                                                                  │
│                                                                                    │
│    广州方面，按集团应占份额计算，东荟城进一步售出37,800平方米，销售所得为人民币五亿│
│九千二百万元。此项目与万科企业股份有限公司及招商地产合营发展，集团占33%权益。       │
│                                                                                    │
│    <U>购入地块 </U>                                                                │
│                                                                                    │
│    集团於二○一三年透过与招商地产各占五成权益的合营发展购入佛山两幅住宅地块。十月份│
│购入禅城区一幅59,400平方米的住宅地块，该地块坐拥河景，邻近两条主要干道，交通便捷，区│
│内地铁站将於二○一八年开始通车。项目提供74,200平方米的应占总楼面面积，计划於二○一六│
│年落成。十二月份购入南海区一幅99,300平方米的住宅地块，该地块的南面正兴建覆盖153,000 │
│平方米设有人工水景的翠绿公园，为邻近的住宅提供开扬空间及优美风景。项目提供149,000平 │
│方米的应占总楼面面积，计划於二○一七年落成。                                        │
│                                                                                    │
│    <U>发展进度</U>                                                                 │
│                                                                                    │
│    佛山的依云上城、依云天汇及依云曦城在二○一三年有更多分层住宅的期数落成。依云上城│
│已全面落成，而依云天汇及依云曦城馀下的期数现正进行建筑工程，计划於二○一五年落成。广│
│州的东荟城计划於二○一六年落成。                                                    │
│                                                                                    │
│    <U>华北／华中</U>                                                               │
│                                                                                    │
│    <U>销售</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    天津方面，按集团应占份额计算，北宁湾进一步售出60,600平方米，销售所得为人民币八亿│
│二千五百万元。市场对雍华府的反应热烈。                                              │
│                                                                                    │
│    <U>购入地块</U>                                                                 │
│                                                                                    │
│    集团在九月份透过与招商地产各占五成权益的合营发展购入天津河东区一幅83,800平方米的│
│商住地块。该项目毗连海河与月牙河，提供90,900平方米的应占总楼面面积，计划於二○一七年│
│全面落成。                                                                          │
│                                                                                    │
│    <U>发展进度</U>                                                                 │
│                                                                                    │
│    天津、武汉及北京的发展项目全皆按计划进行。                                      │
│                                                                                    │
│    <U>绿城</U>                                                                     │
│                                                                                    │
│    集团持有绿城约24.3%权益。集团对绿城的投资是长远的，与集团持续扩展中国发展物业的 │
│策略相辅相成。                                                                      │
│                                                                                    │
│    绿城是在中国名列前茅的高级房地产开发商，绿城品牌广为人知。绿城在二○一一年及二○│
│一二年两年均高踞中国房地产指数系统的「居民居住整体满意度优秀企业」首位，在「工程质量│
│」、「销售及物业服务」、「顾客忠诚度」等六个指标亦称冠。在中国指数研究院公布的《2013│
│年中国城市居民居住满意度调查报告》中，绿城高踞「居民居住整体满意度」及「顾客忠诚率」│
│首位。二○一三年十二月底，绿城持有合共三千八百九十万平方米总楼面面积的土地储备（不包│
│括绿城持有少於10%权益的项目）（绿城应占二千一百五十万平方米）。二○一三年的已签订销 │
│售额合共为人民币六百五十一亿元（绿城应占人民币三百三十六亿元），较一年前录得的人民币│
│五百四十六亿元上升19%。                                                             │
│                                                                                    │
│    绿城在地产发展方面实力雄厚，而集团在财务管理及商用物业管理方面的能力亦毋庸置疑，│
│本集团预期将来会有更多策略性结盟机会。绿城可受惠於九龙仓财务纪律方面的长处，而九龙仓│
│亦可藉绿城的专业及对卓越品质的追求，加强其中国团队及房产品质素，此策略性结盟已为九龙│
