☆──00020 会德丰──☆ 十一.经营评述 ◆ 本期回顾与展望 更新日期：2014-06-30 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2014年06月30日六个月止 │ │ │ │ 发展物业 │ │ │ │ 香港物业销售 │ │ │ │ 截至二○一四年六月三十日，已签订的物业销售额达港币一百零一亿元，成功在上半年完成│ │港币一百亿元的全年销售目标。已预售但尚未确认入账的销售额累计至港币一百九十五亿元，锁│ │定未来稳定收入来源。 │ │ │ │ 物业销售额主要来自OneBayEast东座带来的港币五十四亿元和GrandAustin的应占销售额港 │ │币四十一亿元，显示写字楼与住宅发展两者兼备的策略成功带来多元化的销售。 │ │ │ │ 柯士甸站物业发展项目是柯士甸港铁站上盖优质住宅项目，由集团与新世界发展各占五成权│ │益的合营公司持有。TheAustin（第一期）全部576个住宅单位已於二○一三年十月售罄，销售所│ │得为港币一百亿元。继此成功销售，GrandAustin（第二期）随後於二○一四年六月推出预售。 │ │直至二○一四年七月，已预售了685个单位或全部单位的99%，销售所得为港币一百五十一亿元。│ │加上於二○一三年十一月预售毗邻TheAustin的销售所得港币一百亿元，圆满地完成了与港铁公 │ │司共同发展为数港币二百五十亿元的项目。这个大型住宅项目座落广东道通往西九龙文化区主要│ │入口，与海港城产生协同效应。项目独有连接三个铁路站及四条铁路线─港铁柯士甸站、九龙站│ │机场快线和东涌线，及香港唯一一个广深港高速铁路总站（计划於二○一七年完成兴建工程）。│ │项目位於临海的市中心黄金地段，交通网络完善，生活所需尽在咫尺之间，是香港的理想居住地│ │。第一期及第二期均正进行上盖工程，计划於二○一五年全面落成。 │ │ │ │ OneBayEast是位於九龙东海旁的21层高双塔式甲级写字楼项目，眺望维港、海滨道公园及启│ │德邮轮码头。西座於二○一三年三月份预售予宏利，作为其香港总部。东座於二○一四年六月份│ │以港币五十四亿元预售予花旗集团，具标志性意义。项目带来合共港币一百亿元的销售收益，正│ │好配合政府於该区发展第二个核心商业区的概念，并成为香港最大宗写字楼项目交易。项目现正│ │进行上盖工程，计划於二○一五年全面落成。 │ │ 写字楼项目自二○一○年起成为集团的一个稳定部分，每年均推售一幢写字楼：二○一○年│ │及之前为OneIslandSouth，二○一一年为OneMidtown，二○一二年为DeltaHouse，二○一三年为│ │OneBayEast西座以及二○一四年为OneBayEast东座。这些成功销售巩固集团在写字楼物业市场的│ │龙头地位。OneHarbourGate，位於红 海滨的双塔式甲级写字楼及商场物业，计划於二○一五年 │ │开始预售。九仓电讯广场的重建项目亦将於二○一五年展开。 │ │ │ │ LexingtonHill於二○一四年上半年落成，作出港币十四亿元的收入贡献。全部104个住宅单│ │位已於二○一二年预售时售罄。项目位於港岛西区名校网内，与未来的坚尼地城港铁站（计划於│ │二○一四年完成兴建）仅一街之距。计划於二○一四年第三季交楼予买家。 │ │ │ │ KensingtonHill是港岛西区高街的一个住宅项目，总楼面面积为69,186平方尺，提供75个住│ │宅单位。项目位於传统豪宅区兼名校网内，与香港大学为邻，未来的西营盘港铁站（计划於二○│ │一四年完成兴建）近在咫尺。项目现正进行地基工程，计划於二○一四年下半年开始预售。 │ │ │ │ 土地储备 │ │ │ │ 本公司继续在香港挑选合适的土地加入储备。 │ │ │ │ 启德地块於二○一四年五月透过公开招标以港币二十五亿元购入，其总楼面面积为413,015 │ │平方尺，是位於南九龙启德发展区中心的住宅项目，毗邻未来的启德港铁站（计划於二○一八年│ │完成兴建）及启德邮轮码头。 │ │ │ │ 旗下管理的香港发展物业土地储备截至二○一四年六月三十日达七百四十万平方尺，其质素│ │甚具竞争力。其一，土地集中於市中心，95%位於市区；其二，集中於香港最炙手可热的地段，6│ │4%面临维港。另一方面，土地储备商住类型兼备，住宅物业大约占80%，作销售用途的商业物业 │ │则大约占20%。地价（不包括山顶物业组合）平均每平方尺港币4,500元。目前的土地储备规模足│ │够应付未来数年的发展需要。 │ │ │ │ 土地储备的地理位置多元化，集中在四个位於市中心不同区域的市场─将军澳南组合、九龙│ │东海滨组合、九龙南组合及山顶组合。 │ │ │ │ 「将军澳南组合」，本公司是将军澳南两大土地拥有者之一，两者各占三分之一市场。相关│ │组合由四幅住宅地块组成(其中三幅位於海旁)，合共二百三十万平方尺，提供超过2,500个住宅 │ │单位，地价平均每平方尺港币4,200元。地块被二百二十万平方尺的公园及全长超过十公里的海 │ │滨长廊和单车径环抱，临海地块更享有维港全貌景致。地块连接将军澳港铁站，与则鱼涌仅三站│ │之距，二十分钟可抵达中环。所有四个地盘的建筑工程正按计划进行。首幅购入而且最近港铁站│ │的将军澳地块TKOTL119暂定於二○一五年开始预售。 │ │ │ │ 「九龙东海滨组合」由两个临维港的主要建筑群组成─BayEast海旁建筑群及油塘港畔建筑 │ │群。位於第二个核心商业区的BayEast海旁建筑群合共占一百四十万平方尺，包括九仓电讯广场 │ │及九龙货仓重建项目。油塘港畔建筑群提供860,000平方尺的应占楼面面积，由油塘湾及油塘货 │ │仓两个重建项目组成。 │ │ │ │ 「九龙南组合」由四个发展项目组成，总楼面面积合共为一百七十万平方尺，包括GrandAus│ │tin、何文田、启德地块及OneHarbourGate。这些发展项目均位於九龙市中心黄金地段，邻近港 │ │铁站。何文田住宅地块位於九龙传统豪宅区，并且毗邻未来的何文田港铁站（计划於二○一六年│ │完成兴建）。启德地块是住宅项目，位於启德发展区中心，毗邻未来的启德港铁站。OneHarbour│ │Gate邻近港铁东铁线和西铁线、未来的港铁沙中线（计划於四年内完成兴建）及未来的黄埔港铁│ │站（计划於二○一六年完成兴建）。 │ │ │ │ 「山顶组合」由九龙仓持有，包括聂歌信山及现有物业发展项目，在香港最高价值的住宅地│ │段提供总楼面面积达五十万平方尺的罕有豪华住宅地块。山顶土地供应有限，加上四幅地块中有│ │三幅是旧有地块，现金流压力较轻，无疑提升了山顶组合的价值。 │ │ │ │ 聂歌信山由九龙仓集团与南丰集团各占五成权益的合营公司发展，将发展超级豪华洋房及公│ │寓，总楼面面积为324,000平方尺。 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 本公司在香港拥有两项投资物业，市值合共超过港币一百亿元，带来稳定的经常性租金收入│ │。 │ │ │ │ 会德丰大厦是一座写字楼物业，位於香港中环商业区核心毕打街与德辅道中交界，以及中环│ │港铁站之上，此地甚具历史意义。截至二○一四年六月三十日，会德丰大厦的写字楼的出租率为│ │99%。连同上海的会德丰国际广场（由九龙仓拥有）和新加坡的会德丰广场（由会德丰地产新加 │ │坡拥有），令集团在亚洲主要金融中心成功建立品牌知名度。 │ │ │ │ 卡佛大厦是一座商业物业，位於中环皇后大道中70号，由十八层写字楼及七层共83,000平方│ │尺的商场组成，有长达120尺的临街商铺及一个沿皇后大道中的停车带。截至二○一四年六月三 │ │十日，写字楼出租率稳企於98%，商场出租率则为97%。占地55,268平方尺的Zara全新旗舰店已於│ │二○一四年六月开始营业。 │ │ │ │ 企业社会责任 │ │ │ │ 我们的企业社会责任方针─为善者诸事顺─是基於社、企共勉这一理念，企业不单与社会互│ │动，亦对社会作出贡献。二○一四年三月，会德丰地产有限公司（「会德丰地产」）获皇家特许│ │测量师学会2014年度社会责任大奖，彰显其对社会的杰出贡献。 │ │ │ │ 「学校起动」计划自二○一一年展开，是一项青少年发展计划，旨在透过每年拨出资金、员│ │工义工服务及提供学习机会，支援缺乏资源的基层中学生。这项计划属公开平台，欢迎企业赞助│ │，并获香港中文大学「优质学校改进计划」的专家支持。会德丰与两间夥伴中学凤溪第一中学和│ │五育中学的合作一直以来尤其紧密。义工的积极叁与对计划非常重要，上半年组织多次公司叁观│ │及推行师友计划，为学生提供叁与机会、培育他们的自信心、激励他们。「学校起动」计划第二│ │期於去年推出，旨在支援150间或三分一基层学生比例较高的香港中学。二○一四年九月会有多3│ │0间中学叁与「学校起动」计划第二期，令受惠学校增至44间。 │ │ │ │ 集团继续关注可持续发展。「吴氏会德丰环境基金」成立於一九九四年，联同政府的「环境│ │及自然保育基金」透过支持环境研究及科技项目支持环保。过去六年，「吴氏会德丰环境基金」│ │资助了十四个项目。