☆──00034 九龙建业──☆ 十一.经营评述 ◆ 本期回顾与展望 更新日期：2014-06-30 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2014年06月30日六个月止 │ │ │ │ 尽管为针对冷却房地产市场而实施之各项措施仍然生效，香港住宅物业市场整体气氛自二零│ │一四年第二季度开始回暖，一手住宅市场交投量亦显着上升。销售活动重拾升轨，部份原因是政│ │府略为放宽有关双倍印花税之条件，令市场气氛回稳，另外亦由於若干主要物业发展商采取灵活│ │销售策略所致。 │ │ │ │ 自今年二月起，中国大陆之整体物业销售放缓及市场气氛转淡，因此，建成单位存货增加，│ │若干发展商於二零一四年第二季度开始削价换量。最近大多数地方政府已放宽早前施加之住宅物│ │业限购措施。虽然如此，全国销售量仍较二零一三年同期有所下降。 │ │ │ │ 澳门之现行限制措施以及新住宅项目的有限供应，继续影响住宅物业市场表现，致使交投量│ │於二零一四年上半年仍然处於低位。 │ │ │ │ 於回顾期内，集团纯利下跌至2.99亿港元，较二零一三年同期减少70%，纯利大幅减少主要 │ │是由於出售投资物业之已确认盈利减少及二零一四年首六个月集团投资物业组合之重估收益减少│ │所致。 │ │ │ │ 发展物业销售 │ │ │ │ 於香港，集团在二零一四年五月下旬正式推售与市区重建局及香港游乐场协会合作发展位於│ │旺角之麦花臣项目。市场对该项目之反应正面，截至二零一四年六月三十日，销售总额超逾4.86│ │亿港元。 │ │ │ │ 於中国大陆，集团在渖阳全资拥有之两个商住项目翠堤湾及江湾城於二零一四年上半年之预│ │售／销售总额为人民币2.35亿元。连同中国大陆若干物业（包括集团於佛山之合资项目及於东莞│ │拥有40%权益之项目）之预售，该地区之预售／销售总额约为人民币8.63亿元。 │ │ │ │ 物业发展 │ │ │ │ 於二零一四年六月三十日，集团可供发展之土地储备之应占楼面面积超逾5,000,000平方米 │ │。 │ │ │ │ 物业投资 │ │ │ │ 尽管集团於二零一三年三月及六月出售位於香港尖沙咀新文华中心馀下两批零售铺位，集团│ │於二零一四年首六个月来自物业投资组合之总租金收入为1.66亿港元，较二零一三年同期增加8.│ │2%。集团於香港之旗舰核心投资物业始创中心之总租金收入上升10.8%至1.44亿港元。 │ │ │ │ 於二零一四年六月三十日，集团拥有之零售铺位及办公室已接近全部租出。 │ │ │ │ 石油业务 │ │ │ │ 截至二零一四年六月三十日止六个月，石油业务录得经营亏损15,200,000港元，二零一三年│ │同期则录得经营亏损29,800,000港元。此业务持续亏损是由於集团在哈萨克斯坦之SouthAlibek │ │油田（「油田」）自二零一三年一月一日起暂停正常石油生产，以待政府就油田批出燃气许可证│ │。 │ │ │ │ 於回顾期内，石油业务经营亏损较二零一三年同期下降，主要由於哈萨克斯坦当地货币坚戈│ │贬值产生一次性汇兑收益所致。 │ │ │ │ 管理层已就取得燃气许可证努力跟进，以便油田尽快恢复生产。此外，集团亦一直寻求於哈│ │萨克斯坦燃气问题之长远解决方案，近期正就各种可行方案进行评估。然而，目前正常石油生产│ │尚未恢复，故集团预期二零一四年下半年来自石油业务之业绩仍会因此受到不利影响。 │ │ │ │ 集团透过其拥有73.4%权益之上市附属公司保利达资产控股有限公司（保利达资产）开拓石 │ │油业务。 │ │ │ │ 资料来源: 九龙建业 (00034) 中期业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2014年06月30日六个月止 │ │ │ │ 二零一四年上半年，美国经济持续向好，劳动力市场出现明显复苏。然而，美国联储局决定│ │於二零一四年第四季度终止资产购买计划，加上市场预期明年利率上调，某程度上令经济增长添│ │加不明朗因素，对房地产市场之影响尤甚。同期，欧元区整体经济持续疲弱，德、法两国之经济│ │动力减弱。基於中国大陆第二季度经济数据较第一季度为佳，其二零一四年全年之经济增长或可│ │保持於7.5%之水平。然而，倘若房地产行业进一步放缓，或会对本年度经济增长构成一定程度之│ │下行风险。整体而言，二零一四年馀下时间於大中华地区之房地产市场仍然充满挑战。 │ │ │ │ 於香港，集团在二零一四年八月初取得位於坚尼地城加多近山之入伙纸，待装修工程完成後│ │，我们将重新展开推售计划。随着近日市场气氛好转，集团亦可能於今年较後时间重推由其全资│ │拥有於大角咀之发展项目奥城·西岸馀下单位。集团於香港仔及红 之发展项目正处於积极筹划 │ │阶段，并於未来十二至十八个月推出预售。 │ │ │ │ 集团於中国大陆之发展项目进度理想。其拥有60%权益於惠州之高级商住发展项目预计於二 │ │零一四年第四季度推出第一期预售。集团亦将於二零一五年年中推出於无锡江湾城第二期预售，│ │该项目之第一期住宅部份预计於二零一四年十二月底前竣工。於渖阳，集团正加快其全资拥有之│ │两个发展项目江湾城及翠堤湾之各期销售／预售。 │ │ │ │ 於澳门，就物业销售活动制定之新法例已於二零一三年六月一日生效，集团透过保利达资产│ │持有位於东方明珠区之两个豪华商住发展项目海一居及T+T1地段之预售已暂停。然而，集团预期│ │两个项目在其各自施工两年後，当达到预售之所有相关要求时，将尽快重推预售。 │ │ │ │ 展望二零一四年下半年，加多近山之预售将於该期内入账，加上集团将继续推售麦花臣项目│ │馀下住宅单位，在无任何不可预见之事情下，预计集团於二零一四年下半年经营业绩将较上半年│ │大幅改善。 │ │ │ │ 管理层将密切监察环球市场之发展动向，特别是在大中华区之物业市场。集团打算继续加快│ │区内多个发展项目之销售速度，并以审慎态度继续物色适合的投资良机，以加强集团之发展规模│ │。 │ │ │ │ 资料来源: 九龙建业 (00034) 中期业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘ ◆ 上期回顾与展望 更新日期：2013-12-31 ┌──────────────────────────────────────────┐ │回顾 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务回顾 - 截至2013年12月31日止年度 │ │ │ │ 於二零一三年，香港及澳门两地的物业市场整体气氛及交投量均受到政府新物业条例实施而│ │受到抑制。於香港，随着实施更多的限制措施，包括於二零一三年二月下旬对物业交易徵收额外│ │印花税，加上有关出售一手住宅物业之新说明条例於二零一三年四月下旬生效，令一手及二手住│ │宅市场整体交投量大幅减缩。於澳门，随着房地产销售新法例於二零一三年六月起生效，下半年│ │的住宅市场整体交投量显着降温，根据官方统计数据，二零一三年全年住宅市场整体交投量平均│ │下跌约三成。然而，集团位於澳门的两个发展项目，於新法例生效前，总预售金额超逾100亿港 │ │元。中国大陆房地产市场於二零一三年整体气氛良好，若干主要城市之住宅交投量及价格均显着│ │上升。 │ │ │ │ 发展物业销售 │ │ │ │ 於香港，集团在二零一三年二月上旬，推出预售其全资拥有位於西九龙之发展项目奥城·西│ │岸，并已售出大部份住宅单位。连同集团全资拥有位於坚尼地城之项目加多近山已预售的单位，│ │此两个项目於二零一三年之预售总额超逾10亿港元。 │ │ │ │ 於中国大陆，集团於二零一三年推出其全资拥有之商住项目翠堤湾（渖阳）第二期之住宅单│ │位的预售，及其拥有40%权益位於东莞之项目君 花园住宅单位的预售，该两个项目至今市场反应│ │热烈。年内，包括佛山的合资项目在内的多个项目的预售／销售总额超逾23亿港元。 │ │ │ │ 於澳门，集团透过其拥有73.4%权益之上市附属公司保利达资产控股有限公司（「保利达资 │ │产」）持有位於东方明珠区之两个豪华商住发展项目海一居及T+T1地段於二零一三年之合并预售│ │总额超逾100亿港元。 │ │ │ │ 物业发展 │ │ │ │ 於二零一三年八月，集团向其最终控股公司购入位於港岛香港仔地盘，楼面面积（「楼面面│ │积」）约6,000平方米之重建项目全部权益。同时亦购入位於中国大陆惠州，楼面面积约519,900│ │平方米之商住发展项目以分享其中之60%收益。 │ │ │ │ 於二零一三年，集团成功完成收购分别位於香港红 及薄扶林道之两个重建地盘之全部业权 │ │，重建楼面面积分别约33,900平方米及约11,100平方米。 │ │ │ │ 於二零一三年十二月三十一日，集团可供发展之土地储备之应占楼面面积超逾5,000,000平 │ │方米，而集团在规划及发展中之主要物业项目情况如下： │ │ │ │ 物业投资 │ │ │ │ 集团於二零一三年出售位於香港尖沙咀新文华中心所有馀下零售铺位，而已确认之收益总额│ │为2.32亿港元。 │ │ │ │ 集团於二零一三年来自物业投资组合之总租金收入升至3.12亿港元，较二零一二年增加3.8%│ │。二零一三年租金收入增长率较慢，主要由於出售上述非核心投资物业所致。来自集团香港旗舰│ │及核心投资物业始创中心之总租金收入，於二零一三年攀升至2.7亿港元，同比增长8.3%。於二 │ │零一三年十二月三十一日，零售铺位及办公室均已接近全部租出。 │ │ │ │ 石油业务 │ │ │ │ 截至二零一三年十二月三十一日止年度，石油业务录得亏损3.47亿港元（其中包括其石油资│ │产之减值拨备2.96亿港元）。录得亏损主要原因是由於集团位於哈萨克斯坦之South Alibek油田│ │於二零一三年全年暂停石油生产，以待政府批出燃气许可。鉴於该燃气事宜导致石油暂停生产之│ │时间较预期长，集团已采取较审慎之标准评估其位於哈萨克斯坦之石油业务，并为其石油资产作│ │出上述之减值拨备。 │ │ │ │ 集团透过其拥有73.4%权益之上市附属公司保利达资产开拓石油业务。 │ │ │ │ 资料来源: 九龙建业 (00034) 全年业绩公告 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │展望 │ ├──────────────────────────────────────────┤ │业务展望 - 截至2013年12月31日止年度 │ │ │ │ 过去数年由於主要经济国实行货币宽松政策及长期维持低利率，刺激大中华地区资产价格强│ │劲上升，过去两年集团亦把握市场有利气氛，成功预售大量楼花。踏入二零一四年，该宽松的货│ │币政策将会趋紧，而於香港及澳门，利率可能将慢慢向上，同时加上大中华地区在过去该段时间│ │对地产市场加强调控，将为集团地产相关业务於二零一四年带来更大的挑战。 │ │ │ │ 集团於二零一三年的业绩未尽如意，并於二零一四年一月二日发出盈警，主要原因有二。 │ │ │ │ 其一，鉴於集团注意到透过保利达资产（其拥有73.4%权益之上市附属公司）取得燃气许可 │ │证以恢复其在哈萨克斯坦之石油生产所需的时间较预期为长，管理层已在更审慎的评估基础上为│ │其石油资产作出了2.96亿港元之减值拨备。管理层已采取一切可行措施以便尽快取得油田之燃气│ │许可，恢复石油生产。然而，暂停石油生产将会进一步影响集团於二零一四年度於该业务之业绩│ │。 │ │ │ │ 其二，集团之麦花臣项目（一个与市区重建局及香港游乐场协会的合作发展项目）於二零一│ │二年十二月已取得入伙纸，但由於尚要满足其他有关部门的额外要求，而集团最终在二零一四年│ │一月底才符合所有要求及取得满意纸，故此影响该项目於二零一三年之销售计划及其盈利之确认│ │。 │ │ │ │ 香港方面，集团将於本年第二季度推售麦花臣项目。而集团位於坚尼地城之豪华商住发展项│ │目加多近山，预计建筑工程将於本年年中完成，该项目预期为集团於二零一四年业绩提供贡献。│ │此外，集团计划於二零一四年下半年，推出位於香港仔之发展项目的预售。 │ │ │ │ 在中国大陆，江湾城（渖阳）第三期及翠堤湾（渖阳）第二期之住宅单位预售情况令人鼓舞│ │，集团计划於未来数年推出这两个发展项目其他期数之预售。在中山，星际豪庭的建筑工程接近│ │完成，并将於短时间内交付物业予买家。在东莞，君 花园住宅单位之预售已於二零一三年年中 │ │推出，市场反应热烈。而集团位於惠州的新发展项目，预期将於本年第四季度推出预售。 │ │ │ │ 集团对澳门的经济前景，抱乐观态度，目前多个大型基建投资项目及与旅游业相关的发展，│ │将继续支持未来数年的经济持续较快的增长。过去两年，集团於澳门之两项大型商住发展项目名│ │为海一居及T+T1地段，预售每年均超逾100亿港元。然而，基於二零一三年六月所实施之新物业 │ │销售法例影响，两个项目的预售计划需要暂停，集团预期约需两年时间，当在发展中两个项目的│ │建筑进度达致预售之相关要求，才能重新推出市场预售。 │ │ │ │ 展望未来，集团将致力加强内部建设，从而提升集团的竞争力和发展优质物业的能力以面对│ │市场可能出现的挑战。管理层将谨慎审视区域的物业市场变化并继续寻求有潜质的发展机会。 │ │ │ │ 资料来源: 九龙建业 (00034) 全年业绩公告 │ └──────────────────────────────────────────┘