│仓及绿城缔造双蠃。集团将继续研究与绿城合作的其他机会。                              │
│                                                                                    │
│    <U>远洋地产</U>                                                                 │
│                                                                                    │
│    集团於远洋地产的投资是纯策略性金融投资，以远洋地产具吸引力的股息回报及大规模的土│
│地储备为基础。远洋地产管理优秀，并在华北具开源能力，可补足集团本身的中国组合。      │
│                                                                                    │
│    <B><U>投资 </B></U>                                                             │
│                                                                                    │
│    <B>购入美利大厦 ─ 改建成独特时尚酒店的保育计划 </B>                            │
│                                                                                    │
│    十一月份，集团透过其上市附属公司海港企业有限公司以港币四十四亿元购入中环红棉路二│
│十七层高的美利大厦，该地块可能是中区最後一幅作大型酒店用途的黄金地块。美利大厦是一幢│
│匠心独运的雄伟建筑物，有高耸的拱门设计，屹立香港近半个世纪。它位处中环贯通东西南北的│
│交通要道交界，尽享香港公园的开扬翠绿景观，并有通道连接附近大厦及港铁。集团会将这幢标│
│志性物业改建成一间与别不同的时尚五星级酒店，总投资额将超过港币七十亿元。酒店计划於二│
│○一七年启业，现正进行设计规划。                                                    │
│                                                                                    │
│    <B>马哥孛罗酒店 </B>                                                            │
│                                                                                    │
│    集团目前在亚太区经营十三间自置或叁与管理的马哥孛罗酒店，其中四间为集团自置。三间│
│香港的酒店在海港城内，位置优越，而位於武汉的酒店则坐拥长江美景。                    │
│                                                                                    │
│    酒店集团已为发展作好了准备。集团十间自置酒店组合（包括六间作为投资的新酒店，投资│
│额超过港币一百亿元），将构成未来五年酒店网络持续扩张的核心平台。六间新自置酒店之中，│
│五间为高级酒店，分别位於成都、长沙、重庆、苏州和无锡；全部皆为天际酒店（一间除外）。│
│                                                                                    │
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│    在苏州的天际酒店是豪华精品酒店，设有129个客房，而其馀酒店则为高级酒店，每间设有 │
│逾200个客房。六间新酒店中，三间位於集团在长沙、成都及重庆的集商场及写字楼於一体的多 │
│用途建筑群内。                                                                      │
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│    常州The Mansion及酒店将於二○一四年年底启业。项目被广阔庭园环抱，庭园可供举行大 │
│型活动及婚礼之用，将成为集团未来发展的示范作。                                      │
│                                                                                    │
│    这些酒店设计讲究、服务至臻完美，将酒店集团的好客之道提升至更高层次。            │
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│    除集团六间自置酒店外，亦将在内地城市贵阳和天津、菲律宾马尼拉及泰国曼谷开设四间叁│
│与管理的新酒店。                                                                    │
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│    二○一三年酒店分部受到香港的港威酒店客房翻新、商务旅客收紧消费及常州的酒店开业前│
│开支影响。总收入增加8%至港币十四亿九千八百万元，营业盈利则减少4%至港币三亿七千七百万│
│元。香港三间马哥孛罗酒店的整体入住率达85%，平均房租增加5%。武汉马哥孛罗酒店位於前临 │
│长江的有利位置，继续在当地市场占有领导地位。                                        │
│                                                                                    │
│    顶级品牌如Louis Vuitton进驻武汉及厦门的马哥孛罗酒店，尽显两间酒店在其所在城市的 │
│非凡地位。                                                                          │
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│    <B>现代货箱码头</B>                                                             │
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│    美国及欧州经济有渐趋稳定的迹象，全球贸易流量在二○一三年轻微复苏。华南地区的货柜│
│吞吐量维持平稳。葵青的吞吐量下跌2%，深圳的吞吐量则增加2%。二○一三年深圳及葵青货柜码│
│头的市场占有率分别为56%及44%。                                                      │
│                                                                                    │
│    二○一三年现代货箱码头在香港的吞吐量增加16%至五百五十万个标准箱。现代货箱码头的 │