此外，会德丰地产致力提升减能，建筑工地二氧化碳排放强度在过去两年减│ │少62%；去年的回收比率为42%，因在建筑阶段加强了物料回收措施。总部能源强度减少3.7%，回│ │收比率在两年间由11.4%增加至33.9%。会德丰地产的努力连续两年获世界自然基金会香港分会「│ │低碳办公室计划」─黄金标签认证嘉许。会德丰地产已订下目标，在二○一七年或之前每名雇员│ │的办公室碳排放减少15%。三个近期发展项目获评为「绿建环评新建建筑」暂定金级认证，可见 │ │我们致力达到绿色建筑标准。会德丰地产连续三年作出企业社会责任报告。今年将按照国际认可│ │的「全球报告倡议组织指引（GRI）G4」而撰写报告。 │ │ │ │ 除「学校起动」计划之外，本公司亦积极支持其它社区叁与。二○一四年上半年，本公司支│ │持多间机构及叁与社区活动，当中包括匡智会、齐撑残奥精英2014、登山善行2014及山顶足迹摄│ │影比赛，并捐款予明德国际医院。艺术与文化方面，本公司叁与赛马会匡智学校的艺术工作坊。│ │会德丰地产获香港社会服务联会颁发「商界展关怀2013/14」。 │ │ │ │ 提供优质产品及服务是一个持续不断的过程，获业界认同，我们非常鼓舞。我们近期的住宅│ │产品位列有线电视（会德丰集团的附属公司）受业界认可的品质指数首位。会德丰地产连续三年│ │获BCIAsia「十大地产发展商」奖项━香港，以及连续两年获最佳物业管理，突显我们对品质的 │ │注重。 │ │ │ │ 54.8%九龙仓集团有限公司（「九龙仓」）权益的投资 │ │ │ │ 会德丰持有九龙仓的权益自上个业绩公布後，由52.1%增加2.66%至54.8%。平均购入价为每 │ │股港币54元。九龙仓是以投资物业作为其策略重点的地产发展商。计入物业重估收益净额，其投│ │资物业在二○一四年上半年为盈利增加18%，占九龙仓总盈利91%。该公司的投资物业组合的账面│ │值达港币二千七百亿元，跻身全球首三大由上市公司持有的物业组合之列。投资物业组合的账面│ │值并未计营运中的酒店(合共总值为港币九十亿元)或发展中的酒店(截至目前合计成本为港币五 │ │十亿元)。 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 海港城拥有延绵二百万平方尺的商场楼面、位置优越、专业管理的商户租合及强势的商场宣│ │传推广，以零售总额计是世界顶级购物地点之一。沿广东道延绵530米的零售街铺已然成为顶级 │ │品牌争夺对象。在海港城开店，对着名国际零售商而言是毋庸置疑的事，而对欲在内地经营的零│ │售商而言更是最佳示范。为提升其商场吸引力，海港城不断改进布局、完善租户组合和改善物业│ │及购物体验；包括海运大厦的整修及扩建在内的翻新及改建工程将推动海港城进一步增长。这足│ │可解释海港城过去十年的表现胜过本地零售市场的原因。商场收入增加14%，出租率稳企於几近1│ │00%。市场对海港城写字楼的需求继续由中小型企业业务扩充、企业提升及迁离商业中心区所带 │ │动。 │ │ │ │ 时代广场全赖其独特的十七层商场设计、多元化的商户组合、包罗万有的娱乐及餐饮选择以│ │及直通港铁的便利，时代广场仍然是全球最成功的直立式商场，并且是本地及海外消费者必到的│ │购物地标。在更佳的租户组合及购物人流分布带动下，升级後的时代广场更能迎合更多不同类形│ │的顾客。为访客带来新时代购物娱乐及时尚生活体验，并为时代广场提升标准。商场收入增加34│ │%，出租率维持於几近100%。写字楼部分在续租租金增长的支持下，收入有稳定增长。 │ │ │ │ 荷里活广场是东九龙区处领导地位的购物商场。产品及品牌重新定位及租户组合的调整持续│ │推动其表现。荷里活广场的地理位置为其带来大量人流。广场位於钻石山港铁站上盖，四年内该│ │站将扩充成沙中线与现有港铁网络的中转站，同时亦位於大老山隧道入口，是连接九龙东与新界│ │及远至深圳的交通总汇，并接驳钻石山巴士总站。商场收入增加10%，出租率几近100%。 │ │ │ │ 中国投资物业表现持续稳健。上海会德丰国际广场位置优越、设计独特，加上优质管理服务│ │，继续成为跨国公司及大型企业设立办公室的首选地点。大上海时代广场完成大规模翻新，从经│ │营大众零售发展成高档零售商场。大连时代广场是大连市中心的高级奢侈品购物地标，内有众多│ │顶级品牌。重庆时代广场翻新後的购物商场提供世界级设施及服务。成都时代·奥特莱斯依然是│ │成都最受欢迎的名牌散货场。 │ │ │ │ 国际金融中心是正在内地发展的新系列投资物业项目，规模媲美、甚至超越香港的海港城和│ │时代广场。