☆──00010 恒隆集团──☆ 十一.经营评述 ◆ 本期回顾与展望 更新日期：2014-06-30 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2014年06月30日六个月止 │ │ │ │ 物业租赁 │ │ │ │ 尽管期内中国内地的经济增长与零售销情均有放缓，集团的租金收入仍较去年同期增长百分│ │之十至港币三十八亿四千五百万元，营业溢利则增长百分之八至港币三十亿七千三百万元。倘不│ │计入无锡的恒隆广场购物商场的新贡献，租金收入及溢利的同比增幅均为百分之五。 │ │ │ │ 香港 │ │ │ │ 香港物业组合的租金收入及营业溢利同告上升百分之七，分别增至港币十六亿九千万元及港│ │币十四亿五千二百万元，边际利润维持在百分之八十六。 │ │ │ │ 来自商铺组合的租金收入较二零一三年上半年增长百分之九至港币九亿八千五百万元，主要│ │由租金调升及租出率上升所带动。平均单位租金增加百分之七，主要受惠於九龙区物业组合的租│ │金调升。商铺的租出率接近百分之百。尽管自二零一四年二月起香港整体零售额较去年同期出现│ │下降，但本集团的租户总零售额继续录得增长，证明我们的租户组合可对应经济环境的挑战。 │ │ │ │ 办公楼组合的租金收入增长百分之七至港币五亿六千七百万元，主要由於租金调升所致。办│ │公楼组合於结算日的租出率稳企於百分之九十五。 │ │ │ │ 住宅及服务式寓所物业表现相对平滞，租金收入减少百分之四至港币一亿三千八百万元。由│ │於企业客户收紧房屋津贴预算，因此豪宅租务持续疲弱。 │ │ │ │ 中国内地 │ │ │ │ 受惠於现有物业组合的稳健表现及於二零一三年九月开业的无锡的恒隆广场购物商场之贡献│ │，集团中国内地投资物业的租金收入及营业溢利，分别上升百分之十二至港币二十一亿五千五百│ │万元及百分之九至港币十六亿二千一百万元。纵使不计入无锡的恒隆广场的新贡献，在奢侈品零│ │售额下降及经济增长放缓之际，集团中国内地的租金收入及溢利仍分别增长百分之四及百分之三│ │，边际利润为百分之七十五。随着四项物业自二零一零年起在内地分别落成及开业，中国内地物│ │业组合现占集团租金收入及溢利的比重分别达到百分之五十六及百分之五十三。 │ │ │ │ 集团的上海物业组合─恒隆广场及港汇恒隆广场，总租金收入达港币十六亿一千七百万元，│ │较去年同期增长百分之六，主要受惠於租金调升。其两座购物商场的租金收入增长百分之七至港│ │币九亿七千二百万元。港汇恒隆广场的购物商场保持全部租出，恒隆广场的购物商场的租出率则│ │稳企於百分之九十五。尽管政府的反腐反奢措施持续施行，但该两座购物商场的零售总额较去年│ │同期只下降约百分之二。上海的办公楼供应量有所增加，可喜的是集团於区内的办公楼组合的整│ │体租金收入仍上升百分之七至港币五亿六千六百万元，租出率达百分之九十四，平均单位租金较│ │一年前增加百分之八。住宅及服务式寓所的租出率下降，导致其租金收入减少百分之十四，因而│ │部分抵消了商场和办公楼的稳健成绩。 │ │ │ │ 上海以外的较新商场，其二零一四年上半年租金收入合共为港币五亿三千八百万元。自去年│ │九月正式开业以来，无锡的恒隆广场的租出率已上升至百分之九十二。渖阳的皇城恒隆广场和市│ │府恒隆广场及济南的恒隆广场，其商场於完成首个租约期後，现正进行租户组合重整及市场定位│ │微调。这是较新商场迈向稳定的惯常操作，租出率难免会出现短暂下降，但却有助提升长远竞争│ │力。尽管调整租户组合带来扰攘，但三座商场仍能录得高於一年前的零售额增长。 │ │ │ │ 物业销售 集团於二零一四年上半年合共售出一百一十个浪澄湾住宅单位，其中八十八个单 │ │位於签署正式买卖协议後确认为销售；去年同期仅售出七个住宅单位。营业额及营业溢利分别相│ │应显着上升八点三倍及七点一倍，至港币九亿零一百万元及港币五亿四千万元。边际利润为百分│ │之六十。 │ │ │ │ 物业发展及资本承担 │ │ │ │ 发展中投资物业包括位於中国内地的多个项目，分布於天津、大连、昆明、武汉，以及无锡│ │的恒隆广场和渖阳的市府恒隆广场的馀下期数。 │ │ │ │ 天津的恒隆广场订於今年九月二十六日开幕，是商业楼面面积达到十五万二千八百平方米的│ │世界级大型商场，另有八百个停车位。倚仗新颖设施和优质服务，项目将为消费者缔造高端兼多│ │元的全方位购物与生活体验，目前已租出超过百分之八十。 │ │ │ │ 无锡的恒隆广场继购物商场於去年九月开业後，其第一座甲级办公楼亦将於二零一四年第四│ │季开业。该办公楼的总楼面面积达八万八千五百六十平方米，是集团首个在上海以外落成的办公│ │楼项目，其预租工作进展良好。 │ │ │ │ 渖阳的市府恒隆广场的办公楼是集团另一座世界级物业，楼高三百五十米，预期於二零一五│ │年落成。该座办公楼将为辽宁省省会渖阳市的中心商圈提供逾十九万平方米的租赁面积。 │ │ │ │ 其他内地项目均按计划进行。当中，大连的恒隆广场即将完成建筑上盖工程，开展内部装修│ │。该座备受瞩目的购物商场提供近二十二万平方米的总楼面面积。 │ │ │ │ 位於香港跑马地的豪宅项目「蓝塘道23-39」，料可於今年稍後时间获发入伙纸。倘市况合 │ │适，项目提供的十八个住宅单位可随之推出市场。 │ │ │ │ 集团於结算日的资本承担总额为港币四百七十亿元，主要为以人民币计价的内地发展中项目│ │的建筑成本。该等发展项目需时多年完成，集团拥有充裕的财务实力以满足其资金需要。 │ │ │ │ 物业重估 │ │ │ │ 於二零一四年六月三十日，集团的投资物业录得重估收益港币七亿六千三百万元，去年同期│ │的重估收益为港币十亿九千万元。该等物业由独立估值师第一太平戴维斯进行估值。香港投资物│ │业录得重估收益港币七亿一千八百万元，内地投资物业则录得较温和的重估收益港币四千五百万│ │元。 │ │ │ │ 资料来源: 恒隆集团 (00010) 中期业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2014年06月30日六个月止 │ │ │ │ 二零一四年上半年，香港和中国内地的零售销情均见放缓。内地的反腐反奢措施继续施行，│ │网上销售也续见普及，均在不同程度上影响零售业各个环节。此等挑战料将持续一段时间。 │ │ │ │ 反腐措施虽然对高档零售销情带来短期负面影响，但对国家的长期安康至为重要，并利好诸│ │如恒隆般的长期投资者。 │ │ │ │ 集团认为，日益普及的网上销售，乃是一项促进我们优化业务策略的催化剂而非威胁。关键│ │在於，商场经营者必须采用适当的科技以提高服务质量及发挥创意，从而提供电子商务无法比拟│ │的独特体验。 │ │ │ │ 倘无不可预见的情况出现，集团在香港和中国内地的投资物业，於二零一四年下半年应可录│ │得与上半年相若的表现。假若香港住宅市道像上半年般持续改善，我们将藉这势头，出售部分已│ │落成的住宅单位。 │ │ │ │ 天津的恒隆广场新购物商场将於今年九月二十六日隆重开幕，现正进行最後准备工作。 │ │ │ │ 资料来源: 恒隆集团 (00010) 中期业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘ ◆ 上期回顾与展望 更新日期：2013-12-31 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2013年12月31日止年度 │ │ │ │ 物业租赁 │ │ │ │ 截至二零一三年十二月三十一日止十二个月期内，集团物业租赁核心业务的溢利继续稳健地│ │增长。期内香港的租金收入上升百分之一（倘不计入已终止营运的物业的影响，则上升百分之十│ │）；中国内地上升百分之十三。整体租金收入总额增长百分之八至港币七十二亿一千六百万元。│ │ │ │ │ │ 香港 │ │ │ │ 倘不计入已终止营运的物业的影响，租金收入及营业溢利稳步增长，分别上升百分之十至港│ │币三十二亿三千二百万，以及百分之十一至港币二十七亿三千六百万元。整体而言，租金收入及│ │营业溢利分别较去年上升百分之一及百分之三。 │ │ │ │ 二零一三年度，香港物业租赁业务占本集团租金收入总额的百分之四十五。 │ │ │ │ 中国内地 │ │ │ │ 尽管内地近年经济增长略为放缓，恒隆在内地市场仍录得稳健增长，租金收入总额上升至港│ │币三十九亿八千四百万元，较二零一二年增长百分之十三，营业溢利总额增加百分之十二至港币│ │二十九亿九千五百万元。 │ │ │ │ 本集团其中一个新项目─无锡的恒隆广场，於二零一三年九月开幕，租出率达百分之九十五│ │，首三个月营运期的租金收入达港币七千七百万元。 │ │ │ │ 自二零零零年代初起，上海的恒隆广场和港汇恒隆广场一直是集团的中流砥柱。两者於二零│ │一三年的租出率稳定保持在百分之九十六，合共的租金收入上升百分之六至港币三十亿九千八百│ │万元。 │ │ │ │ 二零一三年内，渖阳的市府恒隆广场近乎全部租出，租出率为百分之九十九。皇城恒隆广场│ │在完成首个租约期後，现正重整租户组合，租出率为百分之八十八。 │ │ │ │ 位於山东省省会济南的恒隆广场，在重组租户的过程中，租金收入微升百分之一至港币三亿│ │六千七百万元。中国内地物业租赁业务持续增长，现占本集团租金收入总额的百分之五十五。 │ │ │ │ 物业发展 │ │ │ │ 随着江苏省无锡市的恒隆广场於二零一三年九月盛大开幕，恒隆集团的项目发展再创里程碑│ │。此项新地标拥有超过二百五十家世界级租户，为无锡市民带来全新的购物和消闲体验。 │ │ │ │ 无锡的恒隆广场置身中国内地经济最活跃的长江三角洲地区，享有庞大发展机遇。项目一期│ │的购物商场坐落无锡市核心商圈崇安区人民中路，未计算停车场的面积，其总楼面面积达十一万│ │八千一百三十五平方米。除购物商场外，项目一期还包括於二零一四年起分期落成的两座甲级办│ │公楼。 │ │ │ │ 二零一三年十一月十九日，武汉的恒隆广场举行开工剪彩仪式，标志着恒隆集团首次进军华│ │中地区。这项巧夺天工的新商业综合物业坐落武汉市中心的繁盛商贸枢纽，是糅合东西文化的现│ │代建筑与设计典范。这是集团在内地发展的第十个项目，预期於二零一九年起分期建成，势将成│ │为集团在华中地区的挢头堡。 │ │ │ │ 另一个令人振奋的购物商场项目是天津的恒隆广场，项目将於二零一四年第三季盛大开幕，│ │此座世界级购物商场现已开始预租。二零一三年十一月二十六日，集团另一个大型地标项目─位│ │於辽宁省大连市的恒隆广场举行主体结构封顶仪式。项目於二零一五年开幕後将成为大连市最大│ │的商业地标物业，总楼面面积约达二十二万一千九百平方米（不包括停车场面积）。项目设有相│ │连中庭，将提供逾四百家商铺、一所电影院及溜冰场。 │ │ │ │ 恒隆集团其他所有内地发展项目，於二零一三年内均如期施工并且进度良好。 │ │ │ │ 资料来源: 恒隆集团 (00010) 二零一三年年报 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2013年12月31日止年度 │ │ │ │ 凭藉对内地物业市场的深厚掌握及对优质设计的专心致志，恒隆稳步发展成为一家业务横跨│ │全国多个城市并具领导地位的商业物业发展商。我们同时拥有雄厚财力，除足以跨越近期市道放│ │缓的影响外，更能把握机会进一步购置土地。 │ │ │ │ 香港方面，我们旗下物业均坐落於黄金地点，质量出众，故能吸引优质长期租户。我们掌握│ │时机优化租户组合，提升物业设施及定期举办市场推广活动，增加物业的吸引力和盈利能力。此│ │外，我们密切监察楼市，在最适当的时间推售住宅单位。 │ │ │ │ 除天津的恒隆广场将於二零一四年开幕外，我们在内地还有其他多个重大的发展项目。彼等│ │均以「恒隆广场」这卓越品牌命名，将於未来数年相继落成，现正按计划进行并且进度良好。 │ │ │ │ 我们对恒隆集团在香港和内地的长远发展前景充满信心。由於集团於二零一三年稳步发展，│ │因此尽管未来一年的经济将充满挑战，我们预期集团於二零一四年可继续取得成功。 │ │ │ │ 资料来源: 恒隆集团 (00010) 二零一三年年报 │ └──────────────────────────────────────────┘