│市场占有率上升，令综合收入增加至港币三十一亿零六百万元。惟葵青码头工潮引致的一次性支│
│出及货柜类别的组成持续多年的转运趋势，令营业盈利下跌至港币九亿四千四百万元。        │
│                                                                                    │
│    内地方面，深圳大铲湾码头（一期）吞吐量达一百万个标准箱，较二○一二年高出76%。苏 │
│州太仓国际门户处理了一百四十万个标准箱。深圳的蛇口集装箱码头（现代货箱码头持有20%权 │
│益）处理了四百三十万个标准箱。赤湾集装箱码头（现代货箱码头持有8%应占权益）则处理了二│
│百八十万个标准箱。                                                                  │
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│    现代货箱码头立足於中国两大制造业及出口区珠江三角洲和长江三角洲，占尽地利，能受惠│
│於中国蓬勃的经济及欧美市场的平稳复苏。                                              │
│                                                                                    │
│    <B>有线宽频</B>                                                                 │
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│    电话、宽频及收费电视营运商之间竞争依然激烈，但年内市场价格走势大致平稳。受到英格│
│兰超级足球联赛转播权於二○一三年五月届满所影响，有线电视客户数目持续减少，但情况在预│
│期之内。电视服务客户数目及收入的减幅均较预期温和，而营运成本大幅削减亦足以抵销其影响│
│。除制作及购入优质节目之外，有线电视亦一直投放资源发展跨媒体及多元显示方案，带领客户│
│提升至更便捷及流动性更佳的观赏体验。                                                │
│                                                                                    │
│    二○一三年十月，政府公布原则上同意发牌予奇妙电视经营免费电视服务。奇妙电视现正与│
│有关部门商讨牌照条款及细则，并正积极进行筹备工作，务求在获发牌照後可在最短时间内启播│
│首条频道。新的免费电视业务将为有线宽频开拓新发展领域，亦会与其现有业务相互结合，缔造│
│协同效应。宽频业务客户量仍有温和流失，惟受惠於新客户及现有客户选用较高速计划，中价服│
│务销售在年内有不俗增长。宽频服务的收入以及未计利息、税项、折旧及摊销前盈利自二○一三│
│年初起均持续增长。                                                                  │
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│    有线宽频减低市场占有率的追求，财务状况亦因此开始改善。二○一三年下半年录得轻微纯│
│利，令二○一三年的净亏损收窄至港币九千三百万元。营运利润率及资本开支均有改善，固此现│
│金流有所改善。财务状况维持稳健，现金净额达港币一亿八千二百万元。                    │
│                                                                                    │
│    <B>九仓电讯</B>                                                                 │
│                                                                                    │
│    在兴旺的数据业务带动下，九仓电讯的收入及营业盈利在二○一三年达历史新高。虽然整体│
│收入仅录得2%的温和增幅至港币十八亿五千七百万元，但在核心固网业务有11%稳健增长的支援 │
│下，未计利息、税项、折旧及摊销前盈利上升9%至港币七亿零四百万元。未计利息、税项、折旧│
│及摊销前盈利毛利率可观，达38%，超越竞争对手。营业盈利上升20%至创纪录的港币三亿元，毛│
│利率为16%。对「十全网」的投资续有收成，令九仓电讯在数据产品方面的竞争力跳升，这在中 │
│小企业界尤甚。自由现金流量增至港币二亿四千五百万元。九仓电讯凭藉卓越科技发展及出色营│
│运表现，在二○一三年勇夺Computerworld Hong Kong Awards Ceremony中夺得「Technology Co│
│mpany of the Year 2013」大奖。                                                      │
│                                                                                    │
│    <B>天星小轮</B>                                                                 │
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│    天星小轮是获专利经营权的公共服务渡轮营办商，以服务社区为宗旨，为乘客提供可靠的维│
│港渡轮及本地其中一项最质优价廉的观光旅程。天星小轮除以专利形式经营往返尖沙咀至中环及│
│尖沙咀至湾仔两条港内线渡轮航线外，亦经营维港游服务，以循环形式於一小时内游览维港中部│
│。专利服务及维港游服务的渡轮收入显着增加，加上广告收入，令天星小轮二○一三年的收入及│
│营业盈利上升。天星小轮正着手於中环天星小轮七号码头及中环填海海滨部分发展多个带来活力│
│与生气的新项目。                                                                    │
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│    <B>香港空运货站</B>                                                             │
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│    在处理国际货物方面，香港机场是全球最繁忙的机场。香港空运货站（集团占其20.8%权益 │
│的联营公司）是香港领先的空运货站营运商，二○一三年处理了二百四十万吨货物，较预算超出│
│9%。                                                                                │
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│    资料来源: 九龙仓集团 (00004) 全年业绩公告                                       │
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│展望                                                                                │
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