当五个国际金融中心项目在二○一七年或之前陆续落成时，九龙仓在中国的经常性租│ │金收入基础将会显着加强。 │ │ │ │ 成都国际金融中心发展面积达八百二十万平方尺，规模媲美海港城，是位处市中心核心区的│ │一个大型综合多样化物业。项目包括一座旗舰购物中心、甲级写字楼、一间「尼依格罗」国际五│ │星级酒店及高级酒店服务式住宅。旗舰购物中心於二○一四年一月正式开幕，吸引公众、本地及│ │国际媒体注视。目前，210,000平方米的零售楼面（规模媲美海港城）已有99%获承租，租金水平│ │远超预期。接近90%商场租户已开始营业。计划於二○一五年全面落成。写字楼正招租，已获新 │ │的具领导地位及信誉的金融机构及专业公司承租。 │ │ │ │ 重庆国金中心包括一座地标塔和四座大楼，提供多元化租户组合的商场、甲级写字楼及一间│ │「尼依格罗」品牌五星级天际酒店。商场已展开预租活动，整个项目计划於二○一六年全面落成│ │。 │ │ │ │ 位於无锡、苏州和长沙的国际金融中心正进行发展。 │ │ │ │ 中国发展物业 │ │ │ │ 虽然市场充满各种挑战，但凭藉九龙仓在优越地点发展高质素住宅方面享负盛名，已签订销│ │售额能顺利达到全年目标。按集团应占份额计算，期内合共售出641,000平方米的物业，销售所 │ │得为人民币八十九亿元，占全年目标的39%。目前的土地储备（中国投资物业包括在内）维持於 │ │一千一百一十万平方米，遍及十五个城市。 │ │ │ │ 九龙仓持有绿城中国控股有限公司（「绿城」）约24.3%权益。绿城品牌广为人知，是在中 │ │国名列前茅的高级房地产开发商。九龙仓在绿城的投资与九龙仓中国发展物业的策略相辅相成。│ │ │ │ │ │ 其它投资／业务 │ │ │ │ 马哥孛罗酒店目前在亚太区经营十三间马哥孛罗酒店，其中四间为九龙仓自置。十一间自置│ │酒店组合将构成未来五年酒店网络持续扩张的核心平台。在众多自置新酒店之中，最少三间是由│ │马哥孛罗以全新品牌「尼依格罗」经营的高级豪华酒店。这些酒店设计讲究、服务至臻完美，将│ │酒店好客之道提升至更高层次。 │ │ │ │ 美利大厦是中环别具一格的着名地标，已屹立香港近半个世纪。它位处中环贯通东西南北的│ │交通要道交界，尽享香港公园的开扬翠绿景观，并连接港铁。九龙仓会将这幢标志性物业改建成│ │一间与别不同的时尚五星级酒店。酒店计划於二○一七年启业。 │ │ │ │ 现代货箱码头的市场份额增加，这是由於吞吐量稳健增长推高综合收入所致。美国及欧洲经│ │济有渐趋稳定的迹象，全球贸易流量在二○一四年续有轻微复苏。 │ │ │ │ 有线宽频收入持续受压。电视业界将继续面对相当程度的结构性困难。其联号公司奇妙电视│ │获原则性发牌提供免费电视服务。新的免费电视业务将为有线宽频提供新机会，与现有业务创造│ │协同效应。 │ │ │ │ 九仓电讯凭藉覆盖面广的网络基建及服务，录得创纪录的半年度业绩。 │ │ │ │ 75.8%会德丰地产（新加坡）有限公司（「会德丰地产新加坡）权益的投资 │ │ │ │ 按照香港财务报告准则，会德丰地产新加坡在截至二○一四年六月三十日止六个月对会德丰│ │作出港币八亿二千八百万元（二○一三年：港币七亿三千二百万元）的盈利贡献。 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 会德丰广场位於乌节路，是一个由商场及写字楼组成的优质商业项目。截至二○一四年六月│ │三十日，出租率为100%，每月平均租金为每平方尺逾13新加坡元。商场地库直通地铁乌节站及位│ │於PatersonRoad与乌节路购物带交界的毗邻商场。 │ │ │ │ ScottsSquare商场是位於乌节路购物带中心地段的优质住宅及商场综合体。截至二○一四年│ │六月三十日，出租率稳企於93%，每月平均租金为每平方尺逾22新加坡元。现正重整租户组合， │ │以更强劲的国际奢侈品牌及餐饮概念活化商场。 │ │ │ │ 发展物业 │ │ │ │ ThePanorama位於新加坡传统住宅区宏茂挢，信步可达连接乌节路及滨海湾的地铁汤申线美 │ │华站（计划於二○二一年完成兴建），毗邻圣尼各拉女校。截至二○一四年六月三十日，246个 │ │已推出单位中售出203个或83%，平均售价为每平方尺1,287新加坡元。 │ │ │ │ ArdmoreThree是沿阿摩园而建的豪宅项目，距离地铁乌节站及乌节路购物带仅数分钟。现正│ │进行预售，建筑工程亦同时进行中，计划於二○一四年年底落成。 │ │ │ │ ScottsSquare是一个豪华住宅项目，位於市中心乌节路，楼高四十三层。已售出79%，每平 │ │方尺平均售价为4,004新加坡元。32个单位以每月平均租金近5,300新加坡元租出。 │ │ │ │ 雍景山是位於中国浙江省富阳区内的高级住宅项目，距离杭州市中心22公里，享有优美山景│ │。项目第一期现正进行建筑工程。 │ │ │ │ 於Hotel Properties Limited（「HPL」）的投资 │ │ │ │ 期内，会德丰地产新加坡透过其持有40%权益的联营公司提出收购Hotel Properties Limite│ │d（「HPL」），使会德丰地产新加坡非直接持有HPL已发行股本的22.6%(前为直接权益20.2%)。H│ │PL是新加坡一间上市公司，专注投资酒店及优质投资物业。 │ │ │ │ 资料来源: 会德丰 (00020) 中期业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │- │ └──────────────────────────────────────────┘ ◆ 上期回顾与展望 更新日期：2013-12-31 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2013年12月31日止年度 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 会德丰在中环的两项罕有及珍贵的投资物业市值合共超过港币一百亿元。 │ │ │ │ 会德丰大厦是一座写字楼物业，位於香港中环商业区中心、毕打街与德辅道中交界港铁中环│ │站之上。此位置的历史可追溯至一八○○年代，它当时已是香港的商贸中心。虽然中环写字楼租│ │金普遍受压，但基於地理优势，会德丰大厦的写字楼於二○一三年的出租率维持於99%，租金收 │ │入有18%增长。连同上海的会德丰国际广场和新加坡的会德丰广场，集团在亚洲主要金融中心成 │ │功建立品牌知名度。 │ │ │ │ 卡佛大厦是一座商业物业，位於中环皇后大道中70号，由十八层写字楼及七层商场组成，有│ │120尺长的临街商铺及一个沿皇后大道中的停车带。卡佛大厦极受零售商欢迎，Zara於二○一三 │ │年最後一季取代H&M成为最大租户，租用零售楼面55,268平方尺开设门店，计划於二○一四年第 │ │二季开始营业。中环的核心零售区正向西面扩展至邻近卡佛大厦的半山行人电梯，卡佛大厦的商│ │场价值因而得以提升。二○一三年卡佛大厦的写字楼出租率稳企於99%，租金收入有11%的稳健增│ │长。 │ │ │ │ 发展物业 │ │ │ │ 香港物业销售 │ │ │ │ 虽然市道淡静，但全年物业销售额与原先估计的港币一百亿元相符。所签订的港币一百亿元│ │销售额包含住宅及商业物业销售，较二○一二年增加45%。已预售但尚未确认入账的销售额累计 │ │至港币一百一十一亿元。 │ │ │ │ 位於九龙东的One Bay East西座於二○一三年三月份全幢预售予宏利，以金额计是过去十八│ │个月至今香港物业市场单一最大宗买卖，亦是宏利最大的海外物业收购，显示会德丰地产发展写│ │字楼物业的产品质素与执行能力均备受肯定，成绩理想。该二十一层高、总楼面面积达512,000 │ │平方尺的甲级写字楼将作为宏利的香港总部。东座计划於二○一四年开售。东座的总楼面面积达│ │512,000平方尺，视野开扬，尽享海滨道公园、维港及启德邮轮码头景致。现正进行上盖工程， │ │项目计划於二○一五年全面落成。 │ │ │ │ The Austin第一期是一项市中心黄金地段住宅项目，由集团与新世界发展各占五成权益的合│ │营公司持有，於二○一三年十月正式推出预售。项目开售前市道低迷，一手楼销售交易跌至五年│ │新低。在这种氛围下，项目仍能突围而出，全部576个推售住宅单位成功在三个星期内全数沽清 │ │，销售所得为港币一百亿元。项目接获逾三千个认购登记，超额五倍，每平方尺平均售价约为港│ │币22,000元。市场反应炽热，相信是因为项目享有维港景致，又与广东道和海港城产生协同效应│ │，而且生活所需尽在咫尺之间。此外，项目独有连接三个铁路站及四条铁路线─港铁柯士甸站、│ │机场快线九龙站、东涌线九龙站及香港唯一一个广深港高速铁路总站（计划於二○一五年完工）│ │。另外，项目处於通往西九龙文化区主要入口；西九龙文化区落成後将成为香港的文化中心。Th│ │e Austin第二期计划於二○一四年推出预售。第一期及第二期均正进行上盖工程，计划於二○一│ │五年全面落成。 │ │ │ │ 位於何文田提供66个住宅单位的Kadoorie Hill，在二○一三年加推单位。截至二○一四年 │ │二月二十八日，已售出64个单位（97%）及54个泊车位，销售所得为港币十九亿元。项目已於二 │ │○一三年上半年落成，九月份开始交楼。项目在有线电视（会德丰集团的附属公司）一个楼市节│ │目中的评分环节获93分，远高於二○一三年的平均分82分。 │ │ │ │ 土地储备 │ │ │ │ 会德丰地产继续把握机会在香港挑选合适的土地加入储备。於二○一三年十二月三十一日，│ │其旗下管理的香港发展物业土地储备已累积至七百九十万平方尺，足够应付未来数年的发展需要│ │。年内斥资港币一百一十七亿元补充二百二十万平方尺的发展物业作土地储备。购入的土地储备│ │大部分位於市中心，平均地价为每平方尺港币5,300元，价格被视为合理。 │ │ │ │ 发展物业土地储备的质素甚具竞争力。在地理位置方面，有95%土地储备位於市中心，66%沿│ │维港，并集中於四个位於市中心不同区域的市场─将军澳南组合、九龙东海滨组合、九龙南组合│ │及山顶组合。在产品类型方面，住宅物业占土地储备的80%，馀下20%则为供出售的商业物业。会│ │德丰地产维持一个均衡的土地储备组合，提供多元化的收入来源。 │ │ │ │ 「将军澳南组合」标志会德丰地产於将军澳南两大地主之一的地位，两大地主各占三分之一│ │市场。该组合由四幅住宅地块组成，包括於二○一三年四月购入的TKOTL112 65C1区地块及於二 │ │○一三年七月购入的TKOTL126 68B2区地块，合共二百三十万平方尺，提供超过二千五百个住宅 │ │单位。四幅地块中有三幅位於海旁。此低密度生活享有无可比拟的生活环境、便利与基建设施。│ │地块被二百二十万平方尺的公园（面积是九龙公园的两倍）及全长超过十公里的海滨长廊和单车│ │径环抱。区内将设有多种设施，包括三间学校，其中一间为国际学校。将军澳港铁站与则鱼涌仅│ │三站之距，二十分钟可抵达中环。 │ │ │ │ 「九龙东海滨组合」由两个重要建筑群组成─Bay East海旁建筑群及油塘港畔建筑群。位於│ │第二个核心商业区的Bay East海旁建筑群合共为一百九十万平方尺，包括One Bay East（占100%│ │权益）、九仓电讯广场及九龙货仓重建项目（实际上占52%权益）。此建筑群横跨五百米维港海 │ │岸线，位於新核心商业区兼政府「起动九龙东」计划的中心点。油塘港畔建筑群由油塘湾及油塘│ │货仓两个重建项目组成。油塘湾是一个四百万平方尺的大型港畔重建项目，提供超过五千个住宅│ │单位，会德丰地产与恒基地产同为项目经理。 │ │ │ │ 「九龙南组合」由三个发展项目组成，总楼面面积合共为一百八十万平方尺，主要包括The │ │Austin第二期、何文田及One HarbourGate（前称红鸾路商业发展）。这些发展项目均位於九龙 │ │市中心黄金地段，邻近港铁站。会德丰地产於二○一三年六月以港币三十八亿元购入何文田佛光│ │街一幅住宅地块，此项目位於九龙传统豪宅区，并且毗邻未来的何文田港铁站。 │ │ │ │ 「山顶组合」由九龙仓集团有限公司持有，在山顶提供总楼面面积达五十万平方尺的罕有豪│ │华住宅地块，属香港最尊贵兼备受追捧的地段，供应有限。聂歌信山由九龙仓集团与南丰集团各│ │占五成权益的合营公司以港币一百零四亿元购入，位於山顶私人地段，将发展限量超级豪华洋房│ │及公寓，总楼面面积为324,000平方尺。种植道1号、种植道11号及山顶道77号尊贵地段均正按计│ │划进行重健。 │ │ │ │ 屯门扫管笏发展项目於二○一三年一月购入，项目地盘面积广阔，接近300,000平方尺。此 │ │低密度发展项目的总楼面面积为376,893平方尺，包括分层住宅及洋房，提供幽静的居住环境。 │ │项目毗邻新开校的哈罗国际学校，可经屯门公路及三号干线前往尖沙咀及中环，交通便捷，十分│ │钟车程即可抵达黄金海岸乡村俱乐部·游艇会。 │ │ │ │ 适时发展写字楼物业 │ │ │ │ 过去数年适时地购入写字楼用地，证明是具吸引力的多样化举措，尤其面对近来住宅市场的│ │降温措施。过去三年已售出一百九十万平方尺的写字楼物业，平均每年预售一个项目。One Bay │ │East、One Island South及One Midtown的成功销售皆是上佳例子。 │ │ │ │ 会德丰地产目前有多达一百七十万平方尺的沿海写字楼组合，能迎合市场对写字楼不断上升│ │的需求。馀下的一幢One Bay East物业及One HarbourGate计划於二○一四年及二○一五年开始 │ │预售。 │ │ │ │ One HarbourGate由两幢甲级写宇楼及两组低密度零售物业组成，坐拥一百八十度维港景致 │ │。项目位於红 核心商业中心，邻近港铁东铁线及西铁线、广州直通车服务、未来港铁沙中线及 │ │未来港铁黄埔站。 │ │ │ │ 成功及可持续的城市重建项目 │ │ │ │ 会德丰物色位置优越的旧楼并将之重建成优质住宅的策略成功。The Babington、Lexington│ │ Hill及Kadoorie Hill的销情极之理想，市场反应正面，毛利吸引。港岛西区高街项目计划於二│ │○一四年推出预售。 │ │ │ │ 位於筲箕湾道175至179号的重建地块於二○一三年二月透过私人并购买入，连同於二○一二│ │年购入的相连地块一并发展，总楼面面积为96,294平方尺。 │ │ │ │ 会德丰地产连续两年获BCI Asia颁发「十大地产发展商」奖项，展现会德丰拥有经验丰富、│ │稳定及透明度高的管理团队，在并购、产品开发及销售方面俱能胜任。 │ │ │ │ 76%会德丰地产（新加坡）有限公司（「会德丰地产新加坡」）权益的投资 │ │ │ │ 按照香港财务报告准则，会德丰地产新加坡在截至二○一三年十二月三十一日止年度对会德│ │丰作出港币二亿二千七百万元（二○一二年：港币三亿九千六百万元）的盈利贡献。盈利贡献减│ │少主要因为与二○一二年出售乌节景园及Scotts Square而予以确认的收入相比，是年所确认的 │ │物业销售额较低。会德丰地产新加坡二○一三年业绩包括出售SC Global 股份的会计盈利港币五│ │亿七千三百万元，惟因为宏茂挢项目（The Panorama）作出港币六亿八千一百万元的减值拨备而│ │被抵销。 │ │ │ │ 会德丰广场位於乌节路，是一个由商场及写字楼组成的优质商业项目。截至二○一三年十二│ │月三十一日，整体出租率为96%，整体平均租金为每平方尺逾13新加坡元，提供稳定的经常性收 │ │入。直通地铁乌节站的两层地库楼面於是年全面营业，其全年营业额令整个商场获得稳定的表现│ │。 │ │ │ │ Scotts Square商场位於乌节路购物带中心地段，与君悦酒店及董氏百货为邻，租户包括Ann│ │e Fontaine、Hermes、Michael Kors、On Pedder、Kiton及Paul & Shark等国际知名品牌。截至│ │二○一三年十二月三十一日，出租率稳企於95%，每月每平方尺平均租金为23新加坡元。由於有 │ │新商场加入竞争、顾客喜好转变及零售销售偏软，Scotts Square商场将重整行业和租户组合。 │ │ │ │ │ │ Scotts Square是一个豪华住宅项目，位於市中心乌节路，楼高四十三层。截至二○一三年 │ │十二月三十一日售出79%或268个单位，每平方尺平均售价为4,004新加坡元。鉴於目前市况，现 │ │正检讨全面推售Ardmore Three的时间。因现时市场环境情况欠佳，已为The Panorama作出一亿 │ │一千万新加坡元的会计拨备。该地块於二○一三年一月购入，位於新加坡传统住宅区宏茂挢内。│ │中国方面，富阳项目第一期现正进行建筑工程，已完成示范单位，项目预期於二○一四年上半年│ │开售。 │ │ │ │ 52%九龙仓集团有限公司（「九龙仓」）权益的投资 │ │ │ │ 九龙仓以地产发展为主，在中港两地拥有独特的投资物业，并以中国发展物业为策略重点。│ │九龙仓是成交最活跃的五大本地蓝筹股之一，标志其流通性高，以及对投资者的吸引力。九龙仓│ │投资物业组合占其二○一三年核心盈利的58%，为会德丰带来强劲的股息流。 │ │ │ │ 投资物业 │ │ │ │ 海港城拥有连绵二百万平方尺的商场楼面，以零售总额计依然是世界顶级购物地点之一，在│ │香港零售业销售总额的市场占有率维持於6.8%。海港城在五月推出「橡皮鸭游世界」市场推广计│ │划，瞬即在全城掀起热潮，吸引大批市民及游客到访，盛况空前，并刺激零售销售额。翻新海运│ │码头是海港城主要物业改善措施的重要一环，为海港城创优增值；工程在四月份展开，现正按计│ │划进行。市场对写字楼的需求继续由业务扩充、企业提升及迁离商业中心区所带动。 │ │ │ │ 全赖独特的十七层设计、多元化的商户组合以及直通港铁的便利，时代广场是全球最成功的│ │直立式商场之一，并依然是香港必到的购物地标。大型翻新工程於二○一三年年底完成後呈现全│ │新的时代广场，在铜锣湾心脏地带提供最多购物、娱乐、餐饮选择。全新的时代广场汇聚的顶级│ │奢侈品牌阵容顶盛，商场中庭设有天梯，十二至十四楼为设有五个放映院的全新戏院CINE TIMES│ │，播放更多不同种类的电影。写字楼部分在续租租金增长的支援下，二○一三年年杪的出租率稳│ │企於95%。 │ │ │ │ 荷里活广场是东九龙区领导市场的购物商场。广场位於钻石山港铁站上盖，该站将扩充成未│ │来沙中线与现有港铁网络的中转站。广场亦位於大老山隧道入口，是连接九龙东与新界以及远至│ │深圳的交通总汇，并接驳钻石山巴士总站。荷里活广场的地理位置及高效的交通基建势将令人流│ │倍增。 │ │ │ │ 上海会德丰国际广场位置优越、设计独特，加上优质管理服务，继续成为跨国公司及大型企│ │业开设办公室的首选地点。大连时代广场是大连市中心的高级奢侈品购物地标，汇聚众多奢侈品│ │牌。重庆时代广场位於重庆商业金融中心重庆解放碑广场，翻新後的购物商场提供世界级设施及│ │服务。成都时代·奥特莱斯紧邻成都双流国际机场，地理位置方便，已成为成都最受欢迎的奥特│ │莱斯。位於淮海中路的大上海时代广场於二○一三年下旬重新开幕，为购物顾客提供真正的一站│ │式购物体验。全新的大上海时代广场连同淮海中路上的新零售群及新连卡佛百货店将相辅相成，│ │创造更高价值。 │ │ │ │ 九龙仓正在中国发展五个国际金融中心，其规模媲美、甚至超越香港的海港城和时代广场。│ │当五个项目在二○一七年或之前陆续落成时，九龙仓在中国的经常性租金收入基础将会显着加强│ │。 │ │ │ │ 成都国际金融中心是集团下一个以海港城为模范的旗舰发展项目。项目包括一座旗舰购物中│ │心、两幢超甲级写字楼、一幢豪华住宅及一间国际五星级酒店。作为华西的瞩目新地标，商场部│ │分的预租情况续胜预期，210,000平方尺的商场面积於年杪时已有95%获承租，租金水平亦远较预│ │期为佳。旗舰购物中心已於二○一四年一月十四日正式开幕，吸引了公众、本地及国际媒体注视│ │。成都国际金融中心的临街商店长逾530米，可媲美广东道海港城的繁华盛景。旗舰购物中心的 │ │开幕仪式亦同时为全球最大的熊猫艺术装置及约三百家国际着名品牌商铺揭幕。项目计划於二○│ │一五年全面落成。 │ │ │ │ 重庆国金中心包括一座具标志性的300米地标塔和四座大楼，提供多元化商户组合的商场、 │ │甲级写字楼及五星级天际酒店。商场已展开预租活动，洽商中的租约亦将近达成。写字楼预计於│ │二○一四年年底落成，整个项目计划於二○一五年全面落成。长沙国金中心包括一座具标志性的│ │452米高塔及一座315米高塔超级大型商场，提供高档次零售、甲级写字楼及五星级天际酒店，计│ │划於二○一六年全面落成。 │ │ │ │ 无锡国金中心计划於二○一四年全面落成。苏州国际金融中心正在发展。 │ │ │ │ 中国发展物业 │ │ │ │ 由於九龙仓品牌在被受追捧的位置发展高质素住宅方面信誉可靠，二○一三年的已签订销售│ │持续加快。已推出市场销售或预售的项目共有四十一个，遍及十四个城市。九龙仓在上海、宁波│ │、天津、佛山及杭州购入了七幅发展物业地块，应占楼面面积为六十七万平方米，作价人民币六│ │十八亿元。九龙仓目前的土地储备（包括中国投资物业）维持於一千一百七十万平方米，遍及十│ │五个城市。 │ │ 九龙仓持有绿城约24.3%的股份权益及永续次级可换股证券。绿城是在中国名列前茅的高级 │ │房地产开发商，绿城品牌广为人知。九龙仓对绿城的投资是长远的，与九龙仓持续扩展中国发展│ │物业的策略相辅相成。 │ │ │ │ 其他 │ │ │ │ 十一月份，九龙仓透过其上市附属公司海港企业有限公司以港币四十四亿元购入中环红棉路│ │二十七层高的美利大厦。九龙仓会将这幢标志性建筑物改建成一间与别不同的时尚五星级酒店，│ │总投资额将超过港币七十亿元。酒店计划於二○一七年启业。 │ │ │ │ 马哥孛罗目前在亚太区经营十三间自置或叁与管理的酒店。九龙仓十间自置酒店组合将构成│ │未来五年酒店网络持续扩张的核心平台。这些酒店设计讲究、服务至臻完美，将酒店集团的好客│ │之道提升至更高层次。 │ │ │ │ 美国及欧洲经济有渐趋稳定的迹象，全球贸易流量轻微复苏。在此情况下，现代货箱码头的│ │市场占有率上升，综合收入增加。 │ │ │ │ 有线宽频财务状况维持稳健。十月份，政府公布原则上同意发牌予奇妙电视经营免费电视服│ │务，奇妙电视将可在获发牌照後数星期内启播。 │ │ │ │ 在兴旺的数据业务带动下，九仓电讯的收入及营业盈利在二○一三年达历史新高。 │ │ │ │ 资料来源: 会德丰 (00020) 全年业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │- │ └──────────────────────────────────────────┘